לאחר שקראתי את תוכנית החניה שאושרה לאחרונה בתל-אביב, אינני בטוח שכינויה
"ח" בא לה דווקא מהמילה חניה. התוכנית יוצרת בעייתיות מיוחדת לבעלי קרקעות,
שימצאו עצמם חסרי אונים אל מול קביעות שרירותיות, בלתי ברורות, אשר עלולות
בעתיד לפגוע קשות בשווי רכושם. הפגיעה הצפויה הינה באמצעות הקניית סמכויות
רחבות ביותר לוועדה המקומית, לפי גחמותיה, בעת בקשת ההיתר. הבעייתיות המיוחדת
נובעת מכך, ששיעור הפגיעה יתברר רק בעת בקשת היתר בנייה, ובמועד זה ייתכן שלא
תעמוד לבעל המקרקעין זכות התביעה בגין ירידת ערך שנגרמה בעקבות אישור תוכנית
(זכות המוגבלת לתקופה של שלוש שנים מיום אישור תוכנית).
משרדי שמאי מקרקעין אימצו לעצמם נוסח קבוע, המצורף כיום לכל שומה בתחום העיר
תל-אביב. הנוסח מזהיר את בעלי המגרשים מהפגיעה הצפויה (או הבלתי צפויה), וממליץ
להגיש תביעה בגין ירידת ערך. הגשת תביעה שכזו כנגד הרשות תאפשר לבעל הקרקע,
בבוא העת, במידה שייפגע, לזכות בפיצויים כחוק. להערכתי, הגשת תביעה תפחית את
אפשרויות הפגיעה.
לשכת שמאי מקרקעין בישראל שוקלת בימים אלו לצאת בגילוי דעת, אשר ימליץ לבעלי
קרקעות בתחום העיר תל-אביב (התוכנית חלה על המרחב התכנוני כולו) להגיש תביעת
פיצויים נגד הוועדה המקומית, וזאת לשם שימור זכות התביעה.
הזכות שלא להתיר סידור חניה בתחום המגרש: הוועדה המקומית תהיה "רשאית על-פי
המלצת מהנדס העיר לקבוע, כי מקומות החניה יותקנו, כולם או מקצתם, על ידי מבקשי
ההיתר מחוץ לנכס, ו/או כי מבקש ההיתר ישתתף בתשלום קרן חניה, בהתקנתם בחניון
ציבורי שיוקם לשם כך". למעשה, סעיף זה קובע, כי הוועדה רשאית להיות רשעית (ראה
גם מאמרו של עו"ד עופר טויסטר).
שווי נכס מושפע, בין השאר, מרמת הנגישות אליו ומשירותי החניה, הן לבעלי הנכס
והן למשתמשים האחרים. נכס בו תעשה הוועדה שימוש בהרשאה ותקבע, כי מקומות החניה
שבו יותקנו מחוץ לאתר, להערכתי לא ייבנה. זאת, לפחות במציאות השוררת כיום -
חוסר מערכת להסעת המונים, תחבורה ציבורית ברמה לא מספקת, והיצע קיים של נכסים
בלי מתקני חניה בהיקף סביר, בין בתל-אביב גופה ובין בערי הלוויין.
ומי שלא יורד לשורש העניין, אבהיר להלן, כי בסמכות הוועדה להחליט, שפלוני אלמוני
לא יבנה חניון בתחום מגרשו. לא זו אף זו - בעל הקרקע שלא יהיה זכאי להקמת החניון
יהיה מחויב להשתתף בעלות בניית חניון ציבורי, ולמען הסר ספק מגדירה התוכנית
הגדר היטב, כי חניון ציבורי הוא "חניון המיועד לשימוש הציבור, ואשר מקומות
החניה שבו אינם מוצמדים או מיועדים למשתמשים מסוימים".
דהיינו - המבנה ייבנה ללא חניה, ואם לא די בכך, יחויב הבונה לשלם את עלות החניה
הציבורית, שבה לא יקבל זכות חניה.
