יש "דרך" ויש "דרך לא דרך"

תוכניות בניין עיר למיניהן קובעות את הייעודים החוקיים של המקרקעין במדינה. בתוכניות אלו קיימת היררכיה, המתחילה מתוכנית מתאר ארצית המאושרת ע"י הממשלה ו/או המועצה הארצית לתכנון ובנייה, דרך תוכניות מתאר מחוזיות המאושרות ע"י המועצה הארצית לתכנון ובנייה, וכלה בתוכניות מתאר מקומיות המאושרות ע"י ועדות מחוזיות ותוכניות מפורטות המאושרות על פי רוב בוועדות מקומיות. לצורך כך, המדינה חולקה למחוזות שונים, וכל מחוז אחראי לאיזור שבשליטתו.

יסוד היסודות של היררכיה זו הוא, כי לאף תוכנית אסור שתנגוד את התוכנית שמעליה. בדברנו על תוכנית בניין עיר, אין הכוונה רק לתשריט, אלא גם ל"מלל" המופיע בתקנון התוכנית, והאמור לפרש לנו למה התכוון מתכנן העיר בתשריט.

מבחינת הדין, תוכנית בניין עיר הינו כמו חוק, שעל בית המשפט לפרש את משמעותו תוך עיון בתשריט ובתקנון. דא עקא, לא תמיד מתכנני העיר ומנסחי תקנונים עושים מלאכתם באופן מושלם. בפרקטיקה קורה לא פעם, כי יש אי הבנות, או אי דיוקים בתשריט ו/או בתקנון, שלא לדבר על אי התאמות בין תשריט לבין התקנון.

להתאמות בתשריט או בתקנונים יש חשיבות עליונה, באשר זכותו של כל אזרח, שמקרקעיו נוגעים לתוכנית, לדעת עליה וגם להבין אותה, ואם ברצונו להגיש התנגדות לה, שיוכל לגבש לעצמו את עמדתו. תוכנית לא ברורה היא כר פעולה נרחב של דיונים אינסופיים בוועדות תכנון למיניהן.

לדוגמא, נשאלת השאלה, מה קורה כאשר התשריט אינו ברור, והנה באותם מקרקעין נעשה שימוש בפועל של שנים רבות, ומאן דהוא שהשימוש אינו לרוחו, מתנגד לכך בטענה, כי השימוש אינו לפי תוכנית בניין עיר?

שאלה זו נדונה לאחרונה בפסק דין בג"ץ 10/00, בעניין עיריית רעננה נגד המפקחת על תעבורה ועדה מקומית לתכנון ולבנייה דרום השרון ואחרים.

בעתירה זו עיריית רעננה מלינה על "דרך" כלשהי, שמשמשת כלי רכב רגילים (כבדים וקלים כאחד) במושב גבעת ח"ן, הנמצא בסמיכות לעיר רעננה. לטענת עיריית רעננה, שימוש בדרך זו, המובילה אל רעננה וממנה, גורם להעמסה תחבורתית בחלק מסוים של העיר, ומעודד את הנהגים להשתמש בה כדרך חלופית במקום הדרכים הראשיות.

בעתירה, שהוגשה באמצעות עו"ד רענן הר זהבי, עיריית רעננה טוענת, כי לפי תוכנית בניין עיר החלה על המקום, אין כאן "דרך" ממוסדת וחוקית, אלא דרך עפר כלשהי, שנוצרה כתוצאה משימוש של שנים ונסללה לאחרונה ללא הליכים חוקיים, ולכל היותר צריכה להיות "דרך חקלאית" לשימוש כלי רכב חקלאיים.

השופטת מרים נאור, לאחר הישמע טענות הצדדים, החליטה לקבל את העתירה בקובעה, כי אמנם המדובר במצב סטטוטורי לא ברור של דבר שמופיע בתשריט של התוכנית, אך אין להבין ממנו "למה התכוון המשורר", קרי המתכנן. בעניין זה, השופטת נאור הסתמכה גם על מכתב של אדריכלית המחוז אל המפקחת על התעבורה, בו היא קבעה, כי "יש להכין תב"ע לדרך, היות והמצב הסטטוטורי לא ברור. מסומן תוואי בתוכנית המתאר, עם סימון רוזטה, אך התוואי צבוע בייעוד חקלאי. אם הכוונה לשנות את ייעוד הדרך מדרך חקלאית, כפי שהיא כיום, לדרך מקומית, יש להגיש תב"ע לוועדה המחוזית. במהלך הדיון והטיפול יועלו כל הסוגיות הרלוונטיות".

לטובת הקוראים יודגש, כי בכל תשריט של תוכנית בניין עיר, בו מופיעה דרך, יש סימון בעיגול המסמן את הרוחב של הדרך ואת קווי הבנייה המותרים, דבר המכונה בעגה מקצועית "רוזטה". כמו כן, כל פינה בתשריט של תוכנית צבועה בצבע כלשהו, כשלכל צבע יש משמעות מכרעת לעניין הייעוד התכנוני. והנה, בדרך נשוא הדיון, הרוזטות קיימות אך צבע "הדרך" הינו צבע שמסמן שטח חקלאי, כלומר אלכסונים ירוקים על רקע לבן.

השופטת נאור קבעה, כי מצב סטטוטורי לא ברור פוגע בזכות להתנגדות של בעלי קרקעות הסמוכות, דבר היורד לשורש העניין. עקרון זה מכונה "עקרון השקיפות". השופטת נאור, בצטטה בין היתר את השופט אליעזר גולדברג בעניין מימון נ' מועצה מקומית אבן יהודה (בג"ץ 5145/91), קבעה, שבעת שאין הגדרה ומעמד ברור לקטע המסומן, נפגעת זכותו של מתנגד פוטנציאלי, שאילו ידע על המצב היה מגיש התנגדות ומציג את טענותיו.

כמו-כן קבעה השופטת נאור, כי התוכנית פוגעת במי שהסתמך על תוכנית שפורסמה ואושרה, באשר המתנגד הפוטנציאלי לא יכול היה מעולם לדעת, שביום מן הימים דרכים בלתי ברורות אלו יהפכו לדרך רגילה, ללא כל אפשרות להגשת התנגדות.

השופטת נאור הוסיפה וקבעה, כי יש במצב זה גם כדי להכשיל גם אנשי מקצוע, ובעיקר את אנשי ועדות תכנון המעורבים בכל הקשור למתן היתרים והצבת תמרורים. גם אלו לא יכולים לדעת מה מותר ומה אסור.

לאור משקלם המצטבר של שיקולים אלו, נתנה השופטת נאור פרק זמן של הסתגלות למשיבים, שבינתיים הסטטוס קוו יישאר, אך לאחר פרק זמן זה, אם לא תאושר תוכנית שתאשר את הדרך, אזי העתירה תתקבל.

האמור בפסק דין זה צריך להיות נר לרגלינו כאנשי מקצוע העוסקים, בין היתר, במלאכת דיני תכנון ובנייה. למרבה הצער קורה לא מעט, כי לא ניתן להבין מה כוונת מתכנן העיר, לא בתשריט ולא בתקנון.

לעתים נתקלים בתקנונים שמובנים, כנראה, רק ל"יודע ח"ן", ולאזרח מן השורה הם בוודאי לא מובנים כלל וכלל. תוכנית בנין עיר לא ברורה הינה כמו חוק לא ברור, שתרבה רק מחלוקות ואי הבנות, ותהפוך אזרחים תמימים לעבריינים בעל כורחם.

הכותב הינו גם אדריכל ומתמחה בדיני קניין ומקרקעין, דיני תכנון ובנייה וממ"י.