המדינה רוצה לשים יד על דירות Airbnb, בינתיים מספרן בת"א התכווץ בחצי

במהלך הדיונים על תקציב 2025, שאושר סופית השבוע, עלתה לדיון בוועדת הכספים גם הצעת החוק שביקשה לחייב פלטפורמות מקוונות המשמשות לביצוע עסקאות השכרת נדל"ן, כמו Airbnb ו-Booking, לדווח על עסקאות השכרה לטווח קצר. מטרת ההצעה, שיזמו רשות המסים והאוצר, הייתה לתת לרשות המסים כלים להתמודד עם התופעה של השכרת דירות לטווח קצר מבלי לדווח על ההכנסות ומבלי לשלם מס.

● מה הסיכוי שיהיה בישראל מרד מסים ומה המדינה תעשה?
● יזם ההייטק ניסה לסגת מרכישת פנטהאוז במיליונים. מה קבע בית המשפט?

ואולם, הדיון סביב הצעת החוק היה אחד הדיונים הקצרים ביותר בוועדת הכספים. ההצעה "זכתה" להתנגדות מצד כל חברי הכנסת שהיו בדיון, בראשם חברת הכנסת אורית פרקש הכהן (המחנה הממלכתי), שאמרה בין היתר כי האוצר מנסה להפוך את הפלטפורמות הדיגיטליות "לשטינקרים". תוך רבע שעה בלבד נעל ח"כ ינון אזולאי (ש"ס) את הדיון, תוך שהוא מודיע על הוצאת ההצעה מחוקי התקציב. בכך למעשה נקברה ההצעה, שכן קידומה בהליכי חקיקה "רגילים" יהיה כמעט בלתי אפשרי נוכח ההתנגדות העזה לחובות דיווח בשוק הנדל"ן מצד יו"ר ועדת הכספים, ח"כ משה גפני. בדיון ביקרו חברי הכנסת את נציגי האוצר גם על רקע ההכנסות הנמוכות הצפויות למדינה בעקבות הצעת החוק. "איפה הכסף הגדול של הדברים הגדולים שצריך לטפל בהם?", תהו.

20 אלף דירות מושכרות

האומנם שוק ההשכרה לטווח קצר מגלגל "כסף קטן"? מבדיקה שנערכה ברשות המסים עולה, כי ב-2019-2018 היו בישראל 30-35 אלף דירות שהושכרו לנופש לטווח קצר דרך אתר Airbnb, מתוכן בין 16-20 אלף פעילות, בהיקף כולל של מעל מיליארד שקל. כיום מעריכה רשות המסים כי מספר הדירות המושכרות לטווח קצר ברחבי הארץ עומד על כ-20 אלף.

לדברי גורם ברשות המסים, "ב-2018-2019, היה פיק מאוד גדול בדירות Airbnb וההכנסות אז הוערכו ביותר ממיליארד שקל בדירות לאירוח ולנופש. מאז השוק עבר תמורות מטורפות, הקורונה השפיעה מאוד וכמובן המלחמה, ובבדיקה שעשינו בתחילת 2025 באתר Airbnb ראינו שכיום יש באזור 20 אלף דירות רשומות בישראל וכ-12,000-10,000 פעילות ברחבי הארץ. ההערכה שלנו היא שבשנה תקינה ההכנסות ממיסוי השוק הזה יעמדו על כ-100-150 מיליון שקל ובשנים היותר חלשות כ-30 מיליון שקל".

עוד לדבריו, "ברור שיש לנו פה ענף מקביל למלונאות שמהווה חלק נכבד מהשוק, שהוא בוודאות מספיק גדול כדי שאנחנו נרצה שהוא ידווח כמו שצריך וימוסה כמו שצריך. הוא נהיה ענף משמעותי מבחינת אובדן ההכנסות. אנחנו רוצים שהמס יהיה ניטרלי בין עוסקים שונים, והעובדה שאנחנו לא יכולים למסות את הענף הזה באופן מלא נותן יתרון תחרותי לא צודק לאותם עוסקים שלא ממוסים".

לפי החוק, השכרת דירת מגורים בישראל ממוסה במספר מסלולים, הכוללים פטור על הכנסה עד כ-5,600 שקל בחודש, תשלום מס בשיעור מופחת של 10% מגובה שכר הדירה ומסלול מס שולי על פי שיעורי המס של בעל הדירה, כאשר זה מגיש דוח כספי שנתי. מסלולי מיסוי אטרקטיביים אלה אינם חלים על השכרות דירות או חדרים לטווח קצר. מבחינת חוקי המס, דירות המושכרות לטווח קצר לא נחשבות לנכסים להשכרה למגורים, אלא נכסים להשכרה עסקית המחויבים במס השולי שיכול להגיע לכ-50%.

