הדוחות חושפים: חברות הנדל"ן שמכרו הכי הרבה דירות, והמחירים

אין זה סוד שהשנה החולפת בשוק הנדל"ן הייתה חלשה - פועל יוצא של מלחמה מתמשכת, סביבת ריבית גבוהה ועצירת מבצעי המימון של הקבלנים על־ידי בנק ישראל. כל אלה, לצד ביצועים פנומנליים של הבורסה המקומית (עלייה של יותר מ-50% במדדי הדגל)' הרחיקו את הרוכשים ממשרדי המכירות של חברות הבנייה.

● בדיקת גלובס | הוצאות השיווק מכרסמות ברווחיות הדירות בשדה דב
● מנהל ההשקעות שממליץ: "היהלומים" שכדאי להחזיק בתיק
● הדוחות חושפים: זו חברת המזון הרווחית ביותר בבורסה

בדיקת הדוחות הכספיים של 10 יזמיות בולטות של בנייה למגורים מאששת את הקביעה שלמעלה: הללו רשמו ירידה חדה של כשליש במספר הדירות החדשות שמכרו אשתקד (4,618 דירות בסך־הכול). לצד זאת, המחיר הממוצע לדירה שנמכרה נשחק בשיעור מתון של 1% בלבד ל־2.4 מיליון שקל.

מבין החברות שנבדקו (י.ח דמרי, ישראל קנדה, אזורים, שיכון ובינוי, עמרם אברהם, פרשקובסקי, אפריקה מגורים, אקרו, אפי קפיטל ושובל הנדסה) ארבע רשמו ירידה של מעל ל־60% במספר הדירות שנמכרו, ורק אחת מציגה זינוק בנתון זה - פרשקובסקי (עלייה של 159%) הודות לפרויקט מחיר למשתכן (מורדות לינקולן בחיפה, אשר היווה כ־72% ממכירותיה אשתקד). המחיר הממוצע לדירה שמכרה החברה צנח ב־20%, ל־2.2 מיליון שקל.

דמרי, שבשליטת ובניהול יגאל דמרי, חברת הבנייה למגורים הגדולה במונחי שווי שוק (10 מיליארד שקל), רשמה ירידה של כרבע במספר הדירות שמכרה אשתקד - 834, אשר רובן נמכרו מחוץ לגוש דן, ובעיקר בדרום הארץ. מעבר למכירת 243 דירות בקריית ביאליק, מכרה החברה גם 156 באופקים, 90 בנתיבות, 54 באשקלון ו־48 בבאר שבע. המחיר הממוצע לדירה נשחק בכ־10% ל־2.3 מיליון שקל.

נתוני המכירות של החברות הבורסאיות תומכים בנתוני הלמ"ס מהם עלה כי אשתקד נמכרו בישראל 34 אלף דירות חדשות, ירידה של 25.5% ביחס לשנה הקודמת (אך עלייה של 27% ביחס לשנת 2023, שעמדה בסימן הרפורמה המשפטית ותחילת מלחמת חרבות ברזל).

באשר למחיר הממוצע, זה מושפע בעיקר מתמהיל הדירות הנמכרות. דירות הנמכרות בפריפריה או בפרויקטים של מחיר למשתכן הן זולות יותר, מגדילות את הכמות הנמכרת, אך מורידות את המחיר הממוצע. מאידך, דירות בפרויקטים יוקרתיים בערי המרכז יקרות בהרבה וקשה למכור אותן כיום.

כוכבת הפריפריה

שיאנית המכירות של השנה החולפת היא חברת עמרם אברהם (1,128 דירות - ירידה של 34% לעומת 2024). זאת הודות להתמקדות החברה בהקמת פרויקטים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן.

בדוחות החברה, שמציגה מחיר ממוצע של 1.7 מיליון שקל לדירה שמכרה, נכתב כי "ברבעון השני ובפרט החל מיום 13 ביוני 2025 עם פתיחת מבצע 'עם כלביא' והחמרת הנחיות העורף, נרשמה השפעה על היקפי פעילות השיווק והאטה זמנית בקצב המכירות".

עם זאת, ציינו בחברה כי "לא חלה השפעה מהותית על הביקושים לפרויקטים שלה, וזאת בשים לב לתמהיל המלאי של החברה הכולל יחידות דיור במסגרת תוכניות דיור ממשלתיות".

"זו שנה שלישית ברציפות שמכרנו הכי הרבה דירות בענף", אומר נועם גרייף מנכ"ל עמרם אברהם. "השנה שעברה הייתה מאוד מאתגרת במישור הלאומי. אבל מבחינת המכירות הפריסה הארצית שלנו, במיוחד באזורים הפריפריאליים, נתה לנו את היכולת לפעול. המשכנו להציע מבצעי מימון שהם כלי פיננסי נהדר. נכון שהייתה ירידה במספר הדירות שנמכרו ביחס ל־2024, משום שהיו לנו פחות מבצעי מכירה ראשונים. אני צופה שהשנה נוציא עוד כ־2,200 היתרי בנייה ליחידות דיור, ומניח שזה יזרים עוד היצע".

