למה בעצם שנשלם לפני שקיבלנו דירה? חיסול מבצעי המימון מוכיח כמה השוק עקום

עשרות אלפי ישראלים החליטו בשנתיים האחרונות שכדאי להם לשלם רק 10%-20% ממחיר דירה, ואת היתרה רק בעוד כמה שנים. כך הפך לראשונה בסוף 2024 נתח רכישת הדירות החדשות לגדול ביותר בעוגה. גם הקבלנים החליטו שזה משתלם - רובם ככולם יצאו בשלל מבצעים ומסלולי מימון, ועל הדרך החליפו חוב יקר על קרקע (כ-7% ריבית בממוצע) בחוב זול בהרבה (כ-5%) עבור הלוואת גישור לדירה על הנייר.

● הוועדה שתהפוך שטחי תעסוקה למגורים: "נבחן את כל התוכניות המאושרות"
● סקר גלובס ומנו גבע מגלה: מה חושב הציבור על איומי השבתת המשק?
● בלבנון השנייה טיל חדר לטנק שלו. היום הוא מפתח את מערכות ההגנה של ישראל

הבנקים זרמו בשמחה עם התנאים החדשים של שוק הדיור, התרנגולת הכי משתלמת אצלם בחווה (היחיד שמעט נבהל הוא בנק לאומי, אבל גם הוא לא ממש הוריד רגל מהגז). התשואה על ההון שהבנקים עושים ממאות מיליארדי השקלים שנמצאים אצלם בליווי פרויקטי בנייה ומתן ערבויות ומשכנתאות לקונים מספיק גבוהה גם ככה, כמעט ללא סיכון.

לא בכדי צצות פה עוד ועוד קרנות מימון חדשות. מימון נדל"ן משתלם היום בהרבה מעבודת הפרך המסוכנת של היזמים עצמם. רק בימים האחרונים דיווחה למשל גם איי.די.איי (ביטוח ישיר) לבורסה כי גם היא "בוחנת כניסה לענף ערבויות חוק מכר דירות".

לכן, צריך לשאול על מה ולמה בנק ישראל החליט השבוע לעצור את החגיגה - ולהגביל משמעותית את אותם מבצעי מימון שפרחו בשוק מאז עליית הריבית. כן, חצי מהישראלים ישלמו את רוב התמורה רק בעת קבלת המפתח. אבל רגע, למה לא בעצם? קניתם פעם מוצר וזה לא היה ככה? הדוגמה המובהקת היא כנראה מעולם התעופה. מי שיזמין טיסה לדצמבר, למשל, אכן ייפרד כבר עתה מכל כספו. במשך חודשים ארוכים חברת התעופה "תשב" על מלוא הסכום - ותרוויח לא מעט רק ממשחקי ריבית. למה? ככה. כי גם בתעופה, כמו בדיור, מישהו הגדיר את מרחב הסיכון לרעתנו.

לא ממש רצו לגלות לנו את המשמעות

עד כדי כך התבלבלנו, שגם המודל האמריקאי נראה לנו לא נורמלי. שם, קוני דירות על הנייר רוכשים אותן בהלוואות שמסכנות רק את ההון העצמי הנמוך שהם שילמו ברכישה (נון-ריקורס - הלוואות שהבטוחה היחידה כנגדן היא הנכס עצמו). אבל אצלנו, אין שום תמריץ לבנקים חזקים כל כך להציע הלוואות כאלה, ולהעביר חלילה את הסיכון צד.

ולא שאהבתי את מבצעי המימון, אבל טיפה התבלבלנו. הנזק העיקרי והברור שלהם היה בתדלוק הביקושים, שהטיסו את מחירי הדירות. זה קרה לא בגלל המבצעים, אלא בגלל שהפקידות, ובראשה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ורשות המיסים, לא יכלו וגם לא ממש רצו לגלות לנו את משמעותם.

לו היינו מקבלים דיווח שוטף על המחיר הריאלי בעקבות אותם מבצעים, וממילא על מגמת ירידות, זה בוודאי היה מצנן את הביקוש, ומשכנע את הישראלים לחכות עוד קצת, לעוד מבצע ועוד הנחות. אבל מבחינת הלמ"ס זה אומר שינוי מתודולוגיה, המלאכה הכי שנואה על גוף כבד כל כך. ובשביל רשות המיסים מדובר היה בסכנה מוחשית לקבל פחות מס רכישה (נגזרת גם של היקף העסקאות וגם של מחיר הדירה). אם הקונים היו מפנימים שמחיר הדירה האמיתי נמוך יותר ממה שכתוב "רשמית" בחוזה (כי כסף שאמור להגיע רק בעוד 3 שנים שווה הרבה פחות היום), הם היו דורשים בצדק לשלם פחות מס.

