קרנות ההשקעה בנדל"ן, REITs (Real Estate Investment Trusts), הן המגזר הלוהט בשוק המניות השנה. אל תתייאשו אם החמצתם את החגיגה שלהן, מפני שהיא עדיין לא הסתיימה כנראה, אם יודעים איפה לחפש. תשואות דיבידנד של 19% הן מפתות במיוחד כאשר הריביות כה נמוכות. הבעיה היא שהקרנות הללו באות עם שלט אזהרה גדול: המשקיעים חייבים לתאם את תחזיות הריבית שלהם עם אלה של מנהלי הקרנות.
מדד S&P של 1,500 קרנות הריט הגדולות ביותר שנסחרות בשוק (SNC) עלה השנה ב-16%, מול עלייה של 3% בכל 2013. בניגוד לכך, מדד S&P עצמו עלה השנה ב-3% בלבד, למרות שהוא רושם שיאים חדשים, לעומת העלייה המסחררת של 32% בשנה שעברה.
הירידה הבלתי צפויה בריביות לטווח ארוך הקפיצה את קרנות הריט. הפדרל ריזרב מתכנן לסיים את רכישות האג"ח שלו בסוף השנה, אך היצע הכסף ממשיך לגדול מאחר שהצמיחה הכלכלית נשארת מהוססת, ולכן המשקיעים ממשיכים לקנות אג"ח אוצר (המשק אפילו התכווץ ברבעון הראשון השנה). מדברים שאמרו בכירי הפד עולה, שהבנק המרכזי לא צפוי להניח לריבית הקרנות שלו לעלות לפני מחצית 2015. לכן תשואת האג"ח החשובה ביותר של האוצר, לעשר שנים (שעומדת כעת על 2.45%), עשויה להישאר נמוכה עוד זמן מה.
קרנות הריט רגישות במיוחד למגמת שערי הריבית מכמה סיבות. ראשית, קרנות ריט רבות הן משחקים של תשואת דיבידנד; וכמו אג"ח ומניות בכורה, המחירים יורדים כשהריביות עולות, ולהיפך.
שנית, מחירי כמה נכסים שמוחזקים על ידי חלק מקרנות הריט - בייחוד ניירות ערך מגובי משכנתאות - צריכים להיות מותאמים לערכי השוק כאשר הריביות עולות, מה שמוביל להפסדים שלהן. שלישית, עלויות המימון של קרנות הריט עולות יחד עם הריביות. גידור בציפייה לעליית ריבית הוא עניין יקר.
לכן, "תקופת ההסתגלות" של קרנות ריט רבות כאשר הריביות עולות, יכולה להיות קשה; ואם המשקיעים נוטשים את המגזר הזה בציפייה לעליות מהירות בריבית, הן עלולות לחטוף מכות כואבות.
רגישות לתנודות שערי הריבית
אז מדוע כדאי לשקול קרנות ריט של משכנתאות בימינו? כפי שראינו השנה, למשקיעים קשה לחזות את מגמת הריבית. אבל לא כל קרנות המשכנתאות הן אותו דבר.
קרנות ריט של משכנתאות מתחלקות לשני סוגים: משכנתאות לדיור ומשכנתאות מסחריות. לקרנות ריט של משכנתאות למגורים יש כמה אסטרטגיות השקעה, והן קונות אג"ח בגיבוי משכנתאות באיכויות שונות, ביחד עם מאגרים של הלוואות, זכויות לשירות משכנתאות (החזרי חוב וריבית) ונכסים נוספים.
לפניכם טבלה של קרנות ריט של משכנתאות לדיור שנסחרות באופן פעיל בבורסה, ונהנות משווי השוק הגדול ביותר, לפי מייקל וויידנר, אנליסט ב-KBW. הטבלה מסודרת לפי גובה תשואות הדיבידנד של הקרנות. אל תתלהבו יותר מדי - ככל שהתשואות גבוהות יותר, גם הסיכונים גבוהים יותר.
קרנות הריט של המשכנתאות לדיור עם התשואות גבוהות ביותר כעת, הן גם אלה שרגישות ביותר לתנודות שערי הריבית. הקרנות-חברות הללו משקיעות בעיקר באג"ח משכנתאיות בדירוג השקעה, שמונפקות על ידי סוכנויות הממשל פאני מיי ופרדי מק. סיכון האשראי נמוך מאוד, אך המניות הללו יהיו תחת לחצים גדולים אם הריביות יעלו במהירות.
