מניית דורי בנייה נחתכת עקב "גילוח" ההון העצמי

קטסטרופה עסקית בחברת הנדל"ן דורי בניה , המשתייכת לקבוצת גזית גלוב של חיים כצמן ודורי סגל. לאחר שברבעון הראשון של השנה רשמה החברה הפסד של 28 מיליון שקל בעקבות הוצאות בלתי צפויות וטעויות באומדן עלויות של פרויקטים, היום (א') התברר כי זאת היה רק ההקדמה, לאחר שדורי דיווחה כי ברבעון השני היא צופה הפסד עצום של 250-350 מיליון שקל.

ההפסד צפוי להעביר את דורי בניה להון עצמי שלילי (ההון של החברה עמד בסוף מארס על 191 מיליון שקל) ולהוביל להפרה של אמות המידה הפיננסיות שלה מול הגורמים המממנים שלה. בעקבות הדיווח החמור התרסקו היום מניות דורי בניה ב-45% לשווי שוק של פחות מ-50 מיליון שקל בלבד (ירידה של 70% מתחילת השנה). מניית החברה האם, קבוצת דורי שבניהול רונן אשכנזי (המשמש כיו"ר דורי בניה), קרסה היום ב-23%.

סדרות האג"ח של שתי החברות מקבוצת דורי נסחרו גם הן בירידות חדות שהגיעו ל-10%, אולם התשואות עליהן עדיין חד ספרתיות. התחייבויות האג"ח של קבוצת דורי מסתכמות בכ-563 מיליון שקל, ואילו לדורי בניה התחייבויות אג"ח של כ-80 מיליון שקל.

המחזיק המוסדי הגדול בדורי בניה היא קבוצת הראל, עם כ-12% ממניות החברה, והמשקיע המוסדי הגדול בקבוצת דורי הוא פסגות, עם כ-13% מההון.

קבוצת דורי יכולה להתנחם בכך שיש לה בעל בית בעל עוצמה פיננסית: ענקית הנדל"ן המניב גזית גלוב, המחזיקה ב-74% ממניות הקבוצה. גזית גלוב צפויה להמשיך לתמוך בקבוצת דורי, כפי שעשתה בחודשים האחרונים, ולאפשר לה להמשיך בפעילותה השוטפת כרגיל.

היום הודיעה גזית גלוב כי תעמיד הלוואה של עד 200 מיליון שקל שתשמש לחיזוק מבנה ההון של הקבוצה. במסגרת זו, היא תזרים כ-130 מיליון שקל באמצעות הנפקה פרטית של מניות קבוצת דורי, לפי שוויין בסוף השבוע (שעמד על 1.3 שקל למניה), כך שלאחר ההקצאה יגדל חלקה בחברה לכ-85%. 70 מיליון שקל נוספים יועמדו לקבוצת דורי מעת לעת, בהתאם לצרכיה, בתנאים שיסוכמו בין שני הצדדים.

הסכום אותו תזרים גזית גלוב מצטרף לכ-250 מיליון שקל שכבר העניקה בחודשים האחרונים לדורי בניה כהלוואות בעלים. בחברה מתכוונים להמיר למניות 125 מיליון שקל מההלוואות שהעניקה, לפי מחיר הנעילה של המניה בסוף השבוע.

המנכ"ל התפטר לפני חודש

דורי בניה, הפועלת כקבלן מבצע של פרויקטים לבנייה בתחום המגורים, המשרדים, התעשייה והמסחר, עדכנה הבוקר כי במסגרת תהליך בדיקה כוללת שמתבצע בחברה התברר כי "קיימת סטייה מהותית באומדני העלויות וההכנסות הצפויות של פרויקטים בביצועה של החברה לעומת האומדנים שהיו קיימים בידיה עד כה, בטווח הנאמד בין 250 מיליון שקל לבין 350 מיליון שקל". בדורי הסבירו כי סטייה זו "צפויה לגרום להפסד המיוחס לבעלי המניות של החברה בסכום דומה לסכום הסטייה".

עוד נאמר בדיווח כי "נבחנות גם ההשלכות וההשפעות של הפסד צפוי זה על החברה, לרבות הצורך בהצגה מחדש של תוצאותיה הכספיות וההשלכות על עמידתה של החברה בהתחייבויותיה כלפי גורמים מממנים". קבוצת דורי, המחזיקה בכ-60% ממניות דורי בניה, תינזק אף היא קשות וההון העצמי שלה צפוי להצטמק בטווח של 150-210 מיליון שקל (לאחר שעמד בסוף הרבעון הראשון על 296 מיליון שקל).

משרד רואה החשבון של דורי בניה הוא ארנסט אנד יאנג קוסט פורר גבאי את קסירר, המועסק גם כרואה החשבון בחברות שירותי המחשוב טלדור, שבה נתגלו לאחרונה טעויות חשבונאיות קשות, ומטריקס (ראו ידיעה נפרדת).

