סכסוך ירושה: האם פרויקט פינוי-בינוי הוא סיבה מוצדקת לעכב מכירת הדירה?

הכותבים הם השותפים המייסדים במשרד עורכי הדין הופמן & פרידנברג המתמחה בענייני משפחה וירושה

פסק דין של בית המשפט לענייני משפחה בחיפה עוסק בשאלת פוטנציאל (בעברית: יוֹכְלָה) ההשבחה של נכסי מקרקעין - כיצד יוערך השווי הכספי של הפוטנציאל מראש, והאם ניתן לעכב את מכירתם של נכסים שכאלה לצורך מימוש ההשבחה הצפויה. בשולי פסק הדין ניתן גם פתרון יצירתי כדי שלא לפגוע בזכותו של השותף שמבקש להמתין למימוש ההשבחה הצפויה.

● שלושה פסקי דין בשבוע | אם לשמונה הורישה את כל רכושה לבן אחד. ואז בית המשפט התערב
● רוכשת דירה גילתה שהוקמו מסעדות בבניין - ותפוצה בכרבע מיליון שקל
● עד 40% ביוון: חושבים לקנות נדל"ן בחו"ל? קחו בחשבון גם את מיסי הירושה במדינה

עובדות המקרה: אישה הגישה לבית המשפט לענייני משפחה תביעה נגד אחותה לפירוק שיתוף בדירה ששתיהן החזיקו בחלקים שונים. כיוון שהבעלות נרשמה על-שם האחיות לפני שנים רבות במסגרת ירושה שקיבלו מאמם המנוחהף ואף אחת מהן לא התגוררה בדירה שעמדה ריקה שנים רבות, התעורר ויכוח האם יש לבצע את פירוק השיתוף באופן מיידי - או שמא יש להמתין לסיומו של הליך פינוי-בינוי, שאז שוויה של הדירה יהיה גבוה יותר. בית המשפט מינה שמאי מקרקעין שגם העיד בפניו לאחר שהעריך את שווי הדירה.

החוק: חוק המקרקעין קובע כי שותף במקרקעין רשאי לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת. לדרישה שכזו אין הגנה של ממש בחוק, ורק במקרים קיצוניים הקשורים במגורים של אישה וילדיה הקטינים ניתן לעכב את הפירוק, אך לא להתגונן מפניו. החוק קובע כי אם פירוק השיתוף איננו ניתן לביצוע באופן פיזי, הדבר יבוצע באמצעות מכירת הנכס וחלוקת התמורה בין בעליו.

פוטנציאל שמגולם

ההחלטה: בית המשפט קיבל את התביעה והורה על ביצוע פירוק השיתוף לאלתר בדרך של מכירה לצד שלישי המרבה במחיר, ותוך שמירה על זכותה של כל אחת מהאחיות לרכוש את הדירה על-פי ההצעה הגבוהה ביותר שתתקבל.

נקבע כי ערכה העתידי של הדירה לאחר סיום פרויקט פינוי-בינוי אכן יהיה גבוה יותר, אולם בהווה מדובר בפוטנציאל שמגולם בתוך מחיר שווי הדירה שקבע השמאי, ובהיעדר הוראה ספציפית בחוק המאפשרת לעכב את פירוק השיתוף עד למימוש פוטנציאל פיתוח או השבחה - לא ניתן לעשות זאת.

המשמעות: הזכות לדרוש פירוק שיתוף במקרקעין היא מוחלטת ונעדרת הגנות של ממש, והעיכוב שמור למצבים קיצוניים שהחוק מפרט. המתנה למימוש אפשרות של רווח עתידי או עליית ערך, כמו למשל מכוחם של מיזמי נדל"ן או פרויקט פינוי-בינוי וכדומה, אינה יכולה לשמש צידוק לעיכוב בפירוק השיתוף שיש לבצעו מיד, וכדי לחשב את השווי דהיום של הזכויות העתידיות יש להיעזר בשמאי מקרקעין, שמביא זאת בחשבון על בסיס המצב התכנוני הקיים ומעניק לכך שווי כספי מהוון.

כדי לאזן את זכותו של השותף שמבקש להמתין למימוש ההשבחה בפועל, בית המשפט מעניק זכות קדימה לרכוש את הנכס על-פי ההצעה הגבוהה ביותר שתתקבל מן החוץ.

55378-07-21