מספר התושבים יוכפל, הבנייה תתגבר, ומה יקרה למחירים: חמש ערים שצפויות לשנות את פניהן

כשנוסעים בכביש מספר 4, מצפון לדרום או להפך, העין נמשכת למגדלים החדשים שנבנו ברבות מהערים לאורכו, בהן טירת כרמל, אור עקיבא, חדרה, פתח תקווה, יבנה, אשדוד והלאה עד אשקלון. כולן התרחבו מאוד בשנים האחרונות.

יצאנו לבדוק מי הן הערים הבאות הצפיות לעבור שינוי משמעותי ולהגדיל באופן ניכר את האוכלוסייה שלהן? ערים שכבר עברו את שלב התכנון של עשרות אלפי יחידות דיור (יח"ד) חדשות, ונמצאות רגע לפני השלב הבא, שלב הבנייה בשטח.

● מ"בלוקונים" ועד למגדלי הענק: כך השתנתה הדירה הממוצעת בישראל לאורך השנים

אספנו חמש ערים שבשטחן שווקו לפחות 1,000 יח"ד מתחילת 2023 ועד היום, והן צפויות לגדול משמעותית בטווח הזמן הנראה לעין. מה עובר על עיר כזאת? ואיך מתמודדים עם הגידול? יצאנו לבדוק את השינוי הצפוי בעזרת מרכז מיפוי ישראל (מפ"י).

לצד חמש הערים שנסקור כאן, ישנן עוד כמה ערים שצפויות לצמוח גם הן בצורה משמעותית בעתיד הנראה לעין: נתיבות תגדל ביותר מ־30 אלף יח"ד במסגרת הרחבה של הסכם הגג הקיים; יהוד־מונוסון צפויה להגדיל את מספר יח"ד בה ב־15 אלף, ולצמוח לעיר של 90 אלף איש, במסגרת תוכנית מדיניות חדשה שאישרה; יבנה צפויה לגדול ב־12,500 יח"ד חדשות במסגרת הסכם גג חדש; ונס ציונה תוסיף לעצמה כמעט 6,000 יח"ד.

הגידול המהיר: "גם ברשות מאוד חזקה זה אירוע מז'ורי"

צמיחת הערים בנפחים גדולים נובעת מהחלטת הממשלה להגביר את קצב התכנון, בעקבות משבר הדיור של העשור וחצי האחרונים בישראל. התוכניות הוכנו וקודמו בעיקר באמצעות הסכמי גג שנחתמו עם הרשויות - הסכמים שבמסגרתם מתחייבת המדינה לממן הקמת מוסדות חינוך, תשתיות, מבני ציבור ועוד, בתמורה להתחייבות מצד הרשות למתן היתרי בנייה בקצב גבוה לפרויקטי מגורים בתחומיה.

מאחורי המספרים הגדולים מסתתרת שאלה אחת מרכזית: כיצד עיר יכולה להתמודד עם גידול משמעותי שכזה, אשר לפי קצב השיווקים בחלק מהערים עשוי לקרות בתוך שנים ספורות? והאם מוסדות התכנון שמים דגש מספק בעניין זה?

"התכנון לא תמיד מסתכל על הקהילה ועל בני האנוש שבתוכה", אומרת המתכננת האורבנית שרון בנד. "העיקר זה הגג מעל הראש - ייצור יח"ד. מסתכלים דרך פריזמה של אקסלים גדולים. אבל כל מה שמתקרב למקדם אחד (יח"ד אחת חדשה על כל יח"ד קיימת - י.נ), משמעותו זעזוע גדול לעיר, גם ברמה הארגונית־ניהולית של הרשות העירונית, וגם ברמה הקהילתית. גם תוספת של 50% מהאוכלוסייה הקיימת, וגם ברשות מאוד חזקה, זה אירוע מז'ורי.

"מצופה שכאשר עושים הסכמים בסדר גודל כזה עם רשויות, ייעשה גם שינוי במבנה הארגוני, כמו בכל גוף שעושה 'קפיצה' כזאת. מישהו צריך לדעת איך לבלוע את הדבר הזה. זו לא התפתחות אורגנית רגילה.

"לדוגמה, הצפה בכמות גדולה של יח"ד מביאה אוכלוסייה חדשה, כולל בין היתר משפחות יחידניות, שצריכות תשומת לב אחרת מהמערכת וגם משלמות פחות ארנונה. לא תמיד זה נלקח בחשבון מראש.

"שכונות נבנות כאשר מוסדות חינוך עוד שלא מוכנים, נוצרים פערים בין בתי הספר החדשים בשכונות החדשות לבתי הספר הישנים, אין מרכז קהילתי בשכונה של 40 אלף תושבים. אלו בעיות קיימות ומוכרות, שנוצרו בערים שחוו צמיחה גדולה, ויש עוד הרבה מאוד בעיות פרט שצריך לפתור".