המניה המניבה הכי הרבה דיבידנד היא ווסטרן אסט מנג'מנט קפיטל (WMC בבורסת ניו יורק), עם תשואה של 18.86% בהתבסס על דיבידנד של 67 סנט למניה ברבעון האחרון, ומחיר מניה של 14.21 דולר ביום שלישי שעבר. המניה לא עלתה השנה, ובכך היא בולטת לעומת מניות של קרנות ריט אחרות.
ווסטרן אסט מנג'מנט הפחיתה את הדיבידנד שלה ברבעון הראשון מ-80 סנט. המשקיעים מאוכזבים גם מהאסטרטגיה של הקרן הזו. וויידנר כתב בסקירה שלו מ-9 במאי, ש-WMC "ערוכה לשיפוע גבוה יותר של עקומת התשואה, ובמקום זאת העקומה השתטחה בקטע של האג"ח לשנתיים עד עשר שנים, שהוא הכי חשוב". בריאיון טלפוני עם מרקטווץ', וויידנר היה זה שאמר שמשקיעים בקרנות ריט של משכנתאות צריכים "לתאם את תחזיות הריבית שלהם עם אלה של הקרנות השונות".
עבור משקיע שחושב שהריביות ארוכות הטווח יישארו נמוכות לעוד כמה שנים, הדרך הטובה היא להשקיע בקרנות הריט שמחזיקה בעיקר באג"ח משכנתאיות של הסוכנויות פאני מיי ופרדי מק. המועדפת על וויידנר בקטגוריה זו היא קרן CYS אינבסטמנטס (CYS). המניה הזו החזירה עד כה השנה למשקיעים 29% (בהנחה שהדיבידנדים מושקעים מחדש), לעומת ירידה של 27% ב-2013. ביום שלישי שעבר היא ננעלה ב-9.18 דולר ונסחרה במכפיל של 0.9 להון העצמי. לפי דיבידנד רבעוני של 32 סנט, תשואת הדיבידנד היא 13.94%.
עם שילוב של תשואת דיבידנד גבוהה ומכפיל הון עצמי נמוך, וויידנר מגדיר את XYS "השם הזול ביותר בתחומו". הוא מדרג את המניה כ"ביצוע יתר לשוק", עם יעד מחיר של 9.75 דולר - 6% בלבד מעל המחיר הנוכחי - אבל האטרקציה העיקרית כאן היא הדיבידנד.
אסטרטגיה של סיכוני אשראי
משקיעים שחוששים מעלייה קרובה בריביות הטווח הארוך יכולים להשקיע בקרנות ריט משכנתאיות שיש להן אסטרטגיה של הימנעות מסיכוני ריבית והדגשת סיכוני אשראי. קרנות כאלה יכולות, למשל, לקנות אג"ח משכנתאיות בדירוג נמוך יותר, שערכן מתאושש כאשר הכלכלה ואיכות המשכנתאות משתפרות, או מאגר (Pool) של הלוואות בעייתיות או אפילו זכויות לשירות משכנתאות (גביית הקרן והריבית עליהן).
Zais Financial Corp (ZFC), למשל, היא קרן שלא משקיעה באג"ח של סוכנויות מימון המשכנתאות, ומתמקדת ב"הלוואות מלאות ובסיכוני אשראי", לפי וויידנר. מאחר שהקרן הזו קונה תיקים של הלוואות במצוקה בהנחות גדולות, עלייה בריביות לא תשנה הרבה מבחינתה. הריביות יעלו, אחרי הכול, רק אם הכלכלה תשתפר, והאג"ח וההלוואות שהיא משקיעה בהן יגדילו את ערכן.
Zais הוקמה ביולי 2011 והשלימה הנפקת מניות בפברואר 2013. המניה נסחרה ביום ג' שעבר ב-16.43 דולר, והחזירה השנה 5% לעומת ירידה של 24% מההנפקה עד סוף 2013. היא נסחרת במכפיל של 0.83 להון העצמי, ויש לה תשואת דיבידנד של 8.74% בהתבסס על דיבידנד רבעוני של 40 סנט למניה.
וויידנר ממליץ על Zais Financial "תשואת יתר", עם יעד מחיר של 20 דולר למניה.
קרנות הריט
*** כל הזכויות שמורות ל-MarketWatch.com 2014
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
