תוכנית האב מרחב בקעת אונו, שנחשבת לתוכנית המשמעותית ביותר באיזור המרכז ובכלל בארץ, נמצאת עדין על שולחן המתכננים, אך כבר מעוררת התנגדויות וויכוחים רבים, ואין להתפלא על כך. כל תוכנית מאופיינת בניגודי אינטרסים, וכל החלטה של מתכנן בכוחה לעורר צפיות ולהשבית שמחות. הדבר נכון שבעייתם כאשר מדובר באיזור המבוקש ביותר במדינה, שבו כבר נעשו תוכניות רבות וכבר פעלו בו ועדות היגוי וכבר הפכו אותו מכל הכיוונים כדי למצוא את נוסחת התחבורה הגואלת - אבל עד היום כל אלה לא צלחו.
תוכנית בקעת אונו באה לעולם בעקבות ריבוי תוכנית של מנהל מקרקעי ישראל על הקרקע החקלאית של בקעת אונו. תוכניות אלה הן, בין השאר, תוצאה של החלטות מועצת מקרקעי ישראל 717, 727 ו-737 המאפשרות שינוי ייעוד של קרקע חקלאית לתעסוקה ולמגורים, וגורמות בכך להשבחה משמעותית של הקרקע לחקלאים המחזיקים בה.
המינהל, המושבים והיזמים ראו באדמות הפוריות של בקעת אונו אפשרות להניב רווחים נדל"ניים משמעותיים, והחלו ללחוץ על רשויות התכנון לשנות את ייעוד הקרקע. רוב השטחים הם בתחומי המועצות האיזוריות דרום השרון והמועצה האיזורית אפעל. מיעוטן בתחומי פתח תקווה, גני תקווה, קרית אונו ואזור מחנה תל השומר.
במינהל התכנון של משרד הפנים ובמשרד התחבורה הבינו מהר מאוד, שתוספת של מיליוני מ"ר של בנייה יכניסו את האיזור כולו לכאוס תכנוני ותחבורתי, והחליטו לעצור את הכל, ולתכנן תוכנית אב סביב כביש חדש 461, שלאורכו מתוכננת רוב הבנייה. כביש זה חוצה את מחוז תל אביב ומחוז המרכז, עובדה המחייבת תיאום בין רשויות שונות.
סיבה נוספת לרצון לתכנן תוכנית אב היא המציאות לפיה האיזור מתאפיין בחוסר תכנון ובחוסר תאום בין הרשויות השונות, שאחת מתוצאותיו היא מחסור בתעסוקה ובמסחר ומחסור חמור במוסדות ציבור משמעותיים כמגרשי כדורגל, אולמות תרבות ועוד, שנחיצותם גוברת עם השנים. על המתכננים הוטל לראות את האיזור כמקשה אחת, ולענות על מגוון רחב של צרכים.
די בעיון קצר בתוכניות המינהל כדי להבין מדוע נבהלו מנהל התכנון ומשרד התחבורה. בוועדות השונות מתגלגלות מספר רב של תוכניות, כולן בבקעת אונו. תוכנית גת רימון ובה 2,000 יח"ד, תוכנית גני תקווה צפון ובה 2,700 יחידות דיור, תוכנית מגשימים ובה 3,500 יחידות דיור, תוכנית סביון ובה 292 יחידות דיור, מקב"ת (מכרז קרקע בלתי מתוכננת) גני יהודה ובו 4,598 יח"ד, תוכניות "אפעל" וכפר אז"ר ובה 6,200 יח"ד (בשלושה מתחמים), תוכנית אור יהודה (מצפון לכביש 461) ובה 1,800 יחידות דיור, ותוכניות קרית אונו ל-3,260 יח"ד, ובסה"כ - 24,350 יח"ד. לכך יש עוד להוסיף תוכניות פינוי-בינוי ביהוד ובשאר ערי האיזור.
עוד יש להוסיף תוכניות לבניית איזורי תעסוקה חדשים. בקרית אונו מתוכננים 273 אלף מ"ר בצומת סביון, 98 אלף מ"ר בפסגות אונו, 37 אלף מ"ר במרכז המסחרי וכן 11,700 מ"ר בשער הקריה. בגני יהודה מתוכננים 35,500 מ"ר לתעסוקה, באפעל, על אדמות כפר אז"ר, מתוכננים 60 אלף מ"ר בגבעת התותים ו-50 אלף מ"ר במתחם הדרומי.
