מי יקים את מגדל המשרדים החדש במחלף לה גווארדיה בתל אביב?

עיריית תל אביב־יפו פרסמה לאחרונה מכרז חדש לקרקע הצמודה למחלף לה גווארדיה בדרום העיר, שעליה ניתן לבנות מגדל מסחר ותעסוקה בן 25 קומות. המכרז הוא עבור חכירת הקרקע ל־60 שנים (עם אופציית הארכה ל־49 שנים נוספות), במתחם "וינגייט־לה גווארדיה" בשכונת יד אליהו, לא רחוק מהיכל מנורה שבו משחקת בימים כתיקונם קבוצת הכדורסל של מכבי תל אביב. 

● מחולון ועד רמת גן: תתכוננו לשלם 30% יותר בארנונה
● הסיכונים קפצו? בנק ישראל מסתכל בדאגה על ענף הנדל"ן

הקרקע, בשטח כ־1,968 מ"ר, מוגדרת גם כמגרש מספר 1 במתחם, המזרחי ביותר מבין שלושה. מאחר שהוא נמצא ממש בצמוד למחלף ולנתיבי איילון, לא ניתן להקים בו פרויקט למגורים, ולכן מתוכנן עליו מגדל למסחר ולתעסוקה, עם כ־16,900 מ"ר בנויים מעל הקרקע בגובה 116 מטרים. המגדל יציע גם שש קומות תת־קרקעיות עם 9,400 מ"ר בנויים, ובסך־הכול יהיו בו 31,900 מ"ר בנויים, כולל שטחי שירות.

הפרויקט כולו חולש על כ־13.5 דונמים. התוכנית עבורו אושרה בנובמבר 2022, והוא ייבנה במקום חמישה מבני שיכון טוריים ישנים ("בנייני רכבת") בני ארבע קומות כל אחד ובמקום מועדון גמלאים. מלבד מגדל המשרדים הפרויקט יציע גם 450 יחידות דיור, בשלושה מגדלים, שניים מהם בני 31 קומות ובגובה 125 מטרים, ובשני מבנים בני תשע קומות כל אחד.

במתחם יש שתי יזמיות אשר מקדמות את חלק המגורים בפרויקט, חברת ענב וחברת טופ נדל"ן. לפי גורמים בענף, חברת ענב אף עשויה להשתתף במכרז שפרסמה העירייה כעת, וכך לצרף את המגרש ליתר חלקי הפרויקט שנמצאים בבעלותה.

שווי מוערך למגדל: כ־120 מיליון שקל

המכרז שפרסמה עיריית תל אביב־יפו עבור הקרקע בסמוך למחלף לה גווארדיה יהיה פתוח להצעות יזמים עד 10 בדצמבר, קרי לתקופה של כחודשיים. הוא אינו כולל מחיר מינימום מחייב, אולי בשל המצב המאתגר שבו נמצא בימים אלה סקטור הנדל"ן למשרדים, שמתמודד עם ירידה הן בתפוסה והן במחירים - גם בתל אביב עצמה. דוח NEWMARK NATAM לסוף 2023, שפורסם בתחילת השנה, הציג ירידות של 10% ויותר במחירי השכירות למשרדים בעיר.

המצב המאתגר מציב בסימן שאלה גם את גובה ההצעות שיינתנו במכרז, אם כי שכונת יד אליהו נחשבת כאזור מתפתח המשנה את פניו בשנים האחרונות ובעל פוטנציאל משמעותי לעתיד - ודאי בנקודה נגישה כל־כך, בסמוך לאחד המחלפים העמוסים של נתיבי איילון.

כמה שוות זכויות הבנייה עבור המגדל? במסגרת שומת מקרקעין מקיפה שהעניקו שמאי המקרקעין אינג' יוסף זרניצקי ורון זרניצקי למגדל לוינשטין בתל אביב בפברואר השנה, הם קבעו שווי מ"ר מבונה (קרי שוויו של מטר רבוע שעתיד להיבנות) בייעוד תעסוקה על 7,000 שקל. קביעה זו משקפת לשטח הבנוי במגדל המתוכנן בלה גווארדיה שווי של כ־118 מיליון שקל, ויש לקחת בחשבון כי חלק מהשטחים יהיו שטחי מסחר, אשר שווים יותר, כך שאפשר לקבוע כי שווי שטחי הבנייה העיקריים במגדל הוא כ־120 מיליון שקל.

כאמור, בהינתן המצב המאתגר שבו נמצא סקטור המשרדים בימים אלה, כלל לא בטוח שההצעות שיוגשו ישקפו את רמת מחירים זו.