גרייף מדגיש כי עיקר ההאטה במכירות בשנה שעברה נגע לגוש דן ובמיוחד לתל אביב. "יש בישראל 80 אלף יחידות דיור פנויות כמחצית מהן בגוש דן. לנו יש פרויקטים בתל אביב, ואנחנו רואים שם את רובע 3 ו־4 בעיר מושכים למטה. אם היו לנו רק פרויקטים בתל אביב, הייתי מאוד מוטרד. לעומתם המכירות בראשון לציון, בנתניה, בטירת כרמל, בלוד ועוד היו טובות".

באפי קפיטל נדל"ן, שגם היא מרבה למכור דירות בתוכניות מחיר למשתכן (בסך־הכול מכרה אשתקד 900 דירות במחיר ממוצע של 1.5 מיליון שקל) מציינים כי בשנה שעברה "חלה מגמת שיפור, לאור עלייה ניכרת בקצב הביצוע באתרי החברה ברחבי הארץ, בין היתר בעקבות שיפור בזמינות כוח האדם וחזרת הקבלנים לפעילות מלאה, מגמה אשר תרמה לשיפור ברווחית החברה לעומת הרבעונים הראשונים של השנה".

"צריך להוריד ריבית"

מי שמציגה יציבות במכירת הדירות היא אאורה שמוביל יעקב אטרקצ'י (שלא נכללת בטבלת ההשוואה, משום שלא ניתן לגזור מדוחותיה את המחיר הממוצע לדירה). החברה, שמתמחה בפרויקטי התחדשות עירונית, רשמה יציבות במספר הדירות שמכרה (1,036) ומציינת כי מדובר בהישג.

בדוחות אאורה נכתב כי "שוק הנדל"ן למגורים סבל מחולשה יחסית, (נתוני המכירות - ח.ש) מצביעים על חוסנה של החברה, הנובע בין היתר מהפריסה הארצית של הפרויקטים, אי־התמקדות באזור גיאוגרפי ספציפי ופנייה לשוק רוכשי הדירות בכל מגוון המחירים". בעל השליטה והמנכ"ל אטרקצ'י טוען בשיחה עם גלובס כי "יש חולשה במכירות בתל אביב, שמקרינה על כל גוש דן, בעוד המכירות בפריפריה טובות יותר. האזורים החזקים שלנו היו (אשתקד - ח.ש) באופקים, נתניה, חדרה ולוד. תל אביב מושפעת מאוד ממשקיעים, וכשהריבית גבוהה ושוק ההון חזק - הם לא ממהרים לקנות. כשהולכים לאזורים שבהם המחיר למ"ר הוא 30 אלף שקל (בניגוד ל־60־70 אלף שקל בתל אביב - ח.ש), זה שוק אחר".

אטרקצ'י מדגיש את הצורך בהפחתת הריבית, ולנוכח התחזקות השקל, לדבריו, "נגמרו הסיבות לנגיד, כמו המלחמה וכו'. צריך להוריד ריבית. ברגע שהמלחמה תיגמר והריבית תרד, אין לי ספק שהשוק יחזור לעצמו".

6.1 מיליון שקל לדירה

שיאנית המחיר הממוצע לדירה ב־2025 הייתה חברת ישראל קנדה - 6.1 מיליון שקל בממוצע (שחיקה קלה לעומת 2024). החברה, בשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר, מתמקדת בייזום דירות יוקרה בערי המרכז ורשמה אשתקד ירידה של 14% בדירות שמכרה - ל־337 יחידות דיור. בדוחות החברה נכתב כי אחרי מספר שנים של עלייה במחירי הדירות בישראל, במהלך 2025 נרשמו שמונה חודשים רצופים של ירידה, בשיעור מצטבר של 2.6%, אשר הסתיימו בחודש אוקטובר (ומאז חזרו לעלות). בשקלול ההטבות שהעניקו היזמים ובהינתן נתוני האינפלציה, להערכת גורמי מחקר, השחיקה הריאלית במחירים אף הייתה בשיעור חד יותר, מוסיפים שם.

ישראל קנדה נמצאת כיום בהליך מתקדם לרכישת חברת הנדל"ן היזמית אקרו שבשליטת צחי ארבוב, בעסקת מזומן ומניות שצפויה לייצר ענקית בשווי של כמעט 10 מיליארד שקל. אקרו, שבדומה לישראל קנדה מתמקדת בבניית דירות יוקרה בתל אביב, רשמה אשתקד זינוק של 28% במחיר הממוצע לדירה שמכרה ל־4.9 מיליון שקל. הסיבה - מכירה של יותר דירות יוקרה ופחות בפרויקט מחיר למשתכן שלה בדרום תל אביב־יפו. לצד זאת נרשמה ירידה של כ־70% במספר הדירות שנמכרו (145 יחידות דיור אשתקד).

גם חברת אזורים בניהולו של עדי דנה, רשמה אשתקד עלייה נאה של 14% במחיר הממוצע לדירה, שעמד על 3.2 מיליון שקל, בעוד מספר הדירות שמכרה ירד ב־40% ל־331 דירות. זה גם המקרה של ענקית הבנייה והתשתיות שיכון ובינוי. מחיר דירה ממוצעת עלה ב־8% ל־2.9 מיליון שקל, לצד קיטון חד של 73% במספר הדירות שמכרה - 125 בלבד.