המאבק לגביית מס אמת בשוק ההשכרה לטווח קצר מתנהל זה שנים, ועמד בלב עתירה לבג"ץ שהגישה התאחדות המלונות נגד רשות המסים בראשית 2020, שבמסגרתה נטען, כי הרשות אינה אוכפת את חוקי המס על שוק השכרת הדירות לטווח קצר ומפלה את המלונות בישראל שכן ממוסים. בג"ץ המליץ להתאחדות המלונות למשוך את העתירה שהגישה נגד Airbnb בשל השפעות הקורונה על ענף התיירות, אך במקביל פעלה הרשות למסות את השוק הפרוץ. בין היתר, ערכה לאורך השנים מבצעי ביקורת, בדגש על השכרה לטווח קצר, באמצעות אתרים כמו Airbnb ובוקינג. ואולם, זו הייתה טיפה בים ההון השחור בענף, המוערך כאמור על ידי הרשות כאמור ב-100-150 מיליון שקל ויותר בשנה.

כעת, מבקרים בהתאחדות את הגישה של חברי הכנסת שחוסמים את החוק שאמור לסגור את הפרצה. מנתונים שאספה התאחדות המלונות בישראל עולה, כי בת"א בלבד ישנם כ-100 מיליון שקל מס בשנה שלא נגבים. ההערכה מבוססת בין היתר על נתונים שאספה AirDNA - חברה בינלאומית המנטרת נתונים על נכסים להשכרה מהפלטפורמות השונות ברשת.

45% רווחיות בת"א

"בשעה של קיצוץ רוחבי משמעותי במשרדי הממשלה - וכשהצעת החוק שהביא האוצר בעצמו במסגרת חוק ההסדרים להטלת מיסוי על פלטפורמות דיגיטליות לתיירות נותרה על רצפת ועדת הכספים, וספק אם תקודם - ישראל שוב נשארת מאחור מול שאר העולם המערבי שבו קיים מיסוי על פלטפורמות כמו Airbnb ובוקינג", אומרת סיון דטאוקר, מנכ"לית התאחדות המלונות בישראל. "הערכות גורמי המקצוע, הן שמיסוי כזה יכול להכניס לקופת המדינה כ-100 מיליון שקל, אם לא יותר. בהתאם לנתוני AirDNA, כיום מוצעות בת"א כ-2,864 דירות Airbnb (לעומת כ־6,000 ערב המלחמה ומעל 13 אלף בשיא בתקופת האירווזיון), וההכנסה השנתית הממוצעת לדירה עמדה השנה על כ-90 אלף שקל. כלומר מדובר בהכנסות של 257 מיליון שקל. אם המדינה תגבה 30% מס מתוך ההכנסות הללו, נגיע לכ-77 מיליון שקל, רק מהשכרת דירות בת"א. מהנתונים עולה, עוד כי התעריף הממוצע עומד על 721 שקל ללילה והרווח של מפעיל הדירה ללילה הוא כ-327 שקלים - 45% רווחיות".

 סיון דטאוקר, מנכ''לית התאחדות המלונות / צילום: עוז שכטר

"מחזורים גבוהים ביותר"

אלי זיו, מנכ"ל התאחדות המלונות בת"א רבתי, מוסיף, כי "כמות דירות ה-Airbnb ודומיו בת"א כבר גבוהה בכ-50% מכמות חדרי המלון בעיר (בשנה רגילה) והיא מנוהלת ברובה על ידי חברות נדל"ן ומתווכים, במחזורים כספיים גבוהים. חלק מדירות היוקרה הגיעו ב-2019 לפדיון שעלה על 150 אלף דולר ואין שום סיבה שלא ישלמו מס כחוק".

בשנת 2020 הוצע על ידי ארגון ה-OECD מודל לחקיקה שתחייב את מפעילי הפלטפורמות לדווח לרשות המס המקומית על המשתמשים המפיקים הכנסה באמצעותן. האיחוד האירופי קבע גם הוא מודל דומה וחייב את המדינות החברות בו לחוקק את חובת הדיווח בחוקיהן הפנימיים, ומרביתן כבר חוקקו חוקים בנושא, או נמצאות בשלבים מתקדמים של כניסת החוק לתוקף. מדינות נוספות, כגון אוסטרליה ואנגליה, חוקקו חובת דיווח דומה עוד קודם לכן גם הן.

בראיון לגלובס התייחס לאחרונה שר האוצר בצלאל סמוטריץ' לצורך לטפל בהעלמות המס וההון השחור בשוק הנדל"ן, ואמר כי יו"ר ועדת הכספים, משה גפני "תוקע לי מהלכים בתחום ההון השחור. אחד מהם הוא הדיווח של משכירי דירות, כולל דירות Airbnb", אבל הוסיף באותה נשימה, כי הוא ימשיך לקדם את הדרישה לחובת דיווח כללית על השכרת נכסים.