סוף להקלות הבנייה ופיקוח מורחב: השינויים שעשויים לקצר את ההמתנה להיתר

סוף להקלות, עם כוכביות

המצב עד כה: תיקון 134 לחוק התכנון והבנייה, שנכנס לתוקף בינואר 2023, ביטל למעשה את האפשרות לבקש הקלות לתוכנית. מסלול זה איפשר עד לאחרונה "לעקוף" הוראות קיימות של תוכנית ולהגדיל את שטחי הבנייה, עד כדי 30% במקרים מסוימים, במהלך שלב הרישוי (קרי לאורך המסלול להוצאת היתר בנייה).

● אחת ולתמיד: מה יותר משתלם, לקנות דירה או לחיות בשכירות?
● בלעדי | הלמ"ס תשיק מדד חדש למחירי הדירות. אלה השינויים הגדולים

לאורך השנים ההקלות תפסו נפח הולך וגדל, עד שכמעט כל היתר בהיקפי בינוי גדולים כלל הקלות. במינהל התכנון טוענים שההקלות עיכבו משמעותית את ההליך עד לקבלת ההיתר והוסיפו לו חודשים רבים. היזמים מצדם טענו שללא הקלות חלק מהפרויקטים לא יהיו כלכליים, וחלקם לא יהיו מוצלחים משום שיתבססו על תוכניות ישנות ללא הגמישות שאפשרו ההקלות.

מ־1 בינואר: אין אפשרות לבקש יותר בכלל הקלות בתוכנית בנייה, גם לא בתוכניות ישנות (דבר שהתאפשר בשלב המעבר). נותרה רשימה מצומצמת של הקלות וסטיות מתוכנית שאפשר לבקש: בנייה מעבר לקו הבניין הקדמי, חריגה מקווי בניין לצורך בניית ממ"ד או מקלט, סטייה של עד 5% מהתכסית (השטח מתוך הקרקע שעליו חולש הבניין) ועוד. כמו כן ברגע האחרון הוכנסה הסתייגות נוספת: בניינים קיימים שגובהם עד שמונה קומות יוכלו לבקש הקלות לצרכים כמו שיפוץ או הוספת מרפסת, במשך שנה נוספת.

ברשויות התכנון מצפים כי ביטול ההקלות, לצד מהלכים נוספים כמו הפיכת רפורמת הרישוי העצמי (אפשרות להוצאת היתר בנייה דרך אדריכל מורשה) לחובה, צפויים לקצר משמעותית את הדרך להיתר.

מכוני הבקרה יחוזקו, תחום הרישוי יוסדר

המצב עד כה: מכוני הבקרה הם גופים שאחראים על בקרת תוכן וביצוע בתחום הבנייה, כ"תחנה" בהליך הרישוי שהיא תנאי הכרחי לקבלת היתרי בנייה, אישור תחילת עבודות ותעודת גמר בנייה. עבודתם של מכוני הרישוי באה כיישום חלק ממסקנות ועדת זיילר שבחנה את אסון ורסאי שהתרחש בשנת 2001, ולמעשה הם מיועדים לפקח על היתרים ואישורים שניתנים בהליך הרישוי. הם בודקים תוכניות ומבקרים באתרי הבנייה עצמם, ובוחנים נתונים כמו יציבות השלד, בטיחות אש, ניקוז, אוורור הבניין, מיגון ועוד.

עד עכשיו מכוני הבקרה היו רשאים לבחון רק מבני מגורים, ורק עד לגובה של 42 מטר, כלומר כ־12 קומות בלבד.

מ־1 בינואר: מגורים, משרדים, מסחר, מבנה ציבור, קניון ומבנה אחסנה. גם כאן, עדיין ישנה הגבלת הגובה - עד לגובה 42 מטר.

ההשפעות: הכללת כל סוגי המבנים תחת המנדט של מכוני הבקרה, כולל מבני מגורים, אמורה ליצור סדר וארגון רב יותר בתחום הרישוי, לצד פיקוח הדוק יותר על ההיתרים והאישורים.

גורמים בענף מציינים כי המעבר לעבודה תחת מכוני הבקרה יוצרת שקיפות רבה יותר באשר ל"תחנות" שיש לעבור עד להיתר. מן הצד השני יש החוששים כי הכללת כל סוגי המבנים תחת מכוני הבקרה עשויה ליצור "פקק" בשלב זה, שכן כיום פועלים רק שבעה מכוני בקרה מורשים בישראל, ולא כולם מורשים לבצע את כל עבודות הבקרה.

אחרי הביקורת: שינויים בשיטות המדידה והדיווח

מדד מחירי הדירות ומדד תשומות הבנייה (שאליו מוצמדים למשל תשלומים על דירה), עומדים אף הם במוקד שינוי צפוי, וכך גם הדיווחים לרשות המסים על עסקאות נדל"ן. בנובמבר הועלה לאתר רשות המסים טופס חדש שבו צריכים הקבלנים לדווח על הטבות המפליגות שניתנו לרוכשי הדירה, למשל שיטת תשלומים של 20%/80%, מתן הלוואות קבלן בריבית נמוכה, ויתור על הצמדת המחירים למדד ועוד. לשינוי זה עשויה להיות השפעה ניכרת מפני שכך יהיה המידע על המבצעים גם בידי הלמ"ס.

יש הטוענים כי אותן הטבות מגיעות עד להנחה של 10% ממחיר דירה חדשה - אולם אין לכך ביטוי במדד. בשוק יש שטענו כי מדד מחירי הדירות שמציג עליית מחירים משמעותית למדי (קצב שנתי של 6.6%, נכון לחודש נובמבר), אינו משקף בצורה מספקת את אותן ההטבות. עתה בוחנת הלמ"ס פרסום מדד נוסף הכולל את המבצעים. שינוי נוסף שנמצא כרגע בבדיקה הוא שינוי ההרכב של מדד תשומות הבנייה. בענף טוענים כבר זמן רב כי המדד אינו משקף את העליות האמיתיות של הבנייה, ובעיקר את העלויות בשכר העבודה, שקפצו מאוד מאז שנמנעת כניסתם של פועלים פלסטינים לישראל.