על רקע התדרדרות מצבה של דורי בניה בחודשים האחרונים, התפטר לפני כחודש מנכ"ל החברה, אריק וילנסקי, שנה ושלושה חודשים לאחר שהחליף בתפקיד את יהודה בראון, שכיהן בתפקיד כשנה וחצי. בשבועות האחרונים חזר לתפקיד המנכ"ל אסף מור, שעזב את החברה לפני כשלוש שנים. בקבוצה מקווים כי מור, שליווה את מייסד החברה, אורי דורי, מתחילת שנות ה-90, יוכל לסייע לשינוי כיוון בחברה לאחר שתסתיים ההתמודדות עם הפרשה הנוכחית.

הבדיקה הנוכחית שנערכת בחברה, ועדיין לא הסתיימה, בוחנת את כל האומדנים הקיימים בפרויקטים שלה. מדובר בפעילות בהיקף כולל של 5 מיליארד שקל בפרויקטים שבוצעו וכן בכאלה שנמצאים בתהליכי ביצוע. ככל הנראה, הטעויות שבוצעו באומדנים היו רוחביות ונוגעות לפרויקטים רבים ולכן נראה כי את רוב הנזק שנגרם ניתן לייחס להחלטות הנהלה.

תוצאותיה של בעלת השליטה בקבוצת דורי, גזית גלוב, יושפעו לרעה ממחיקת הענק והצפי הוא כי רווחי הרבעון השני שלה יירדו בטווח של 91-127 מיליון שקל והונה העצמי (חלק בעלי המניות) יירד ב-118-201 מיליון שקל. מדובר בנזק שולי יחסית לחברה הנסחרת במדד המעו"ף לפי שווי של יותר מ-8 מיליארד שקל, ולה הון עצמי בהיקף דומה. על רקע זה, איבדה היום מניות החברה 2.2% בלבד.

ההשקעה הכושלת של כצמן וסגל, האקזיט הנאה של אורי דורי

לפני קצת יותר משלוש שנים, באפריל 2011, הפתיעו חיים כצמן ודורי סגל, בעלי ענקית הנדל"ן המניב גזית גלוב, כשהחליטו להיענות בחיוב למנגנון ההיפרדות (BMBY) שהפעיל שותפם, אורי דורי, ולרכוש מידיו את חלקו בקבוצת דורי. באמצעות הפעלת הבמב"י ניסה דורי להוציא את גזית גלוב מהשותפות בקבוצה, על רקע חילוקי דעות עם השניים על דרכה.

עם רכישת מניות המייסד, שבוצעה בהשקעה של 82 מיליון שקל, טען מנכ"ל גזית גלוב, רוני סופר, כי ההחלטה התקבלה לאחר תהליך בחינה מעמיק וכי "הניסיון ויכולות הניהול שלנו, בשילוב המחיר שהוצע, יוצרים עבורנו הזדמנות עסקית". עוד ציינו אז בגזית גלוב כי "אנו מאמינים ביכולות שלנו לייצר ערך ולהשביח את שווי החברה לטובת כל בעלי המניות". בכך נפרד דורי מקבוצת הבניה שהקים לאחר כ-30 שנות פעילות, במהלכן הפך אותה לאחת משחקניות הנדל"ן המרכזיות בשוק המקומי.

על רקע השווי אליו הגיעה קבוצת דורי היום, נראה כי כצמן וסגל סידרו לאורי דורי אקזיט מהסרטים. העסקה לרכישת חלקו נעשתה לפי שווי חברה של כ-90 מיליון דולר לקבוצת דורי, הגבוה ב-120% משוויה הנוכחי. כניסת גזית גלוב להשקעה בקבוצה, ב-2007, אף בוצעה לפי שווי יותר של כ-117 מיליון דולר לקבוצת דורי. לאחר שלוש שנים כבעלת שליטה יחידה בקבוצת דורי, נדרשת כעת גזית גלוב, המופסדת עשרות מיליוני דולרים על השקעתה, לתמוך בחברת הבנייה בהיקפים עצומים, שעם ההזרמות האחרונות עליהן הודיעה היום יעמדו על כ-450 מיליון שקל. חלק מההזרמות הללו נעשו כהלוואות בעלים וחלקן כהזרמת הון כנגד קבלת מניות.

לא מדובר בהשקעה הכושלת היחידה שביצעו בעלי השליטה בגזית גלוב בשנים האחרונות . קדם לה ניסיון השתלטות שלא עלה יפה על חברת האנרגיה הגיאותרמית אורמת, שבעקבותיה מחקה חברת נורסטאר (החברה האם של גזית גלוב) כ-600 מיליון שקל מהשקעה בהיקף כפול במניות אורמת.

 דורי בנייה