אחריות על הדירה החדשה? "יזמים מגלגלים אותה לקבלנים, והרוכש נשאר בלי כלום"

"עולם הבדק היה מחלה קשה. לפי הנתונים היבשים, כמעט 100% מבעיות הבדק אינן מטופלות טוב או בכלל לא, ו־90% מהתביעות מתקבלות. זה מראה על חוסר שביעות־הרצון והבעיות בנושא הזה", מספר רון אלפנדרי, מנכ"ל חברת בדק ישראל (Bedek IL Warranty).

● כ־80% מרוכשי הדירות בארץ משדרגים את הסטנדרט בדירה
● טור סופ"ש | יזמיות הנדל"ן הגדולות מתחזקות, וזו לא בשורה רעה לרוכשי הדירות
● ראיון | הבכיר בעיריית תל אביב שחושף את התוכנית: "יהיה שמח בכיכר אתרים. תמיד שמח שם"

על פי חוק המכר, מרגע מסירת הדירה יש לרוכש שבע שנים של בדק ולאחר מכן שלוש שנות אחריות, כלומר 10 שנים שבהן הקבלן אחראי על הליקויים בדירה. אולם נושא האחריות והבדק כואב לרוכשים רבים, בגלל ריבוי ליקויי הבנייה בדירות בישראל. בין היתר, בגלל שלעתים הקבלנים מגלגלים אחריות ליזמים ולהיפך, ובגלל שלעתים הקבלנים הקטנים כלל אינם שורדים לאורך כל התקופה הזו.

"מחשמלאי ואינסלטור ועד איטום"

חברת תדהר יצאה לאחרונה בהודעה כי תעניק 10 שנות אחריות מלאות כמעט לכל הדירות שהיא היזמית שלהן. יוזמה אחרת בתחום היא זו של אלפנדרי, שהקים את Bedek IL Warranty כחברה שנותנת שירותי בדק עבור חברות אחרות. לאחרונה חבר לחברת מגדל והוציא פוליסה ראשונה של ביטוח בדק ליזמים. "אנחנו במגעים עם חברות הגדולות במשק שירכשו את הפוליסה ויש שתיים־שלוש חברות קטנות שסגורות כבר", הוא מספר.

 רון אלפנדרי' מנכ''ל חברת בדק ישראל / צילום: דנה פרידלנדר

איך אתם משתלבים בשוק?
"אנחנו באים מרקע של קבלנות ויזמות ויש לנו חברה מבצעת בענף הבנייה שמעסיקה עובדים שנים רבות. אני דור שני בענף הזה. אנו מספקים את שירותי הבדק והאחריות בהתאם לחוק מכר הדירות, וכבר נתנו למאות דירות שירותי בדק. הכשרנו את האנשים הנכונים, מחשמלאי ואינסטלטור ועד איטום. יצרנו מערך טכנולוגי שפותר בעיה לדייר: הוא פשוט מצלם באפליקציה וזה מגיע אלינו למרכז הבקרה, וכל נתוני הדירה עולים אצלנו.

"רצינו להציע מוצר נוסף. הרקע לכך הוא שקבלנים קטנים או בינוניים לעתים לא שורדים בכלל עשר שנים. חברת BDI פרסמה לאחרונה שיש כ־700 קבלנים שעומדים לקראת פשיטת רגל וחלק מהקבלנים לא יחזיקו מעמד עם ההתייקרויות ובעיית כוח האדם בשוק.

"אבל האדם שהשקיע את כל חייו בדירה צריך להיות נתון לחסדי היזם והקבלן, ואין הבטחה שתקבל את השירות הזה. לכן החלטנו לפתח את פוליסת הבדק הראשונה בישראל. זה דבר שכבר קיים בעולם ועוד לא היה בישראל. פוליסת הבדק שהוצאנו דומה לזו שקיימת במדינות אחרות, נניח באנגליה".

בחברה שותפים מגדל חברה לביטוח, דודו זבידה (מי שהיה מנכ"ל חברת מבנה), רון אלפנדרי ואורי פנחסוב, והושקעו בה מיליוני שקלים ממשקיעים שונים.