בפתח תקווה מתוכננים 344 אלף מ"ר, בגני תקווה מתוכננים 100 אלף מ"ר וברמת גן באיזור תל השומר מתוכננים 265 אלף מ"ר. בנוסף קיימת תוכנית בהיקף של 700 דונם ברוטו באיזור נתב"ג, ותוכניות לתוספת תעסוקה לאור יהודה גם היא באזור נתב"ג. סה"כ כ-2 מיליון מ"ר תעסוקה ומסחר בשלבי תכנון שונים. בנוסף, קיימות תוכניות מקומיות של אלפי דונמים בודדים למסחר בתוככי הערים.
לפני כשנה וחצי פרסמו האגף לתוכניות מתאר מחוזיות במינהל התכנון, מינהל מקרקעי ישראל, משרד השיכון ומשרד התחבורה, מכרז לתכנון בו זכתה קבוצת מטרופוליס ברשות האדריכל דורון רוהטין והאדריכלים שלמה גרטנר, מתכנן הערים עמירם דרמן ודב קהת. הצוות ביקש לקיים עבודה יסודית, שמע את תושבי האיזור וקבע חלופות לעיונם. עתה שוקל הצוות מספר חלופות.
אין צורך כמעט לומר, שהיזמים, שאדמות החקלאיות בוערות בידיהם, מרטו את שיער ראשם, כשהבינו שהתוכניות שלהם לא רק שיעוכבו בכמה שנים, אלא שגם לא בטוח שיתאימו למטרות צוות התכנון. כך למשל גילו חקלאי כפר מע"ש, שהתוכנית ממליצה על צמצום זכויות הבנייה שלהם לטובת פארק מטרופוליני; גם התוכנית להרחבת סביון זכתה בצמצום לטובת פתרון תחבורתי ופארק ירוק.
מקב"ת גני יהודה קיבל באחת החלופות תוספת של תעסוקה ופארק שיחצוץ בינו לבין המגורים. חקלאי כפר אז"ר יכולים לנשום לרווחה, המתכננים לא פגעו בזכויות הבנייה שהם מקווים להשיג באדמותיהם, כמו גם בזכויות בעלי הקרקעות בגני תקווה. לעומת זאת גילה היזם סמי מצלאווי, שתוכנית מגשימים אותה הוא מקדם, אינה מופיעה באף אחת מארבע החלופות, וזאת למרות שהיא עומדת בפני דיוני המועצה הארצית.
בשבוע שעבר הוצגו לרה"מ, אריאל שרון, מספר תוכניות באיזור המרכז, ביניהן תוכנית לשינוי ייעוד אדמות מושב מגשימים, ושינוי ייעוד אדמות גני יהודה. שרון, שהבין שאין זה יאה לראש ממשלה, שמטיף לבניין הפריפריה, לדון בתוכניות במרכז הארץ, דחה את הטיפול בתוכנית מגשימים, אבל אפשר לסמוך על היזמים שהם ינסו בקרוב דרך אחרת כדי להשפיע על מקבלי ההחלטות לקדם את תוכניותיהם.
מרחב בקעת אונו הוא ערוב של ערים, פרברים וכפרים, המשתרע בין כבישי אורך 4 (גהה) וכביש אורך 40, פתח תקווה בצפון ונתב"ג בדרום. אך לא רק זאת. האיזור מפוצל בין שני מחוזות מוניציפליים - מחוז תל אביב ומחוז המרכז, וכולל חמש ערים: קרית אונו, אור יהודה, יהוד, וחלקים מר"ג ופ"ת. באיזור שלוש מועצות מקומיות: גני תקוה, נוה מונוסון וסביון, ושלוש מועצות איזוריות: המועצה האיזורית אפעל, המועצה האיזורית דרום השרון והמועצה האיזורית עמק לוד. איזור תל השומר נחשב לשטח גלילי שאינו שייך לשום רשות מוניציפלית.
