לקראת גיוס אג"ח נוסף: מגוריט מפחיתה דמי ניהול

דירקטוריון קרן הריט מגוריט, המתמחה בהשכרה ארוכת טווח של דירות למגורים, החליט להפחית את דמי הניהול השנתיים של חברת הניהול של הקרן. ההפחתה תבוצע במספר פעימות, בהתאם לשווי נכסי הקרן.

ההפחתה, שנעשתה בעקבות לחץ המשקיעים המוסדיים בקרן ולקראת גיוס אג"ח נוסף שמתכננת מגוריט  לבצע בקרוב, תבוצע החל מתחילת חודש יולי.

לפי המתווה אותו פירסמה הקרן, הפחתת דמי הניהול העומדים היום על 1% (0.85% בתוספת מע"מ) יופחתו בהדרגה בהתאם לעליית שווי נכסי החברה שכיום מוערכים בכ-1.2 מיליארד שקל. על פי המתווה, ההפחתה הראשונית בגין שווי נכסים של עד 2 מיליארד שקל - המצב הקיים - תוביל להורדה מיידית של דמי הניהול ל-0.71%. הקרן לא תשלם דמי ניהול עבור מזומנים ושווי מזומנים שיהיו בקופתה, שנבעו מגיוס ההון.

במדרגה השנייה, כאשר לקרן יהיו נכסים בשווי שבין 2 ועד 3 מיליארד שקל יעמדו דמי הניהול על 0.6%. בגין נכסים בשווי של 3-4 מיליארד שקל, יעמדו דמי הניהול על 0.55%, ובמדרגה האחרונה, בגין נכסים בשווי שמעל 4 מיליארד שקל, יפחתו דמי הניהול לרמה של 0.5%.

את המהלך הובילו הגופים המוסדיים העיקריים המחזיקים במניות החברה (הפניקס, כלל ביטוח, מנורה ואקסלנס) מול יו"ר מגוריט, ארז רוזנבוך.

מגוריט היא קרן ההשקעות בנדל"ן (ריט) הראשונה שהוקמה בארץ בהתאם לתיקון שנעשה לחוק הריט, ופעילותה מתרכזת בייזום, רכישה והשכרת דירות בישראל. מנכ"ל החברה הוא מתי דב, שבעברו כיהן כמנכ"ל חברת הנדל"ן אזורים; והיו"ר הוא כאמור ארז רוזנבוך - אחד משני יזמי הקרן (לצד חיים ויספיש).

 מתווה הפחתת דמי הניהול במגוריט

רוכשת 80 דירות בבנייה בסמוך למחנה יהודה

במקביל לדיווח על הפחתה בדמי הניהול עדכנה היום מגוריט כי חתמה על הסכם רכישה של 80 דירות מגורים אשר נמצאות בשלב בנייה ראשוני בסמוך לשוק מחנה יהודה במרכז ירושלים. מגוריט תשלם עבור הנכס, שנרכש מ-3 גורמים, כ-203 מיליון שקל. במקביל, תקצה החברה לאותם גורמים כ-5.4 מיליון מניות שלה במחיר של 7.5 שקל למניה (גבוה ב-47% ממחיר המניה בבורסה לפני פתיחת המסחר היום) ובסך-הכול בהיקף של כ-40 מיליון שקל.

את הרבעון הראשון של השנה סיימה מגוריט עם הפסד כבד של כ-23 מיליון שקל, שנרשם בעיקר בהשפעת שערוך התחייבויות פיננסיות של עסקת SWAP (עסקת החלף) שנערכה מול בנק בשנת 2018. מגוריט זוקפת יותר מ-17 מיליון שקל מהוצאות המימון ברבעון לשערוך התחייבויות פיננסיות של עסקת ה-SWAP, הוצאות של יותר מ-9 מיליון שקל בגין שערוך ני"ע והוצאות אג"ח, וריביות ועמלות (חלקן לבנקים) של יותר מ-3 מיליון שקל.

אלה יחד הגדילו את הוצאות המימון (נטו) הרבעוניות של מגוריט לכ-26 מיליון שקל, שגררו אותה להפסד הרבעוני הגדול. לשם השוואה, ברבעון הראשון של 2019 הציגה מגוריט הכנסות מימון נטו של קרוב ל-5 מיליון שקל, ורווח נקי של כ-18 מיליון שקל - בשנה שאותה סיכמה ברווח של כ-22 מיליון שקל.

עסקת ה-SWAP המדוברת נחתמה לשנתיים, ובנובמבר האחרון הוארכה בשנה נוספת. עסקה זו, שלמעשה שיקפה "הימור" פיננסי על עליית מחיר המניה, נעשתה במקביל להקצאת מניות שביצעה מגוריט לכמה גופים מוסדיים, תמורת כ-70 מיליון שקל. על פי חוות דעת כלכלית, שוויו ההוגן של הנגזר ההתחייבותי בגין עסקת ה-SWAP בעת ביצוע העסקה, ביוני 2018, עמד על 17.5 מיליון שקל.

במגוריט ציינו כי ההפרשה בגין העסקה נובעת מירידה חריגה ברבעון בשער מניית החברה בשיעור של כ-32%". בסך-הכול מציגה המניה ירידה של 32% מתחילת השנה (כולל עלייה של 3.8% היום), ומאז החלה להיסחר, בספטמבר 2016, צנחה מניית מגוריט בקרוב ל-50%. שוויה הנוכחי של הקרן עומד על 495 מיליון שקל, נמוך ב-34% מהונה העצמי המסתכם (בסוף מרץ השנה) בכ-753 מיליון שקל.

לפי הנתונים במצגת שפרסמה למשקיעים, למגוריט יש כיום קרוב ל-320 דירות מניבות (יותר מ-30 מהן בהליכי פינוי לצורך שיפוץ), וכ-280 דירות נוספות בעסקאות שבוצעו מסוף שנת 2019 ועד כה, בהן החברה טרם קיבלה החזקה.

בסיכומה של 2020 מגוריט צופה הכנסות של 21 מיליון שקל ורווח תפעולי נקי (NOI) של 19 מיליון שקל, וצופה כי בשנת 2025 הכנסותיה יצמחו לכ-76 מיליון שקל, וכי ה-NOI יגיע לכ-71 מיליון שקל.

עוד ציינו במגוריט כי עד היום גייסה החברה מהמשקיעים הון בהיקף של כ-775 מיליון שקל וחוב בהיקף של כ-630 מיליון שקל, וכי ביצעה 14 עסקאות בשוק החופשי (לא כולל העסקה בשוק מחנה יהודה עליה דווח היום), כך שעד שנת 2024 יהיו בידיה כ-1,140 דירות בסך-הכול - בכפוף לקבלת הקלות ואישורים.

לדברי ארז רוזנבוך, "אנחנו כאן כדי לשנות את שוק השכירות בארץ ולעשות מהפכה שתאפשר לציבור אלטרנטיבה אמיתית לרכישת דירה. כדי לפתח את השוק, חייבים להגביר את מעורבות המשקיעים המוסדיים בצורה מסודרת ולהעניק להם תמריצים כדי לפתור את מצוקת הדיור בישראל, הן בהיבט גובה דמי הניהול והן בהיבטי רגולציה. קיימות אינדיקציות רבות בשוק, גם לאחר משבר הקורונה, שמצביעות על כך שהמחסור בדירות ימשיך וייתכן שאף יחריף, כך שמחירי השכירות עלולים להמשיך במגמת העלייה שאפיינה אותם בעשור האחרון".