 דודו זבידה, אחד המשקיעים בחברה / צילום: איל יצהר

"שלושה מועדים להגעת איש מקצוע"

מה זו בעצם פוליסת ביטוח בדק?
"במקרה שהיזם רכש את הפוליסה, הדירה מקבלת את השירות. גם אם הדירה נמכרה, תמיד יתקבל הבדק על פי העסקה שעשו איתנו ובהתאם לפוליסה. כשהיזם רוכש מאיתנו את השירות, אנחנו מקבלים רשימה של תכולת הדירה מבחינת הגמרים, מריצוף ועד מזגנים, שקעים וקירות - ישירות למערכת הטכנולוגית שפיתחנו. כשאותו משתמש באפליקציה מצלם את הבעיה, באותה שנייה זה מתקבל בחדר הבקרה שלנו עם מספר הדירה והמוצרים התקולים, היכן הבעיה ואיך לתפעל. בזמן קצר הדייר מקבל שלושה מועדים לאישור הגעת איש המקצוע לטפל".

ואיך נעשה שיתוף הפעולה עם חברת מגדל?
"היה לנו חשוב שחברה גדולה תביע אמון ותהיה שותפה. זה פוליסה כמו שרוכשים פוליסה לרכב. גם כאן מבטחים את הפרויקט ואת מספר הדירות ויוצאת פוליסה ליזם עם הכתובת והפרויקט מוטב בפוליסה. גם אם הדירה נמכרת, מספר הדירה והפרטים שלה נשארים בפוליסה. במסגרת זו, מגדל נותנת באותה עסקה ביטוח חינם מתנה לדירה והנחה לביטוח המשכנתה ברכישה".

מה נכלל במסגרת הפוליסה?
"כל מה שמחויב בהתאם לחוק המכר. החוק מתחלק לכמה שנים לפי אינסטלציה, חשמל, איטום וכו'. החוק גם מתחלק לשני מקרים - אי התאמה (כל מה שכלול בנושא הבדק) ואי התאמה יסודית (חוזק הבניין והתאמות אחרות). אנו מגבים את כל נושא הבדק. אם היזם בנה עקום ולא לפי חוקי ההנדסה, זה לא אנחנו, אבל אם התגלו בעיות בחשמל או באינסטלציה והן כלולות בחוק הבדק, אנו נגיע לתקן".

אילו מקרים רואים בדרך כלל והאם הם פונים להליכים משפטיים?
"אתן דוגמה לדירה שנמצאת באזור הים. הקבלן רצה למסור מהר ולא חיכה עם התייבשות הטיח, או שהגשם הגיע לפני הזמן. כשצבעו זה נראה מצוין, אבל אחרי תקופה מסוימת התגלתה פטרייה בקיר. זה מקרה בדק. אנחנו מגיעים, מטפלים, מייבשים וצובעים. במקרה אחר יש שלושה שקעים ואחד הפסיק לעבוד, בגלל קצר או כתוצאה מחיבור לא נכון. זה גם אנחנו. גם בעיות איטום כלולות בנושא הבדק, ויש לא מעט כאלה.

"אם נבוא לבניין ונראה שיש 50 מרפסות ומתוכן יש שתי מרפסות עם בעיות איטום, אנחנו נסדר ונתקן. אבל אם במרבית המרפסות או בכולן יש בעיית איטום, אז מדובר מבחינתנו באי התאמה יסודית והיזם יכול לטפל באמצעותנו, אבל זה לא כלול בפוליסה".

איך זה עובד מבחינה כלכלית?
"בפרויקטים גדולים, הבדק הוא חלק קטן, בערך 2.5%־3.5% מערך הבנייה הישירה של הדירה. במתמטיקה פשוטה, ב־100 דירות שהבנייה שלהן עולה נניח מיליון שקל, הקבלן המבצע מקבל מהיזם 100 מיליון שקל ונשארים שני מיליון שקל לשבע שנים. זה כסף קטן שלא מעניין אותו, אבל בסוף חשוב שהדייר יהיה מרוצה מהדירה שהוא רכש, וזה גם מה שאומר החוק.

"יוצא מצב אבסורדי שהיזמים מגלגלים את זה לקבלנים והם לקבלני משנה, ובסוף הרוכש נשאר בלי כלום. כל אחד מגלגל לשני. מרבית המקרים שמגיעים לבית המשפט היו יכולים להיפתר מהר אם לא היו מגלגלים מאחד לשני".