האם דירות ארבעה חדרים הן השקעה משתלמת?

ב־15 השנים האחרונות עלו מחירי הדירות פי שלושה מאשר מחירי השכירות: בשנים 2024־2008 מדד שכר הדירה של הלמ"ס עלה בכ־61%, בעוד שמדד מחירי דירות עלה בכ־195%. שניהם זינקו הרבה מעבר למדד המחירים לצרכן שעלה בתקופה הזו ב־28% בלבד.

● למה אי אפשר לקנות אפילו קפה בתחנות הרכבת הקלה
● ניתוח | "הכול עובד לטובתם": רווחי הבנקים זינקו, וגם היקף ההלוואות לרכישת דירה

כשקשה יותר למשקי בית לקנות דירה, אנו עדים לעלייה במשקל משקי הבית שגרים בשכירות: מ־24.3% בשנת 2013 ל־28.6% בשנת 2023.

במשך שנים השכונות המובילות במספר השוכרים היו שכונות ישנות עם דירות קטנות: פלורנטין, נחלת בנימין, וחלק מרובע 3 (אזור העירייה) בתל אביב; שכונה ד' בבאר שבע ואזור בית החולים רמב"ם שהוא המושכר ביותר בחיפה.

ההערכה היא כי בעוד הביקושים לדירות קטנות של עד שלושה חדרים עולים בשיעור מסוים כמעט קבוע, הביקושים לדירות ארבעה חדרים עולים בשנים האחרונות בשיעור גבוה יותר, עקב הצטרפות משקי בית שכוללים מספר נפשות לשוק השכירות.

האם זה כדאי למשקיעים?

1ההיצע: עלייה בסטנדרט, מחסור בדירות קטנות

"השכונות הסטודנטיאליות והצעירות, כמו פלורנטין בתל אביב ונחלאות בירושלים וכל השכונות צמודות האוניברסיטאות, הן שכונות שבהן הביקושים הם לדירות קטנות", אומר נחי פינקלשטיין, מלווה משקיעי נדל"ן. "ואולם בהרבה מקומות, הביקושים לדירות ארבעה חדרים מצד משקיעים נמצאים בעלייה".

לדעתו, יש לכך כמה סיבות: האחת, היא עלייה בסטנדרט הבנייה ובמה שאנשים מבקשים. "רמת הדיור עלתה, והמוצר שמכונה 'דירה' ב־2024, הוא לא אותו מוצר שהיה ב־2010. אנשים מחפשים לובי עם גובה תקרה כפול, תריסים חשמליים בדירה ומרפסות גדולות יותר.

"גם פערי השטחים מצטמצמים. אם דירת שלושה חדרים פעם הייתה בשטח של 55־65 מ"ר, היום היא מגיעה ל־75־85 מ"ר, מה שבעבר היה נחשב לדירת 3.5 חדרים", הוא מוסיף.

"לעומת זאת, דירות ארבעה חדרים קטנו בשנים האחרונות. אם פעם דירת 4 חדרים הייתה בסביבות 110 מ"ר, היום אתה יכול לראות בפרויקטים רבים דירות של 90־100 מ"ר. זה צמצם מאוד את הפערים הן מבחינת שטחים וכפועל יוצא - גם מבחינת מחירים".

סיבה אחרת היא שיזמים מקטינים דירות ארבעה חדרים כדי לאפשר לחלקים רחבים יותר בציבור לרכוש דירות גם כשהמחירים גבוהים במיוחד. יש פרויקטים שבהם נמכרו אפילו דירות ארבעה חדרים משני סוגים - קטנות וגדולות.

פינקלשטיין וצחי קווטינסקי, משקיע ועורך קורסים בנושא השקעות נדל"ן, המלווה בעיקר משקיעים קטנים, מציינים סיבה שלישית: המציאות שבה אין כמעט דירות שלושה חדרים חדשות, ולפיכך למשקיע שמגיע לפרויקט לרכוש לעצמו דירה - אין כמעט אפשרויות בחירה. "יש פרויקטים שבהם אין אפילו דירות ארבעה חדרים, אלא רק 5 ו־6", הוא אומר.

