למה כדאי להצמיד חוזה של עסקאות מכר למדד המחירים לצרכן

הכותבים ממשרד שוב ושות'

בחוזי מכר של דירות, השימוש במדד המחירים לצרכן פחות נפוץ מאשר השימוש במדד תשומות הבנייה, אולם לעתים קרובות משתמשים במדד המחירים לצרכן כאלטרנטיבה בעסקאות מכר שאינן קשורות ישירות לבנייה, בדרך כלל בעסקאות למכירת קרקעות פנויות.

● מנגנון ההקלות נגמר: אלה הבניינים שהצליחו להתחמק מהגזירה החדשה 
● שאלות ותשובות | רמ"י שיווקה 7,000 יח"ד בשדה דב. למה המכרזים לא נסגרו? 

ההצמדה הן למדד המחירים לצרכן והן לתשומות הבנייה מגנה על המוכר מפני שחיקת התמורה לאורך זמן, ומשקפת את השינויים במחירי המוצרים והשירותים במשק.

עובדות המקרה: עסקת מכר בהליך פירוק שיתוף צפויה הייתה להסתיים, לרבות תשלום מלוא התמורה לידי המוכרים, בתוך זמן קצר ממועד קיום ההתמחרות. עקב נסיבות שונות, של מחלוקות בין הצדדים בין היתר בשאלות זכאות לפיצוי הפקעה עתידיים, חלפה תקופה של 14 חודשים עד שאושר המכר על ידי בית המשפט. בפרק זמן זה טיפס מדד המחירים לצרכן באופן ניכר עקב עליית שיעור האינפלציה בישראל.

 עו''ד שמואל שוב שותף מנהל במשרד שוב ושות' / צילום: איתמר סיידא

במסגרת תביעה לפירוק שיתוף ביקשו חלק הארי מבעלי הזכויות במקרקעין, אשר החזיקו ערב ההתמחרות בכ־42% מהם, לקבל תוספת לתמורה של הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן מהקונים אשר החזיקו אף הם ערב ההתמחרות בכ־35% מהמקרקעין, תוספת אשר הסתכמה בכ־5.29% ובסך נוסף של 1,443,968 שקל בתוספת מע''מ.

 עו''ד טל גליקסמן / צילום: איתמר סיידא

בין הצדדים התגלעה מחלוקת בשאלה האם יש להורות על שערוך התמורה הנקובה בחוזה המכר בתקופה בגין התקופה שראשיתה במועד ההתמחרות ועד למועד בו אושר המכר על יד בית המשפט.

ההחלטה: בית המשפט (כב' השופט פירר) פסק כי לשון החוזה ואומד דעת הצדדים בעת כריתתו, מלמדים על כך שכוונתם באותה העת של הצדדים הייתה שתמורת החוזה לא תשוערך וכי אין מדובר בלקונה אלא בהסדר שלילי, שעליו הסתמכו כלל המציעים שהגישו הצעותיהם ערב ההתמחרות ובתוכם הצדדים להסכם המכר.

לימים התברר שבחירה זו לא הייתה מוצלחת עבור המוכרים, שכן עד למועד אישור המכר עלה המדד ביותר מ־5% אך איש מהצדדים לא קבל על היעדר תנאי הצמדה בגוף החוזה, לא בטרם עריכת ההתמחרות ולא בסמוך לאחריה.

בית המשפט מציין כי עצם התארכות המועד עד לאישור המכר כמו גם עליית שיעור האינפלציה בתקופה זו אינם מאורעות כה חריגים ובלתי צפויים המצדיקים התערבות שיפוטית, לכל היותר מהווים הם הערכה מוקדמת שגויה העולה כדי טעות בכדאיות העסקה. לכך הוסיף בית המשפט כי עניין לנו בשחקנים עסקיים בקיאים ומקצועיים המיוצגים בידי עורכי דין מנוסים.

המוכרים העלו שלל טענות ושיקולים אשר לטענתם יש בהם כדי להביא להתערבות בית המשפט בהוראותיו של החוזה, כגון שיקולים כלליים של צדק ויושר, הוראות חוק עשיית עושר שלא במשפט וחוק פסיקת ריבית והצמדה, כמו גם העובדה שמדובר במכר שנכפה על המוכרים במסגרת הליך של פירוק שיתוף, אך בית המשפט דחה כל אלו וקבע כי אין בהם כדי לשנות ממסקנה זו ולהוות הצדקה ל'פתיחת' העסקה והתערבות בית המשפט בתנאיה המסחריים, תוך פגיעה בהסתמכות המשיבים על סופיות המכר.

המשמעות: בימים של אינפלציה גוברת, דיוק בניסוח חוזים והתייחסות מפורשת להצמדה למדד הופכים לחיוניים יותר מתמיד. הצמדה למדד אינה רק סעיף טכני, אלא מנגנון הגנה משפטי וכלכלי מהותי המאפשר שימור ערך כספי בסביבה תנודתית. חוזים שאינם מתייחסים במדויק להיבטים אלה חושפים את הצדדים לפערים כלכליים, ועל כן הדיוק בניסוח, הבהירות וההתייחסות המפורשת להצמדה נדרשים ביתר שאת.

ת.א 8936-06-10 קאפי השקעות ופיתוח בע''מ נ' נתנאל גרופ בע''מ