ולעניין זכות החניה בחניון הציבורי, קביעת התוכנית הינה הגיונית. כיצד ניתן
להצמיד מקומות חניה לבעל מגרש (הגם שישא בעלותם), כאשר בהתאם להוראות התוכנית
(והתשריט המצורף אליה), יכול החניון להיבנות במקרים מסוימים במרחק של למעלה
מ-5 ק"מ מאתר הבנייה? ולשם דוגמה בלבד - בהתאם להוראות התוכנית, יכול בעל מגרש
ברחוב סמוך לירקון בשכונת בבלי, להידרש לממן חניון שייבנה מצפון למלון מנדרין
על גבול הרצליה.
נושא השתתפות בחניונים ציבוריים הוסדר קודם לכן בתקנות החוק במסגרת קרן חניה.
לא בכדי כונה תשלום זה בשם הגנאי "כופר חניה" ולא קרן חניה, וזאת, משום שהתשלום
כנגד אי אפשרות התקנת מקומות חניה לא נגבה בדרך כלל כחוק.
התקנות התירו בנייה ללא חניה, וזאת היכן שלא ניתן להקים חניה לפי תקן (לדוגמה,
כאשר נוספות קומות על מבנה קיים). במקום חניות אלו נקבע, שיוקם חניון במרחק
סביר (שנקבע בתקנות) לשימוש הדיירים. אלא שכספי הכופר נגבו ללא קשר להקמת חניונים,
לא השתמשו בכספים להקמת חניונים, ואף לא הקצו מקומות חניה כנגד כספים אלו.
עיריית ת"א אף הפסידה במערכה משפטית ונאלצה להשיב כספים שנגבו, במסגרת כופר
חניה, שלא כחוק.
אן המקום להזכיר, שבעיריית ת"א ניתנה הנחיה פנימית לשמאי המקרקעין העוסקים
בשומות השבחה בתחומה, שלא להתחשב בתשלום "כופר החניה" כגורם בהיטל השבחה. לדעתי,
תשלום אשר אינו נושא עמו כל תועלת או השבחה ואשר הינו תנאי למתן היתר, הקלה
או שימוש חורג, מפחית משווי המקרקעין ומשפיע על ההשבחה.
כך יהא גורל היטל ההשבחה גם בגין תוכנית "ח", אלא שאליה וקוץ בה. היטל ההשבחה
נקבע למועד אישור תוכנית, ובמועד אישור תוכנית בעל המקרקעין אינו יודע כיצד
תחליט הרשות בעת שיבקש לממש בנייה בנכס (ייתכן שנים רבות לאחר מועד אישור התוכנית).
באופן האבסורדי ביותר קיים מצב, בו משלמים כיום בעלי קרקע היטל השבחה בגין
אישור תוכנית "ע", תוכנית המתירה, בין השאר, בניית מרתפי חניה, וזאת בעת העברת
זכויות במגרש. למרות שהעירייה גובה כיום היטלי השבחה לפי תוכנית זו, הרי שייתכן
מצב, בו בהתאם לתוכנית "ח" לא יתירו כלל לבנות את המרתפים הללו. ואם זו לא
פגיעה בקדושת הקניין, המנוגדת לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו, הרי שאינני יודע
פגיעה מה היא (ראה פס"ד "עמיד").
ולסיכום סעיף זה: הרשות רשאית בהתאם לתוכנית לקבוע הנחיות שיש עמן סבל ונזק
בל יתואר לשווי המקרקעין. בעל המקרקעין לא יידע על כך עד יום המימוש. ביום
המימוש עלול למצוא עצמו הבעלים בפני שוקת שבורה, שכן איבד את המועדים הקבועים
בחוק לתבוע פיצויים.
הוראות בדבר הקמת החניונים הציבוריים: התוכנית קובעת הוראות בדבר בניית חניונים
ציבוריים. המרחקים שנקבעו בתוכנית בהתאם למתחמים שסומנו אינם סבירים. בעזרת
כספים שייגבו מתוכנית זו, יכולה הוועדה להקים חניוני "חנה וסע" בכניסות לערים.
יוזמה ברוכה, ובלבד שתבוא ביחד עם פיתוח מערך להסעת המונים ותמומן שלא על חשבון
בעלי קרקע.
