הסכמתם על קניית דירה והתחרטתם רגע לפני החתימה? ייתכן שההסכם מחייב אתכם

הכותב הוא ראש מחלקת ליטיגציה במשרד גינדי כספי ושות'

הסכם למכירת מקרקעין עשוי להיות תקף גם בלי שהצדדים חתמו עליו, קובעת פסיקה ותיקה של בית המשפט העליון. אף שנראה כי פסיקת הערכאות הנמוכות שמרנית ונוטה לצמצם את יישומה של הלכה זו - על צדדים לעסקאות נדל"ן להכיר את קיומה ולנקוט משנה זהירות בהצהרת כוונותיהם לגבי הנכונות להתקשר בעסקה.

● בני הזוג הסתירו הסכם מבית המשפט. מה קרה לדירה הסודית כשהחליטו להתגרש?
● שאלות ותשובות | הקבלן מעכב את מסירת הדירה? זה מה שכדאי לכם לעשות

זכויות במקרקעין נתפסות בדין הישראלי כזכויות קניינית רבות־מעלה וזוכות למספר הגנות - בראשן הדרישה הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט־1969, לפיה הסכם למכירת זכויות במקרקעין חייב להיערך בכתב.

שימוש זהיר ושמרני

מפתיע לפיכך לגלות כי אף כי מדובר בעסקה כה כבדת־משקל, אדם יכול למצוא את עצמו מחויב לעסקה במקרקעין על אף שהוא סירב לחתום על הסכם המכר שנערך בעניינה. אבל כך בדיוק קבע בית המשפט העליון בע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ נ' ג'רבי.

בפרשת דירות מקסים פסק העליון כי אין צורך בחתימת הצדדים על ההסכם לשם קיום תנאים אלה. דרישת הכתב מתמלאת כאשר נערך מסמך המפרט את תנאי העסקה, וחתימת הצדדים על המסמך היא רק ראיה לכך שהם גמרו אומר בדעתם להתקשר בה. אם ההסכם לא נחתם, אך הוכח בדרך אחרת כי הצדדים אכן גמרו בדעתם להתקשר בעסקה - די בכך כדי לקבוע כי נכרת ביניהם הסכם במקרקעין.

אומנם בית המשפט הדגיש כי המקרים המתאימים להחלת הלכת דירות מקסים הם מיוחדים ונדירים, אך ההלכה בעינה עומדת - מקום שבו הוכחה גמירות־דעת, יש לקבוע כי נכרת חוזה מחייב על אף היעדרה של החתימה.

עיון בפסיקת המחוזי והשלום יגלה כי ערכאות אלה עושות שימוש זהיר ביותר בהלכת דירות מקסים, וברוב המקרים מהססות מלהצהיר על תוקפה של עסקה במקרקעין מבלי שנחתמה על־ידי הצדדים. זאת, אפילו במקרים שבהם הוכח כי הצדדים אכן גמרו אומר להתקשר בעסקה, אך אחד מהם התחרט ושינה את דעתו לאחר שהתגבשה גמירות־הדעת.

ועדיין, ישנם שופטים שמוכנים בהחלט להצהיר על תקפותה של עסקת נדל"ן שלא נחתמה על־ידי הצדדים, כל זמן שהם השתכנעו כי הצדדים אכן גמרו אומר בדעתם להתקשר בעסקה, וכי אי־חתימתו של מי מהם על ההסכם מהווה ניסיון לא הוגן לחזור בו מהעסקה.

זהו עניין שעל הצדדים לעסקאות נדל"ן לזכור היטב. משום שגם בשלבים מאוד מאוחרים ומתקדמים של המשא־ומתן לקראת עסקה - לעתים אפילו לאחר שכל תנאי העסקה גובשו במלואם - צד לעסקה עשוי להחליט שלא להתקשר בה בסופו של דבר.

עיון בפסיקה יגלה כי בתי המשפט שמים כצפוי דגש רב על החשיבות שייחסו הצדדים עצמם לקיומה של החתימה כתנאי לעסקה. לפיכך - ואין בזה חידוש כמובן - צד המבקש לשמור לעצמו גמישות להשתחרר מהמשא־ומתן גם ברגעיו האחרונים, צריך להקפיד להבהיר לצד שמנגד, בכל התכתבות וטיוטה המוחלפים בין הצדדים, כי אך ורק חתימתו על ההסכם תהווה ראיה לכך שהוא מסכים להתקשר בעסקה.

היזהרו מתביעת פיצויים

עם זאת, חשוב ביותר לזכור כי צד למשא־ומתן שיצליח להפסיקו ולחמוק מכריתת הסכם מחייב, על אף שכל תנאי העסקה גובשו והוסכם עליהם, עדיין מסתכן בתביעת פיצויים בגין הפרת חובת תום־הלב במשא־ומתן. זאת, משום שהקביעה שההסכם לא קיבל תוקף, איננה פוטרת את המשתחרר ממנו מאחריותו לאופן שבו ניהל את המשא־ומתן, שייתכן שהיה חסר אחריות וגרם לצד שמנגד נזקי הסתמכות ועוגמת־נפש.