 נחי פינקלשטיין / צילום: תמונה פרטית

2הביקוש: מחפשים דירות עם ממ"ד

"יש לנתח כל מקום ומקום לפי צורכי המגורים המיוחדים שלו", אומר צחי קווטינסקי, משקיע ועורך קורסים בנושא השקעות נדל"ן, המלווה בעיקר משקיעים קטנים. "יש מקומות שבהם מרוכזות משפחות ברמה סוציו אקונומית בינונית ונמוכה, ומשקי בית מרובי נפשות, שדווקא מעוניינים בדירות שלושה חדרים. הם מסתכלים על דמי השכירות, הארנונה, ואחזקת הבית ורוצים לחסוך. אתה יכול למצוא לפעמים שני דורות של משפחות שמתגוררים בדירת שלושה חדרים, ואחד מבני הבית ישן במרפסת סגורה או בסלון.

"במקומות כאלה למשקיע אין טעם לקנות דירה של 4 חדרים, כי הוא יתקשה להשכיר אותה".

עניין נוסף בדירות להשקעה שמיועדות למשפחות הוא הימצאו של מרחב מוגן או ממ"ד. רוכשי דירות למגורים עצמיים מחפשים היום כמעט רק דירות עם ממ"דים, ועל כן הם מחפשים רק דירות חדשות יחסית, או דירות חדשות מקבלן. גם כשמשפחות מחפשות דירות בשכירות הן מעדיפות ממ"ד, ולכן "משקיעים שמחזיקים בדירות ללא ממ"ד מרגישים בזה טוב מאוד, ולכן גם בגלל זה ההעדפות שלהם עוברות לדירות חדשות יותר, וגדולות יותר", אומר קווטינסקי.

 צחי קווטינסקי / צילום: כדיה לוי

משקיעים אחרים ממשיכים לחפש דירות קטנות ללא ממ"ד, אך באזורים שעומדים לעבור התחדשות עירונית - במטרה לקבל בעתיד דירות גדולות עם ממ"דים.

"אני מעודד משקיעים לעשות את זה", אומר קווטינסקי. "הם רוכשים דירות קטנות ב־2 מיליון שקל בחולון ובפתח תקווה, למשל, אבל בונים על תוספת החדר שיקבלו במסגרת הפרויקט של התחדשות העירונית, ואז לפתע הדירות שלהן יגיעו לשווי של 3 מיליון שקל".

פינקלשטיין: "משקיעים צעירים נוטים לרכוש דירות 2 חדרים והם בונים על כך שתהיה להם בעתיד דירת 3 חדרים. משקיעים בוגרים יותר מעדיפים לקנות דירות גדולות יותר, ואז תהיה להם אפשרות להשכיר אותן גם למשפחות".

3התשואה: הפערים בין הדירות קטנים

התשואה הממוצעת על דירות להשכרה ברבעון השלישי של 2024 הגיעה ל־2.5%, בעוד שלפני 10 שנים היא עמדה על 3.5%.

במקביל לתשואה הנמוכה, המיסוי הגבוה שהוטל על משקיעים, שמתבטא במס רכישה של 8% לפחות, פוגע כמובן בכדאיות ההשקעה, שכן גובה המס משתווה לכמעט ארבע שנות תשואה.

התוצאה, לפיכך, שבמקביל לגידול ביקושים למגורים בשכירות, קטנו הביקושים לרכישת דירות להשכרה, שכן רבים מוצאים בהן מסלול השקעה לא אטרקטיבי.

ואולם, היתרון הגדול של רכישת דירה כזו היה לא התשואה השוטפת על הנכס, אלא עליית שוויו. ואם בתוך ארבע שנים מחירי הדירות עלו ב־38%, זה שקול לתשואה חודשית של כמעט 10 שנים.

