הכתבה בשיתוף קבוצת שי חי
מי שנוסע מצומת סביון מערבה, לכיוון קריית אונו, עובר בקטע דרך קצר שנראה כאילו נשכח מהמפה של גוש דן. משמאל הקריה האקדמית אונו, מימין שדות פתוחים, ומעבר להם הגגות הנמוכים של גני יהודה. בשנים הקרובות הנוף הזה ישתנה. על השטח הזה עולה שכונת גדות, אחת התוכניות הגדולות שאושרו בשנים האחרונות בבקעת אונו.
בקעת אונו סובלת ממחסור כרוני בקרקע. כמעט כל מה שנבנה בה בעשור האחרון הוא התחדשות עירונית בתוך רקמה בנויה, על כל מה שנגזר מזה: צפיפות גבוהה, בניינים שנדחסים בין בתים ותיקים, ומאבק על כל מטר של שטח ציבורי. גדות היא היוצא מן הכלל. כ-800 דונם שתוכננו מאפס, בלי צורך להתאים את התוכנית למה שכבר עומד שם.
השכונה, שנודעה בעבר כמתחם "גני יהודה", נבנית במסגרת הסכם הגג של העיר עם המדינה. התוכנית כוללת כ-4,400 יחידות דיור, כ-395 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר וכ-90 דונם שטחים ירוקים. עקרון התכנון הוא "עיר 15 דקות": גני ילדים, בתי ספר, מסחר, תעסוקה ופנאי במרחק הליכה או רכיבה מכל נקודה בשכונה. התשתיות קבורות, פינוי האשפה נעשה במערכת תת-קרקעית, החניות הציבוריות כוללות עמדות טעינה לרכבים חשמליים, והגובה מוגבל. אין כאן מגדלים בני 30 קומות.
הדמיה: דני שמש 3d
"רשמית זו יהוד. פיזית זו יחידה נפרדת"
את המיקום, אומר אייל עביד, מנהל המכירות של פרויקט "שדה בפינת סביון" של קבוצת שי חי, צריך לקרוא במפה ולא לפי שם היישוב. "השכונה יושבת בין סביון לנווה מונוסון, מול השדות של גני יהודה", הוא אומר. "מבחינה מוניציפלית זו יהוד, אבל פיזית זו יחידה נפרדת לחלוטין, בדיוק כמו קריית סביונים ביהוד בשעתו. מי שחי את האזור מזהה מיד את קו הגבול הזה".
ההבדל בין גדות לשכונות הסמוכות מתחיל, לדבריו, בתב"ע עצמה. "בקריית אונו ובאור יהודה נבנות שכונות צפופות עם בניינים גנריים. פה הצפיפות נמוכה בהרבה, יש פארק, יש שטחי ספורט ומגרשי פאדל בתכנון. אנחנו ממשיכים בפועל את רמת החיים של סביון, בלי תהליכי אינטגרציה עם מה שכבר קיים. תכנון מאפס".
הקרקעות בשכונה שווקו עם תב"ע מאושרת, מה שקיצר את לוח הזמנים בשלבי הכניסה לקרקע. חמישה קבלנים כבר משווקים בשכונה, הבנייה בעיצומה, והרשות מחויבת ללוחות זמנים להקמת התשתיות הציבוריות. בשכונה מיושם גם מודל "שכונה בטוחה", ובתכנון האורבני שלה שזורים מוטיבים מהמיתוג של יהוד-מונוסון כעיר החלל של ישראל.
הפארק: כ-88 דונם, בלי לחצות כביש
הלב הירוק של גדות הוא פארק נחל אונו, שישתרע על כ-88 דונם ומיועד לשמש את בקעת אונו כולה. התכנון כולל פיתוח נופי לאורך ערוץ הנחל עם יובלי מים פעילים בכל ימות השנה, בריכה אקולוגית, מתקני מים, מגרשי ספורט, מתקני כושר לכל הגילים, מיני-אמפיתיאטרון לאירועים תחת כיפת השמיים ומתחם אקולוגי לכלבים. רשת שבילי הליכה ואופניים תחבר בין חלקי השכונה לפארק.
"היום, יותר מתמיד, השטח הציבורי הצמוד לבית הוא מה שקובע את איכות החיים של משפחה", אומר עביד. "פארק בסדר גודל כזה, שאתה יוצא אליו מהבניין בלי לחצות כביש, זה נכס שלא מייצרים בדיעבד. הילדים יורדים לבד. ההורים לא צריכים ללוות. אין הרבה מקומות בגוש דן שבהם אפשר להגיד את המשפט הזה".
