חריגה מבטלת תוספת

ועדה מקומית רשאית לסרב ליתן היתר בנייה לבניית קומה נוספת למבנה שיש בו חריגות בנייה. הוועדה רשאית להתנות מתן היתר הבנייה בסילוק חריגות הבנייה. כך קבע לאחרונה נשיא ביהמ"ש המחוזי בת"א, השופט אורי גורן.

חברת מ.ו. השקעות בע"מ (להלן "העותרת") הינה הבעלים של מקרקעין בבני ברק, עליהם בנוי מבנה תעשייתי מוזנח בן קומה אחת (להלן "המבנה"). המבנה הוקם עם חריגות בנייה רבות, זמן רב לפני שהעותרת רכשה את הנכס. בחלק מהמבנה, לרבות בחלקים בהם יש חריגות בנייה, מחזיק דייר מוגן אשר מפעיל במקום משחטת עופות.

ביום 18.3.97 הגישה העותרת לוועדה המקומית לתכנון ובנייה - בני ברק (להלן "הוועדה המקומית") בקשה להיתר בנייה להוספת קומה שנייה למבנה הקיים. הוועדה המקומית דחתה בקשה זו. העותרת הגישה ערר לוועדת הערר מחוז ת"א (להלן "ועדת הערר") על דחיית בקשתה. ביום 10.5.98 דחתה ועדת הערר את הערר.

ההחלטה להימנע ממתן היתר בנייה מתבססת, בעיקרה, על קיום חריגות הבנייה במבנה. הוועדות סברו, כי לא ניתן לאשר הקמת קומה נוספת, כשהמסד אינו עומד בדרישות החוק, וזאת מכיוון שמדובר בבניין אחד ולא ניתן להפריד בין המבנה הקיים לבין הקומה השנייה.

על החלטות הוועדות הגישה העותרת עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים בת"א המופנית כנגד הוועדה המקומית וועדת הערר (להלן - "המשיבות"). העתירה נדונה בפני הנשיא, השופט אורי גורן.

טענות העותרת, בעיקרן, הן כי חריגות הבנייה אינן רלבנטיות לבקשה לבניית קומה נוספת. ובכל מקרה החריגות אינן באשמת העותרת, אשר אף היא מוגבלת עקב הימצאותו של דייר מוגן בנכס. עוד טוענת העותרת, כי החלטת המשיבות לסרב ליתן היתר בנייה נגועה בחוסר סבירות, מכיוון שהוועדה המקומית אמורה היתה להרוס את חריגות הבנייה במבנה, ומשלא עשתה כן אין היא יכולה לגלגל את השלכות מחדלה לפתחה של העותרת.

הנשיא גורן בוחן, ראשית, את שאלת סמכותה של הוועדה המקומית להתנות מתן היתר בנייה בהריסת חריגות בנייה.

בעניין זה בוחן הנשיא גורן את תקנה 16א' לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970, הקובעת לאמור:

"ועדה מקומית רשאית לתת היתר, לסרב לתיתו, לתקנו, לשנותו, להתלותו או לבטלו לפי סעיף 216 לחוק, וכן להתנות בו תנאים, ובין השאר בעניינים אלה:

(7) הריסתו של בניין אשר יש לו קשר עם העבודה המוצעת".

לטענת העותרת תקנה 16א' הנ"ל אינה מעניקה לוועדה המקומית סמכות שכזו.

העותרת מסתמכת על הדברים שנאמרו בע"א 630/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נהריה נ' שיר הצפון חברה לבניין בע"מ ואח' (טרם פורסם):

"התנאים המפורטים בסעיפי משנה 18-1 לתקנה 16א', כרוכים בפעולות בנייה או קשורים לפעולות האמורות להתבצע באתר הבנייה, תנאים אלה, כקביעת בית משפט קמא, הם תנאים בעלי צביון טכני במהותם, הבאים להבטיח ביצוע בטיחותי יעיל, המשתלב בהגנה ובשמירה על צרכי הציבור והסביבה, של בעל ההיתר בעת ביצוע הבנייה על פי ההיתר".

וכן נאמר:

"משהגעתי למסקנה כי תקנה 16א' לתקנות הבנייה - אינה מאפשרת בדרך של פרשנות להכביד על מי שחפץ לבנות בדרישת מתן ערבות כפי שהוועדה המקומית דרשה, אני סבור שיש לדחות את הערעור".