בהוראות שקבעה התוכנית לעניין בניית חניונים ציבוריים מצאתי אי סבירות מהותית
בנושאים רבים, וביניהם:
גודל החניון לא יעלה על 300 מקומות חניה: חניונים יכולים להיות בעלי אלפי מקומות
חניה ועדיין לשמור על יעילות. בניית חניון גדול מייעלת ומוזילה את העלות.
נקבע שבמגרש שייעודו שטח ציבורי פתוח, לא יוקם חניון עילי או תת-קרקעי: לא
מובן ההיגיון שבשלילת האפשרות של הקמת חניון תת-קרקעי מתחת לשטח ציבורי פתוח.
הדבר אפשרי ואף רצוי. בגני הטילרי בפאריז הוקמו מבנים וחניונים תת-קרקעיים
לתפארת, מדוע לא יפעלו בדומה גם בתחום העיר תל-אביב?
חוק התכנון והבנייה לא מכליל חניונים ציבוריים כמטרה שלמענה מותר להפקיע שטחים
ללא תמורה. דומני, שעובדה זו נעלמה מעיני הוועדה. שטחים שהופקעו בביצוע תוכנית
ללא תמורה למטרה ציבורית, ועתה ישונה ייעודם לחניון, יחולו עליהם הכללים הקבועים
בסעיף 196 לחוק, המחייבים את הוועדה לשלם פיצויים לבעליהם. ואם הפיצויים יוערכו
על אותו בסיס שלפיו מעריכה העירייה שווי מרתפי חניה לצורך גביית היטל השבחה,
הרי שאין ספק שיש בכך בכדי לפעור חור רציני ביותר בתקציב הרשות.
תקן החניה - אימוץ קריטריון לא ידוע: תקן החניה הוא אותו השטח שבשימוש, אשר
כנגדו מתחייב בעל הקרקע להתקין מקומות חניה. תוכנית "ח" קבעה תקן חניה מוגדר
למגורים, ואולם לגבי תקן חניה שלא למגורים נקבע, שתקן זה: "יהיה בהתאם לתקנות
ו/או בהתאם לתקן אחר שיהיה תקף בעת הגשת הבקשות להיתרי בנייה".
מגמת משרד התחבורה בת"א להקל בתקנים (דהיינו, לקבוע תקן נמוך במפגיע), והאידיאולוגיה
המסתתרת מאחורי החלטה זו, הינה הכוונה להכריח את התושבים להשתמש בתחבורה ציבורית.
כוונה זו עולה בקנה אחד עם הוראות תוכנית "ח". לאור אי הבהירות, יקשה כיום
על יזם להיערך לבנייה ארוכת טווח בת"א, ויקשה לשמאי להעריך שווי מגרשים כאשר
רב הנסתר על הגלוי.
סוף דבר: התוכנית מקנה לוועדה המקומית סמכויות נרחבות לפגיעה בנכסים, וזאת
ללא מתן אפשרות למידע מוקדם. אנו, כשמאי מקרקעין, נבוכים נוכח האפשרויות המשנות
את ערך המקרקעין מקצה לקצה, תוך שימוש הוועדה בסמכויות שעשויות/עלולות להשפיע
על מגרשים סמוכים באופן שונה. בעלי קרקע שלא יהיו ערים לזכויותיהם, עלולים
להיפגע ללא זכות תביעה.
שווי הקרקע בת"א מושפע ישירות מהחלטות עתידיות, שיינתנו לפי קריטריונים שטרם
נקבעו, ומכל מקום שלא פורסמו. התוכנית הוכנה כנראה ללא ליווי שמאי, ויישומה
יגרור את הוועדה ללא ספק להוצאות בלתי צפויות. הקמת חניונים בשטחים ציבוריים
כרוכה בדרך כלל בתשלום לבעלי הקרקע מהם הופקעו השטחים - נושא שכנראה לא הובא
בחשבון.
אין לי ספק שהתוכנית תתרום לפיתוח מואץ של איזורי משרדים ותעשייה, וזאת בערים
רמת-גן, ראשון-לציון, הרצליה, חולון וייתכן אף שברעננה ובכפר-סבא. כמה מפליא,
שדווקא הוועדה המקומית של תל-אביב היא שיזמה תוכנית "ברוכה" זו.
הכותב הוא יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