הדמיה: דני שמש 3d
נגישות: רכבת קלה בתוך השכונה
התוואי המתוכנן של הקו הסגול של הרכבת הקלה עובר לאורך השכונה, עם תחנות בתחומה. הקו, באורך כ-29 ק"מ, מתחיל בבקעת אונו בשתי זרועות, אחת דרך קריית אונו, אוניברסיטת בר-אילן וגבעת שמואל, והשנייה לאורך כביש 461 דרך אור יהודה ויהוד, וממשיך משם לשיבא, לרמת גן, לגבעתיים ולמרכז תל אביב עד תחנת סבידור. על פי היעדים המוצהרים אמור הקו להתחיל לפעול ב-2028, בסמוך למועד האכלוס המתוכנן של הפרויקט.
מעבר לרכבת הקלה, השכונה נשענת על כביש 461, שצפוי לתפקד כציר תנועה ראשי מהמזרח למרכז תל אביב, ועל צירי גוש דן. פארקי התעסוקה וההייטק של האזור נמצאים בטווח נסיעה קצר, נתב"ג במרחק דקות, ובקרבת מקום פועלים גם מוסדות אקדמיים כמו אוניברסיטת בר-אילן והקריה האקדמית אונו.
"הנגישות היא הג'וקר של השכונה הזאת", אומר עביד. "רבע שעה לתל אביב, דקות ספורות לשדה התעופה, ורכבת קלה שעוברת בתוך השכונה ולא לידה. מי שקונה פה קונה גם את הקו הזה, ואת הפער בין המקום כיום לבין מה שהוא יהיה כשהרכבת תתחיל לנסוע".
הדמיה: דני שמש 3d
114 דירות, שני בניינים, 12 קומות
פרויקט "שדה בפינת סביון" כולל שני בנייני בוטיק בני 12 קומות מעל קומת מסחר ופנאי, ובסך הכול 114 דירות בלבד. התכנון האדריכלי הוא של משרד CityBee. תמהיל הדירות נע בין 3 חדרים בשטח של כ-82 מ"ר ל-4 חדרים בשטח של כ-110 מ"ר, לצד דירות 5 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים, כולן עם מרפסות גדולות.
"מספר הדירות הקטן הוא לא במקרה", אומר עביד. "כשיש 114 דירות בשני בניינים, אתה מקבל בניין שמתנהל אחרת. פחות דיירים, פחות עומס על השטחים המשותפים, ועד בית שמתפקד. זה לא אותו דבר כמו מגדל עם 300 דירות. גם השטחים עצמם שונים. אלה לא דירות תקן שנבנו כדי לסמן וי, אלא דירות שתוכננו סביב השאלה איך משפחה באמת חיה בתוכן".
בין השירותים בקומפלקס: חדר כושר מאובזר, לאונג' דיירים, לובי מעוצב, רחבת כניסה עם פינות ישיבה בין הבניינים וחניונים תת-קרקעיים שמשאירים את המרחב העירוני נקי מרכבים. עביד מציין שהמפרט נבחר גם מתוך מחשבה על ההוצאה החודשית של הדיירים. "יש פרויקטים באזור עם רשימת פסיליטיס ארוכה שגובה מהדיירים דמי ניהול כבדים כל חודש. מי שקונה דירה למגורים אמיתיים בודק גם את השורה הזאת בטבלה, לא רק את מחיר הרכישה. יצרנו פה איזון בין איכות חיים גבוה, לדמי ניהול שפויים".
שיפור דיור בלי לחץ
קבוצת שי חי פועלת כיזם וכקבלן מבצע תחת קורת גג אחת, במודל של "One Stop Shop" מהיזום והתכנון ועד האכלוס. עד כה מכרה הקבוצה ונמצאת בשיווק של מעל 19,000 יחידות דיור, ומחזיקה בפורטפוליו של מעל 80 פרויקטים בשלבי תכנון, שיווק וגמר מכירות: מגורים והתחדשות עירונית, מלונאות ובתי אבות, ומסחר ומשרדים בפריסה ארצית. משרד המכירות של הפרויקט פועל בקניון G בסביון, במרחק דקות נסיעה מהאתר עצמו.
דירות 5 חדרים בפרויקט משווקות החל מ-4,450,000 שקל. במסגרת מבצע לזמן מוגבל מציעה הקבוצה מודל תשלום של 10% במעמד חתימת החוזה, והיתרה בסמוך לאכלוס, ללא הצמדה למדד תשומות הבנייה (בכפוף לתנאי הלוואת הקבלן ולאישור הגורם המממן).
מועד האכלוס נקבע לאפריל 2028. "זה נתון שמשפרי דיור צריכים לשים לב אליו", אומר עביד. "מי שמחזיק היום דירה ורוצה לעבור לגדולה יותר מקבל כאן חלון זמן אמיתי למכור בלי לחץ, ולא נדרש לשלם את מרבית התמורה עד שהמפתח בידיים. בשוק שבו כל שקל של הון עצמי נספר, ההבדל בין המודל הזה לבין פריסת תשלומים רגילה הוא לא קטן".
הכתבה בשיתוף קבוצת שי חי
כתבות
ני"ע
