שוק הנדל"ן בארה"ב מאותת: "הצרות של החברות הן ההזדמנות של המשקיעים"

הכתבה בשיתוף  פרופימקס 

כשנה מאז החל מסע העלאות הריבית - בקצב המהיר זה 40 שנה - וכלכלת ארה"ב נראית שונה לחלוטין מזו של העשור האחרון. ברקע המאבק העיקש שמנהל הבנק הפדרלי מול האינפלציה, זינקה ריבית הבסיס בארה"ב, במהלך תשע פעימות רצופות - מרמה אפסית לשיעור של 5% (קצה הטווח העליון), שיא שלא נראה מאז 2007. וזו לא בהכרח התחנה האחרונה.

את ההשלכות, הישירות והעקיפות, של השינוי החד והזריז בתנאים הפיננסיים קשה להחמיץ: במערכת הבנקאות נפערו סדקים עם קריסתם של בנקים בארה"ב ובאירופה; חברות ותאגידים מקצצים בכוח אדם; האטה בצמיחה ניכרת בשורה של כלכלות מובילות; ובשוק הנדל"ן, שנהנה במשך שנים מתנופה חסרת תקדים, כבר מופיעים סימני נסיגה משמעותיים בערכי הנכסים.

בתוך כך, מחירי הבתים בארה"ב ירדו בינואר זה החודש השביעי ברציפות, בהסתמך על נתוני מדד Case-shiller העוקב אחר מחירי הדיור ב-20 ערים ברחבי ארצות הברית. מגמת ההאטה היא תוצר ישיר של התייקרות המשכנתאות - כלי המימון העיקרי בעסקאות נדל"ן - שסוחטת את כוח הקנייה של משקיעים ורוכשים פוטנציאליים, אבל לא רק. השינוי בסביבת הריבית, ובאקלים המאקרו-כלכלי בכלל, מכביד ביתר שאת גם על חברות ובעלי נכסים שנטלו הלוואות לצרכי מינוף, ללא תקרות הגנה, ונדרשים כעת להתמודד עם זינוק חד בעלויות תחזוקת החוב לצד קשיי נזילות.

אלחנן רוזנהיים, מייסד ומנכ"ל פרופימקס, הפעילה כבר למעלה מחצי יובל בהשקעות נדל"ן גלובליות עבור משקיעים כשירים, מציין בעניין זה כי "לאחרונה חזרתי מסיור נכסים וסבב פגישות עם בכירים בשוק הנדל"ן בארה"ב. בשטח אפשר כבר לזהות את השלכות הזינוק בסביבת הריבית כאשר ישנן לא מעט עסקאות בעלות אופי של 'דיסטרס' (Distress) - בהן המוכר לא מבצע את מכירת הנכס מתוך רצון, אלא בשל צורך מיידי בהורדת המינוף ויצירת נזילות".

ואולם עליית הריבית לא משפיעה באופן זהה על כל החברות והמנהלים בשוק הנדל"ן. לפי רוזנהיים: "בעוד שעל חלקם היא מערימה קשיים, לאחרים היא דווקא יוצרת הזדמנויות השקעה יוצאות דופן. במילים אחרות, בענף הנדל"ן, בדומה לכל שוק מבוסס מוכרים-קונים, הצרות של האחד עשויות להתברר כהזדמנות עבור האחר.

כך, מנהלים מקצועיים, מיומנים ועתירי ניסיון, מצליחים עתה לשים את ידיהם על נכסים המגלמים פוטנציאל השבחה ואפסייד גבוה, ועדיין לשלם בעבורם מחיר נמוך, שמשקף לעיתים דיסקאונט מהותי ביחס לשווי הכלכלי העתידי", הוא מוסיף.

 אלחנן רוזנהיים, מנכ''ל פרופימקס / צילום: אייל טואג

"זו שעת מבחן לחברות, ושעת כושר למנהלים המנוסים"

השינויים הנרקמים בשוק הנדל"ן בארה"ב, כפועל יוצא כאמור של התמורות בתמונת המאקרו העולמית, מייצרים בהתאם גם דינמיקה חדשה בין הצדדים לעסקה. רוזנהיים מסביר כי בתקופות אלה "הקונים מתאימים את עצמם במהירות לסביבת הריבית החדשה ולמחיר הנגזר ממנה לחלק מנכסי הנדל"ן (כתוצאה מעלייה בשיעור ההיוון), אולם המוכרים, שהתרגלו למחיר גבוה יותר, מתקשים בתחילה לעכל את נקודת המפנה בשוק וירידת הערך שסופגים הנכסים.