מנכ"ל מינהל התכנון רפי אלמליח אומר בהקשר זה כי "הרבה מאוד תלוי ברשות עצמה. ראשי ערים שכבר מכירים את המהלך הזה של שכונות חדשות, ויודעים שעלול לקרות מצב של מחסור במוסדות ציבור - לא נותנים לזה לקרות. בבית שמש, למשל, שגדלה בהיקפים אדירים, לא הוקמו מספיק מוסדות ציבור ותלמידים רבים לומדים בקרוואנים מאולתרים. מנגד, במודיעין מוקמת שכונה חדשה, ובית הספר כבר קיבל טופס אכלוס עוד לפני שהתושב הראשון נכנס להתגורר בה. ככל שראש הרשות מבין יותר את המשמעות של התהליך הזה, כך הוא יהיה פשוט יותר".

ומה עושים מוסדות התכנון עצמם כדי לסייע לרשויות?
"במסגרת הסכמי הגג תוקצבה הקמה של מינהלות עבור אותן שכונות גדולות שמתוכננות לקום, ואנחנו רואים את התוצאות. בכרמי גת בקריית גת, למשל, הוקמה מינהלת כזו, והיא דאגה למלא את המחסור שהיה בתחילת הדרך בבודקי תוכניות ובבודקי היתרים. היא לקחה על זה אחריות מלאה. לא בטוח שבכל עיר הוקם מנגנון עם אותה רמת יעילות, אבל הפלטפורמה כן ניתנה בכל מקום שבו נחתם הסכם גג.

 מנכ''ל מינהל התכנון, רפי אלמליח / צילום: לע''מ

"לבד מזה, הסכמי הגג כוללים גם הקמת אזורי תעסוקה, מתן שירותים וגם תשתיות חדשות: עבור עיר היין באשקלון הוקם מחלף אשקלון צפון, בקריית גת יקודם מחלף פלוגות. אנחנו מתייחסים לכל המענים שיכולים לסייע לעיר".

נראה כי בסופו של דבר, חוזקה של הרשות הוא שקובע עד כמה היא תוכל להתמודד עם השינוי הצפוי ועד כמה הוא ישפיע על תושביה. "אם לרשות יש צוות חזק ואנשי מקצוע שיודעים מה הם הקווים האדומים של העירייה, וגם ראש עיר חזק שלא מתקפל בפני רשויות המדינה, יכול להיות שהם ישפרו עמדות וישימו את הקווים האדומים הנכונים, וכך יתמודדו עם השינוי הזה כמו שצריך", אומרת בנד. "אבל מרבית הרשויות שבהן מקודמים הסכמי הגג הללו, לא חזקות מספיק כדי לעמוד בפרץ ולהגיד עד כאן. לא כולם זו עיריית תל אביב, שיכולה לקבוע בעצמה לא מעט בתחום השיפוט שלה".

המחירים: "העיר הופכת נחשקת יותר, ומחירי הדירות עולים"

על פניו, "שיטפון" של יח"ד בעיר מסוימת אמור להוביל לירידת מחירים: ההיצע גדל, בדיוק כפי שבכירי עולם התכנון שואפים שיקרה, מה שלכאורה יוביל להקטנת הביקוש - ומכאן לירידה במחירי הדירות. אך זו הסתכלות שטחית למדי על הכוחות הפועלים בשוק הנדל"ן. בפועל, גדילה והרחבה של עיר צפויות דווקא לייקר את מחירי הנדל"ן בה.

"מה גורם למעבר של אוכלוסייה לעיר מסוימת? בעיקר מה שהיא מציעה לתושב החדש שלה", אומר ד"ר ויצמן נגר, מרצה לכלכלה ופיננסים במכללה האקדמית לב ובעבר כלכלן בכיר וחוקר בכיר בבנק ישראל. "חינוך, מקומות עבודה, תרבות פנאי, אולי מקום גיאוגרפי מועדף. זה מה שמניע הגירה אל עיר שהולכת וגדלה. ואם זה קורה, העיר הופכת להיות רצויה יותר ונחשקת יותר - אז בוודאי מעבר כזה גורם לדחיפה של מחירי הדירות למעלה. אמנם ההיצע יעלה, אבל הוא רק ימתן את הלחץ לעליית מחירי הדירות, ולא יגרום להורדה של המחירים. ההיצע מגיב לביקוש.