על פי נתוני צוות התכנון, בשטח בקעת אונו מתגוררים כ-106 אלף תושבים על כ-50% מהשטח בו חלות זכויות בנייה מאושרות. היתרה היא שטחים פתוחים וחקלאיים. הקרבה לנתב"ג גורמת למגבלות גובה, ולכן רוב הבנייה נמוכה יחסית. מצד שני, הקירבה לתל אביב יוצרת ציפייה לביקושים ערים.
לדברי המתכנן דורון רוהטין, יחד עם הביקושים הרבים ולחצי היזמים, תושבי האיזור וראשי הרשויות הביעו לא אחת את דעתם, לפיה היו רוצים שהיישובים יישארו קטנים ואינטימיים, והדברים מושפעים כמובן ממגמת איחוד מועצות, וכל אותן ועדות חקירה לגבולות, שבכוחן להגדיל או להקטין שטח שיפוט ואפילו לחרוץ גורלות של פוליטיקאים ברמה המוניציפלית. לכן, על צוות התכנון לשאוף למצוא איזון בין היעילות התכנונית, שתומכת בפיתוח מגורים ותעסוקה בסמוך לצירי תחבורה ראשיים, לבין הדגשת הקהילתיות.
"החלופה הראשונה שהצענו מחזקת את עצמאות האיזור, מפחיתה את תלותו במטרופולין, ומצמצמת את היוממות", אומר רוהטין, "אך באותה עת מחייבת שיתף פעולה בין הרשויות השונות. החלופה השנייה מחזקת את עצמאות היישוב הבודד, ובאותה עת מגבירה את תלות האיזור במטרופולין. גורם נוסף שיש לקחת בחשבון הוא הצורך בהקמת מערכת התחבורה ברמה ארצית ומקומית, שתתרום להפחתת לחצי התנועה הקיימים באיזור, באמצעות כביש 461 וכביש פנימי נוסף, וכן הקמת פארקים ושצ"פים. בנוסף לכך, לדעת צוות התכנון קיים כיום באיזור מחסור של כ-4,000 דונם של ייעודי קרקע לשצ"פים ופארקים". כדי ליישם את החלופה הראשונה, זיהה הצוות את איזור צומת סביון כליבת איזור התכנון, ותכנן בתוכו את כביש 461 כדרך פרברית מהירה, ולצידו דרך לוי אשכול, ואף הוסיף רכבת פרברית.
החלופה שנייה יצרה את ביזור ופיצול המוקדים והשירותים המרכזיים לטבעת היקפית בשולי יישובי הבקעה, ויצרה מקבצי יישובים עם בינוי מוטה מגורים. המוקדים החלופיים המוצעים הם מוקד משותף לקריית אונו, גני תקווה ודרום פתח תקווה, בצמוד לכביש מכבית (471); במערב בתחום שיפוט רמת אפעל; ובדרום מוקד משותף לאור יהודה, יהוד ונוה מונוסון.
רעיון נוסף הוא לתכנן איזור נופש מטרופוליני, לפי תמ"מ/21/3. לדברי רוהטין, ועדת העבודה בוחנת האם תוכנית האב תאמץ את איזור הנופש המיועד בגודלו המוצע, או שתצמצם את היקפו אך תעבה שטחי נופש באיזורים אחרים בתוך הבקעה, במיוחד באיזור ציר לוי אשכול.
רוהטין: "בשלב הנוכחי התוכנית מציגה מספר אפשרויות ואמירות טעונות. עיקר המאמץ הוא לגבש חלופה שתמצה יתרונות האיזור בחטיבת תכנון אחת, תוך גישור על העדר הסכמות וניגודי אינטרסים של רשויות מקומיות, משרדי ממשלה ויזמים מהמגזר הפרטי". עוד אומר רוהטין, שהתוכנית עוד שלבים רבים ודיונים ממושכים, ולכן מוקדם מדי להסיק מסקנות.
סגן מנהל אגף התכנון במינהל, דוד רוסו, אינו מאושר מהתוכנית ומההתלבטויות של צוות התכנון. לדעתו, תוכנית האב מחבלת בתוכניות הפיתוח ומקפיאה אותן לזמן בלתי ידוע. "המינהל מגיש תוכניות, ומיד כולם קופצים ודורשים תוכנית כללית", אומר רוסו, "התוצאה היא ששורה ארוכה של תוכניות נכנסות להקפאה מיידית, והן ממתינות עד שמישהו ילמד את החומר ויגבש תפיסה כללית. דבר זה לוקח שנים. הבעיה המרכזית היא, שהצוות מתחיל ללמוד את החומר, ומתנהג כאילו מעולם לא תוכננה באיזור שום תוכנית, ולאף אחד לא היו השקפות.