"התבצרות כל צד בעמדתו מביאה להעדר מפגש רצונות בין מוכרים לקונים, וזו סוללת את הדרך לצניחה בהיקף הטרנזקציות בשוק וכפועל יוצא גם לירידת מחירים בהמשך". רוזנהיים מציין כי 'שלב הקיפאון' בין מוכרים לקונים אמנם עדיין מורגש בשטח אולם כבר רואים את המעבר ההדרגתי לשלב הבא - נכסי נדל"ן שעוברים 'רה-פרייסינג' (תמחור מחדש) ומגמה ברורה של ירידת מחירים בחלק ממגזרי הפעילות.

במבט קדימה, אומר רוזנהיים, כי "עתות אלה, על אף אי-הוודאות והאתגרים הטמונים בהן, מייצרות הזדמנויות עסקיות יוצאות דופן ומאפשרות לפרופימקס, יחד עם שותפיה המקומיים, מנהלים עתירי ניסיון, להגיב להזדמנויות שצצות ולהשקיע בנכסים איכותיים המגלמים פוטנציאל להשאת תשואות עודפות בראייה ארוכת טווח. זו שעת מבחן לחברות, ושעת כושר למנהלים המנוסים".

רבות מאותן הזדמנויות מתכוונת פרופימקס לנצל גם באמצעות הקרן השישית ממשפחת קרנות CircleOne, שהושקה לאחרונה ונמצאת בעיצומו של גיוס הון ממשקיעים כשירים. הקרן השישית צפויה לבצע את השקעותיה במהלך 2025-2023 - תקופה שעל-פי מרבית ההערכות עשויה להביא עימה היצע של פוזיציות השקעה מעניינות, נוכח המורכבות בתנאי השוק, אי-הוודאות בסביבה הכלכלית הגלובלית ומצוקת נזילות אליה עשויים להיקלע רבים מבעלי הנכסים.

משקיעים כשירים, למידע מלא על הקרן השישית Profimex CircleOne VI, כולל היסטוריית הביצועים המלאה שלנו במשך למעלה מ-25 שנות פעילות, הקליקו כאן>>>

"ירידת המחירים בחלק מנכסי הנדל"ן אמנם מייצרת נקודות השקעה ייחודיות אך חשוב לזכור כי בכל השקעה, בייחוד בתקופה רגישה זו, נדרשת בחינה קפדנית של הנכס הספציפי, תוך הבנה מעמיקה של אופי הסביבה העסקית, תהליכים דמוגרפיים, משוואת היצע-ביקוש באזור וכיוצא באלו", מדגיש רוזנהיים. הוא מוסיף כי "בחינת פרמטרים אלו מחייבת התמחות ספציפית וממוקדת בשוק המשנה (Submarket) בו אנו פועלים, כאשר היכולות והכישורים המקצועיים של מנהלי ההשקעה והשותפים המקומיים הם אלו המתפקדים כגורמי מפתח בשרשרת הערך וצריכים לייצר את ההבחנה הקריטית בין כניסה להשקעות ספקולטיביות לבין ניצול הזדמנויות דרך בחירת השקעות איכותיות המגלמות פוטנציאל לתשואות עודפות".

פרופימקס החלה כאמור את פעילותה לפני למעלה מרבע מאה ומאז צלחה נקודות שפל בכלכלה העולמית, בין היתר, את מהלומות משבר הדוט.קום בשנת 2000 ואת המשבר הפיננסי העולמי ב-2008 (GFC). במהלך אותן שנים שידרגה החברה את מדיניות ההשקעה שפיתחה, תוך הקדשת משאבים עצומים לאיתור וטיפוח רשת שותפים אסטרטגיים ומקומיים, מהשורה הראשונה ובעלי התמחות ספציפית בסגמנטים השונים, המתפקדים כעמודי התווך של פרופימקס בכל השקעה.

"לאורך חצי יובל השכלנו לנצל עתות משבר ותקופות שפל על-מנת להעשיר את תמהיל ההשקעות בנכסים איכותיים, תוך דגש על פיזור אפקטיבי בין מנהלי השקעה במדינות היעד, נוסף על פיזור סקטוריאלי ואסטרטגי. יכולות אלה אפשרו לנו להשיא לאורך הדרך תשואות אלפא למשקיעי פרופימקס ואני בטוח שיחד עם שותפינו לדרך ניצבת בפנינו גם עתה הזדמנות יוצאת דופן לשחזר זאת", מסכם רוזנהיים.

משקיעים כשירים, למידע מלא על הקרן השישית Profimex CircleOne VI, כולל היסטוריית הביצועים המלאה שלנו במשך למעלה מ-25 שנות פעילות, הקליקו כאן>>>

* פרסום זה נועד למטרות שיווקיות בלבד, ואין בו משום יעוץ ו/או הצעה ו/או הזמנה לבצע השקעה או רכישה כלשהי ו/או משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.