 ויצמן נגר ד''ר / צילום: רפי קוץ

"יש מקומות שבהם אם בונים יותר הדיור הופך להיות זול יותר - ואגב, זו גם סיבה לעבור לאותה עיר - אבל זה קורה רק כשיש התערבות ממשלתית גדולה. למשל כשגורם ממשלתי כלשהו רוצה ליישב מקום מסוים, או להעביר אליו אוכלוסייה. זה יכול לקרות, למשל, כשמשווקים בהיקפים מאסיביים דירות במסגרת תוכניות מחיר למשתכן, 'דירה בהנחה' ודומותיהן.

"במקרים כאלו המדינה בונה בזול, שיקול עלות הדיור מקבל משקל דומיננטי ואנשים יעברו גם בגלל זה. אבל בתנאי שוק חופשי, תחרותי, אין סיבה שיזמים יבנו במקום שהם מאמינים שתהיה בו ירידה בביקוש, כי אז הם עתידים להפסיד. הם לא יגיעו למקום שאין בו עלייה בביקוש. בעיר שמשתדרגת לרוב לא יהיו ירידות מחירים".

"התרחבות גדולה של עיר לא תתרום להורדת מחירים, בדיוק להפך", מוסיף אלמליח. "הפיתוח וההתרחבות לשכונות החדשות היא מעין מנוע, קטליזטור, לפיתוח ולעליית ערך של כל הנכסים בעיר. זה בעצם מאפשר לעיר כולה להתחדש, במיוחד אם היא חלק מהסכם גג שמבטיח לה גם תקצוב של התשתיות בחלק הוותיק של העיר.

"אפשר לקחת גם כאן את כרמי גת בקריית גת כדוגמה: מיד אחרי האכלוס שלה ראינו היקף מאוד משמעותי של תוכניות להתחדשות עירונית שיוצאות לדרך, כי ערך הקרקע עלה. השכונה החדשה הניעה את כל העיר, וההתרחבות הנוספת של העיר תביא למחלף חדש בצומת פלוגות ולתחנת רכבת כבדה חדשה. כל אלו מכניסים תזרים מזומנים לעיר, מפתחים אותה, וזה בוודאי לא מוריד את המחירים בה אלא מעלה אותם".

ההשפעה על המרכז: "לא מזיז את הביקושים במפה הארצית"

רוב הערים הצפויות להתרחבות משמעותית הן ערים בפריפריה, שם עדיין ישנם מרחבים שמאפשרים התרחבות כזו, ולכך אפשר להוסיף את רצונה של המדינה לפיזור האוכלוסייה מאזורי הביקוש לאזורים מרוחקים יותר.

האם ההתרחבות הזו של ערי הפריפריה, שבסופו של דבר אמורה להביא איתה גם שדרוג בתשתיות ובשירותים, יכולה לגרום לכך?

בנד: "כל עוד לא נותנים את הדעת על העיר כאקוסיסטם בעת התכנון של הרחבתה, כשלא שמים דגש במה שחשוב ליצור מרחב אורבני, אני לא יודעת אם התרחבות של הערים הללו באמת תזיז את הביקוש במפה הכלל ארצית. זו בעיקר תהיה הגירה פנימית בתוך האזור. לא נראה שהרבה אנשים יבואו מהמרכז לצפון או לדרום, כי מרגע שאי שוויון אזורי נוצר, הוא מתקבע. כמעט בלתי אפשרי לשבור את ההגמוניה של תל אביב וגוש דן".

"בכל אזור בארץ, גם בפריפריה, יש עיר מטרופולין גדולה וסביבה ערים קטנות יותר", מסביר ד"ר נגר. "הסיכוי שתושבים יעברו מתל אביב אל אותה עיר מטרופולינית לא גדולים, אבל ההתרחבות של הערים הקטנות יותר יכולה לגרום לכך שתושבים יעברו מהמטרופולין אליהן. למשל, מחיפה לקריית אתא. אני לא רואה איך ההתרחבות של עיר כזו תביא אליה תושבים מהמרכז, אבל בין ערי האזור יהיה מעבר, אני מניח, בעיקר אם יש הזדמנות לדיור איכותי יותר".

האם המגמה הזו צריכה להדאיג את ראשי אותן ערים מטרופוליניות? אלמליח גורס שלא: "אני חושב שעיר מטרופולין חזקה, שנותנת מענים באיכות טובה ובהיקפים גדולים ומעצימה את עצמה, זה מה שהופך אותה למשגשגת.

"אני לא מקבל את הטענה שהערים מסביב, כשהן צומחות, מחלישות את עיר המטרופולין. זה דווקא מעצים אותה. כל מה שצריך להיות עסוק בו ראש העיר המטרופולינית הוא איך לתת את השירותים המטרופולינים ולשפר את התשתיות, כדי שיקשרו ויחברו וייתנו מענים מטרופוליניים לאותם יישובים וערים מסביב".