אז במקום לסדר את השוק, שוב קיבלנו מבוגר אחראי שמכריח אותנו להציב גדר שתעצור אותנו, וגם קובע עבורנו את גובהה ורוחבה. בנק ישראל כבר רגיל לצמצם את הביקוש לדירות, "כדי להקטין את הסיכון". לפני יותר מעשור הוא הגביל את שיעור המשכנתא המקסימלי ממחיר דירה (75% למי שרוכש דירה ראשונה, 70% למשפר דיור, 50% למי שקונה דירה להשקעה), את ההחזר החודשי ביחס להכנסה (כ-40%), את המשך המקסימלי לנטילת משכנתא (30 שנה) ועוד. אבל זה לא ממש עזר לצמצם את הפער בין הישראלי הממוצע לבין שוק הנדל"ן.

ולא פחות חשוב, ההגבלות האלה לא נועדו לשמור על רוכשי הדירות. גם השבוע כדאי להזכיר שמטרתו העיקרית של בנק ישראל, ודאי בכובעו כמפקח על הבנקים, היא לשמור על "יציבות המערכת". לא להבטיח שנגיע לדירה.

למה לעצור את ההתערבות בדירה?

ובשולי הדברים, אם שם למעלה מחליטים שאנחנו לא יודע לקחת סיכונים מחושבים, למה לעצור בהשקעה שלנו בדירה? למה לא להגביל את את טרנד ההשקעות במסלולי s&p עתירי הסיכון והתשואה? ומה עם הצעירים שבוחרים להשקיע את כל כספם בביטקוין ושאר המטבעות הדיגיטליים?

מי שחושב שיש הבדל בין דירה לשוק ההון, שיחשוב טוב אם הוא בטוח שנציגי הציבור שלנו לא יתערבו לטובת חובבי s&p או קריפטו, אם חלילה תהיה מפולת והם יישארו ללא פנסיה - קטסטרופה לא פחות גדולה מאיבוד דירה.

כוכבי השבוע

מצוין: 25 שנה אחרי, נשארה דירה אחרונה בימק"א

בשולי הדוחות הכספיים קפץ לי לעין סיפור שמוכרח להזכיר עד כמה מתישים יכולים להיות חיי יזם נדל"ן. כמה צריך לקחת את הרווחיות האדירה שהם מציגים בעירבון מוגבל, כשהמסע ארוך כל כך.

מתברר כי חברת ישרס עומדת לסיים את מכירת הדירות בפרויקט כתר דוד שהיא הקימה על מה שהיה מגרש ימק"א המיתולוגי בלב ירושלים, מול מלון המלך דוד. כמה זמן זה לקח לה? בדצמבר 1999 נרכשה הקרקע. ברבעון ראשון 2013 הסתיימו העבודות בפרויקט, שכלל בסך הכול 200 דירות יוקרה. והנה, לאחר מכירת 5 דירות בשנה שעברה, נותרה לפי החברה רק דירה אחרונה במלאי. 201 מ"ר, שמשווקת במחיר של 9.3 מיליון שקל. שיעור הרווח הצפוי מגלם 60% על ההכנסות - רווח של 5.6 מיליון שקל מדירה אחת. פנומנלי? אם מתחשבים ברבע מאה של חיי פרויקט, זה שם דברים בפרופורציה הנכונה.

בלתי־מספיק: להכשיר את התקציב עם מילואימניקים

הילדים שלי לא שירתו מאות ימי מילואים - ומחכים להם עוד מאות ימים בשנים הקרובות - בגלל שהם ששים אלי קרב. הם מעדיפים לשבת באוניברסיטה, ולא לרוץ אחרי כולם ולקוות לגרד ציון עובר במבחן. אבל כששר האוצר סמוטריץ' קרא לתקציב המדינה שעבר השבוע "תקציב המלחמה והמילואימניקים", בגלל כמה הטבות כספיות שאושרו בו לחיילים, הם בהחלט יכולים להרגיש ככה.

לא בגלל שלא מגיע תגמול ופיצוי למאות האלפים שנקרעים במילואים (בדגש על אלה שבחזית, ולא על המוני טרמפיסטים), אלא בגלל שלא יעלה על הדעת שנמשיך לדמיין שעם כסף אנחנו יכולים להמשיך לפייס אותם. שר האוצר, שמכהן גם כשר במשרד הביטחון, הוא הראשון שיודע שהרחבת מעגל המשרתים היא צו השעה. אבל כנראה שסמוטריץ' פשוט הבין ש"תקציב הגזירות והכספים הקואליציוניים" יראה הרבה פחות טוב בהודעת היח"צ.