הנה המחשה מהשנה האחרונה: מי שרכש דירה לפני שנה, נהנה מעליית ערך ממוצעת של 6.6% ומתשואה שנתית של 2.6%, כלומר תשואה כוללת ממוצעת של 9.2%, שנחשבת נאה גם בימים אלה, אך רובה המכריע נגרם מעליית מחירי הדירות.

למרות עליית הערך, על פי הכלכלן הראשי באוצר בשמונה השנים האחרונות המשקיעים החלו להפחית את מלאי הדירות שבידיהם, ויותר משהם רוכשים דירות - הן מוכרים אותן, כדי לממש את עליות השווי. לפי הנתונים, בשלוש השנים האחרונות מלאי הדירות שבידי המשקיעים ירד בכ־11 אלף דירות. כלומר עוד הביקוש עולה - ההיצע יורד.

עניין נוסף שעשוי לעניין חלק מהמשקיעים הפוטנציאלים, הוא הקטנת פערי התשואות בין הדירות הקטנות לבין הדירות הגדולות יותר.

לפי נתוני הלמ"ס, אם לפני 10 שנים התשואה הממוצעת בישראל על דירות קטנות הגיעה ל־4% בשנה וזו של 4 חדרים הגיעה לכ־3.5%, כיום היא עומדת על 2.9% בממוצע לדירות קטנות ו־2.8% לדירות 4 חדרים.

נתוני הלמ"ס מלמדים כי בתל אביב, ברמת גן ובערי השרון הגדולות (נתניה, כפר סבא והרצליה), שיעור התשואה על דירות 4 חדרים מגיע ל־2.1%־2.3%. יוצאות דופן מבחינה זו הן פתח תקווה וחולון, שבהן שיעורי התשואה גבוהים יותר.

בירושלים שיעור התשואה השנתי על דירות ארבעה חדרים נמוך אף הוא ומגיע ל־2.3%, ואילו בחיפה ובאשדוד הוא עומד על 2.5%, באשקלון על 2.8% ובבאר שבע - על 3%.

4"המשקיעים הצעירים": זוכי ההגרלות המוזלות

בעוד המצב של שוק השכירות וכדאיות ההשקעות מעורפל גם כך, בשנים האחרונות נוסף לו גורם מבלבל נוסף, והוא תוכניות ההגרלות המסובסדות. במסגרת תוכניות אלה התרחבה מאוד תופעת "המשקיעים הצעירים", שרוכשים לעצמם דירה יחידה אך משכירים אותה וממשיכים לשכור בעצמם דירה במקום אחר. לדברי מתווכים, מדובר בעשרות אחוזים מהזוכים בפריפריה.

משקיעים אלה, אליהם מצטרפים גם משקיעי "חבר" בפרויקטים מוזלים במקומות כמו אור עקיבא, חריש, אשקלון, קריית גת ועוד, רכשו בעיקר דירות ארבעה חדרים חדשות, מה שהגדיל במידה מסוימת את היצע דירות אלה, אם כי בעיקר בערי הפריפריה.

5המיקום: עלייה בביקוש בצפון בגלל המפונים

בעקבות מלחמת "חרבות ברזל" פונו תושבים מיישובי קו העימות והדבר הוביל לעלייה נוספת בביקושים לדירות בשכירות. מתווכים דיווחו לגלובס כי בערי צפון מסויימות, כמו עפולה ונהריה, מחירי השכירות עלו, כתוצאה מעלייה בביקושים אלה.

מהנתונים הרבעוניים של הלמ"ס על מחירי השכירות, ניכר כי מחירי שכירות במחוז הצפון עלו בכ־5.4% בשנה האחרונה, ובמחוז חיפה - ב־5.2%. אלה שיעורים גבוהים משמעותית מיתר המחוזות, שעלו בשיעורים של עד 4.6%. אין אמנם ודאות לכך שזה אירע עקב הגדלת הביקושים ע"י אוכלוסיית המפונים, אבל זה בהחלט הסבר אפשרי.