מכך למדה העותרת, כי תקנה זו הינה טכנית וכי לא ניתן להתנות מכוח תקנה זו את מתן ההיתר בהריסת חריגות בנייה, כפי שאף לא ניתן להתנות את מתן ההיתר בהפקדת ערבות.

לעומת זאת, קבעה ועדת הערר:

"המקרה דנן הוא דוגמא מובהקת לנסיבות בהן יש קשר אינטגרלי בין הבניין הקיים לעבודה המוצעת. המדובר במבנה אחד הנמצא באותו נכס, כך שחריגות הבנייה בקומה הראשונה ייחשבו כחריגות של הבניין כולו...".

הנשיא גורן לא מוצא פגם בהחלטות המשיבות. אין דין התנאת מתן היתר בנייה בהפקדת ערובה כדין התנאת מתן היתר בנייה בקיום הוראות החוק והריסת חריגות בנייה.

בעוד שסעיפי המשנה של תקנה 16א' כלל אינם עוסקים באפשרות של הפקדת ערבות, יש בתקנה התייחסות מפורשת לאפשרות של התנאת מתן היתר בנייה בהריסת בניין אשר יש לו קשר עם העובדה המוצעת.

עוד טוענת העותרת, כי הבעיה היא שבמבנה מצוי דייר מוגן אשר שולט על השטחים בהם קיימות חריגות בנייה, ומגביל את יכולת התמרון של העותרת בנכס המצוי בבעלותה. לפיכך, טוענת העותרת, יש לזכותה בהיתר בנייה, מאחר שהפגמים במבנה ותיקונם אינם בשליטתה. העותרת סבורה, כי המקרה הנדון דומה למצב בו יש דייר בבית משותף אשר לא ניתן לו היתר בנייה בשל חריגות בנייה בדירותיו של השכן בבית המשותף.

הנשיא גורן דוחה אנלוגיה זו. היות שבענייננו הנכס מצוי בבעלות העותרת, כשזכות זו כפופה לזכות הדייר המוגן. דהיינו, בידי העותרת יש זכות חוקית לפנות את הדייר המוגן (בשונה מהבית המשותף). כנראה, שפינוי שכזה יקר מדי ופוגע בכדאיות העיסקה, אך בכל מקרה נימוק זה אינו צריך לגלגל את האחריות לפתח המשיבות ולחייבן להעניק לעותרת היתר בנייה.

טענה נוספת של העותרת היתה, כי אין לפגוע בזכותה לבנות קומה נוספת ואין להתנות את ההיתר בהריסת חריגות הבנייה, מכיוון שהוועדה המקומית, אשר אמונה על קיום חוקי התכנון והבנייה, לא פעלה במשך שנים לשם הסרת חריגות הבנייה.

הנשיא גורן דוחה אף טענה זו. העובדה שהוועדה המקומית לא פעלה לביטול חריגות הבנייה אינה יכולה לשנות את העובדה כי החוק הופר.

היעדר פעולת הוועדה המקומית בעבר אינו יכול להוות סיבה שהוועדה המקומית תיתן כיום היתר לבניית קומה נוספת, באופן שיונצח מצב בלתי חוקי. אין גם כל משמעות לעובדה שהחריגות נעשו לפני שנים ולפני מועד רכישת הנכס על ידי העותר.

באשר לשיקול דעת מוסד התכנון - כידוע, בית המשפט אינו מחליף את שיקול דעת מוסד התכנון בשיקול דעתו, כל שבודק ביהמ"ש הוא האם נפל בהליך המינהלי פגם כלשהו. הנשיא גורן קובע, כי במקרה הנדון לא נפל כל פגם בהחלטת המשיבות.

אף היזקקותה של העותרת לסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, אינה מעניקה לה מזור. שכן, קובע הנשיא גורן, אל מול הזכות הקניינית ניצבים אינטרסים נוספים, כגון אינטרס שלטון החוק, הגנה על הסביבה, קיום הוראות החוק וכיוצב'.

התוצאה הסופית: העתירה נדחית.

ע"מ 1025/98.

ביהמ"ש לעניינים מנהלים ליד ביהמ"ש המחוזי בת"א.

הנשיא אורי גורן.

בשם העותרת - עו"ד ד"ר מ. וינברג.

בשם ועדת הערר - עו"ד א. פודמסקי מפרקליטות מחוז ת"א.

בשם הוועדה המקומית - עו"ד א. קיסטר