"כך למשל, העובדה שהצוות ייעד למגשימים דווקא תעשייה גובלת בשערורייה. המינהל הכין תוכנית ל-2,000 יחידות, לאחר שגיבש הסכם בין המועצה האיזורית דרום השרון ויהוד. התוכנית נמצאת בהפקדה בתנאים, פתאום בא מתכנן חדש ומחליט לעשות איזור תעשייה למועצה האיזורית דרום השרון, המשופעת באיזורי תעשייה, בצמוד למגורים של יהוד. בשביל הבשורה הזאת חיכינו שנתיים? כשפנינו למתכננת התחבורה, מתיה עינב, היא אמרה שאין לנו על מה לדבר, כי ממילא הכל מיועד לתעשייה".
לדברי רוסו, הדבר היחיד שהמתכננים היו צריכים לעשות הוא
להסדיר רשת דרכים משותפת ברורה והיררכית, ולשם כך אין צורך בתוכנית אב שלמה. אדריכל
המתכנן את אחת מתוכניות שינוי ייעוד קרקע חקלאית זועם אף הוא על התוכנית. לדבריו,
כל האיזור תקוע בגלל חוסר יכולתם של המתכננים להחליט היכן בדיוק יעבור כביש 461.
לדבריו, במקום לעשות תוכנית אב, היו צריכים להחליט על מספר חלופות לכביש, ולאפשר
לקדם את יתרהתוכניות. "אם התוכנית היתה קצת יותר גמישה, גם זה היה עוזר. התוכנית
כפי
שהיא כיום היא נוקשה וקשה, ולא מאפשרת להתקדם בשטח. אני לא אומר שצריך
לבנות
מיד את הכל. צריך לאפשר ליזמים להתחיל לבנות בכמויות קטנות, ואחר כך
להתלבט
בשאלות".
<p>
אותו אדריכל אינו אופטימי באשר לסיכויה של
התוכנית להתקבל. "אני מעריך שיהיו
לתוכנית 15 אלף התנגדויות", הוא אומר, "אולי
זה טוב לנגב, אבל לא לבקעת אונו.
יש כאן הזדמנות להזיז מעט את שוק הנדל"ן, אבל
כפי הנראה הוא יישאר תקוע".
<p>
במינהל התכנון אומרים, שיתכן שהמינהל
צודק בעניין מגשימים, ויש לשקול מחדש
את חלופת המגורים כמצע לדיון. יחד עם זאת,
אומרים במינהל התכנון, שעדיף לאפשר
ליהוד להתרחב לכיוון גני יהודה, ולממש
תוכניות לפינוי-בינוי במרכז העיר, שהן
עדיפות על פני הרס השטחים
הפתוחים.
<p>
לדברי מרכז תוכניות מתאר מחוזיות במינהל התכנון, עופר
גריידינגר, התוכנית מוגדרת
כתוכנית אב רעיונית, המהווה בסיס לעדכון תוכנית מתאר
מחוזית עבור מחוז מרכז
ומחוז תל אביב. התוכנית נחוצה מאחר וכביש 461 חוצה את שני
המחוזות גם יחד,
ולכן יש צורך לבחון את האיזור כולו בראייה כוללת. בנוסף לכך,
התוכנית בוחנת
את צרכי האיזור, המורכב משורה ארוכה של יישובים קטנים, בנושאי
חינוך ותרבות
תעסוקה ומסחר.
<p>
"אין בכל האיזור מגרש כדורגל ראוי,
אין אולם תרבות ואין פארק פתוח שיכול למשוך
את הציבור", אומר גריידינגר, "כדי
לפתח תוכניות כאלה יש צורך בראיה כוללת.
אי אפשר להתחיל לבנות, ואחר כך לחשוב מה
לעשות עם התחבורה. בכל מקרה, שאיפות
של יזם זה או אחר לא הן הבסיס לתוכנית האב
שתשרת יישובים כה רבים".
כתבות
ני"ע
