הצד המסוכן של השקעות בנדל"ן: מה אפשר ללמוד מקריסת פרסונל ואיך להגן על ההשקעה שלכם

קסנר הוא שותף וראש תחום הייטק, הון סיכון וקרנות השקעה במשרד פירון; בן־זקן היא עו"ד במחלקת נדל"ן במשרד

השקעות במיזמי נדל"ן שונים, ובכלל זה קרנות פרייבט אקוויטי ונדל"ן בחו"ל, הפכו בשנים האחרונות נפוצות יותר ויותר, הן בקרב משקיעים מוסדיים והן בקרב משקיעים אשר אינם עוסקים או מיומנים בהשקעות כלל. יש בהשקעות אלטרנטיביות (השקעות שאינן זמינות בבורסה או לכל אדם, אלא השקעות בנכסים לא סחירים) פוטנציאל לעשיית עסקאות בתשואה גבוהה השמורה לרוב ליזמים מיומנים.

● בלעדי | מיזם הנופש בווייטנאם שסיבך את יגאל אהובי: ישלם לפחות 1.5 מיליון שקל בונוס למהנדס 
● פרסונל: בית המשפט אישר לממש פרויקטי נדל"ן בקבוצה שקרסה 

על רקע קריסתה של חברת פרסונל, שלפי הנטען גייסה כספים ממשקיעים לטובת מימון של פרויקטים להתחדשות עירונית והבטיחה להם הכנסה פסיבית קבועה (ראו מסגרת), אנחנו מציעים לשים לב למספר מצבים שבהם על המשקיע הפוטנציאלי שאיננו מיומן בהשקעות, לחקור ולהעמיק בתנאי ההשקעה ולוודא כי ההשקעה איננה מציעה רק תנאים טובים אלא גם תנאים בני קיימא, הן בהתחדשות עירונית והן במיזמי נדל"ן אחרים.

"תשואה מובטחת": תמרור אזהרה מובהק

המילים "תשואה מובטחת" - כאשר אין מדובר בהשקעה ישירה בנדל"ן קיים ומניב - הן תמרור אזהרה מובהק. ראשית, יזמים אחראים יודעים שאין תשואה מובטחת בנכסים שעדיין אינם מניבים. אם מדובר במיזם שמטרתו מימון יזמים אחרים בדרך של הלוואה - חשוב להבין מי הם הגופים הממומנים ומה היכולת של המיזם המממן לקבל חזרה את הכסף שהעמיד (כגון בטוחות וכו'). ככלל, הביטוי "תשואה מובטחת" בפרוייקטים עתידיים אינו מעיד על זהירות מופלגת אלא יותר על שאננות מצד מנהלי המיזם.

תחילה חשוב להבין כי פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית כגון פינוי בינוי ותמ"א 38 - עשויים להימשך תקופה ארוכה עד שהסתיימו ויניבו תשואה.

אחת הבחינות שיש לעשות היא בדיקת המודל העסקי - השקעות בנדל"ן חייבות להיות מבוססות על מודל עסקי ברור ומבוסס. אם מוצעות תשואות גבוהות במיוחד, חשוב להבין איך הן מתקבלות, באילו בפרויקטים החברה עוסקת? באיזה שלב הפרויקט מצוי? האם נחתם הסכם עם גורם מממן? לרוב, במידה ונחתם הסכם עם גורם בנקאי, הוודאות גדולה יותר והסיכון פוחת, שכן הבנק מבצע בדיקה מדוקדקת ברמה המשפטית וברמה הכלכלית.

שאלת מיליון הדולר: ממה מרוויחים המנהלים

שנית, יש לבחון ממה מרוויחים מנהלי המיזם. אם הכנסתם אינה עולה על אחוזים בודדים (2%־3% בשנה) מהכסף שגייסו וכל היתר מותנה בהצלחה של המיזם - יש בכך איתות חיובי.

לעומת זאת, אם ההכנסה של המשקיעים נמדדת במספר דו־ספרתי של אחוזים לפני שהמיזם החזיר כסף למשקיעים - יש בכך איתות כי מנהלי המיזם או הקרן רואים את כספי המשקיעים (ולא את התשואות שהם משיאים להם) כמקור ההכנסה העיקרי שלהם, וזהו עוד תמרור אזהרה משמעותי.

השקעה בפרויקט של התחדשות עירונית כרוכה במידה רבה בשיתוף פעולה עם יזמים וקבלנים. אחת הבדיקות החשובות היא ביחס למוניטין היזם והחברה המנהלת את הפרויקט - האם הם בעלי שם בתחום והאם הם מעורבים בהשקעות לגיטימיות.

כדאי גם לחפש מידע על החברה ברשתות החברתיות, בפורומים ואפילו לשוחח עם משקיעים שהיו מעורבים בפרויקטים קודמים.

כמובן, יש לוודא שההשקעה תהיה מלווה בהסכמים חתומים וברורים. כל פרט בפרויקט, כולל חלוקת רווחים, תנאים בהשגת מטרות, תנאים במקרה של הפסד וזכויות משקיעים, חייב להיות מתועד בצורה מסודרת ושקופה.

התוכנית שאושרה: האם משנים תב"ע

גם אופן הגיוס כשלעצמו עשוי להוות תמרור אזהרה. אם כספי המשקיעים מגוייסים למיזמים פיננסיים באמצעות האינטרנט או באמצעות דיוור ישיר והמגייסים אינם מתעניינים באיתנות הפיננסית של המשקיע וביכולתו לכלכל את צעדיו - ייתכן שהם אינם עומדים בחוקים ובכללים שנקבעו בתחום ניירות ערך שעניינם הגנה על המשקיע הפשוט.

פן נוסף שחשוב לבדוק בהשקעה בפרויקטים של התחדשות עירונית הינו בתחום המשפטי - יש לבדוק את התוכנית העירונית שאושרה, את זמינות הפרוייקט - האם בנייה על התב"ע הקיימת או שיש כוונה לשנות את התב"ע, שאז מדובר בהליך ארוך ומורכב, הכולל שלבים רבים, חוסר ודאות רגולטורית ועלויות גבוהות יותר.

יש לוודא שהנכסים רשומים בטאבו או נמצאים בתהליך רישום תקני ולבדוק אם זכויות החברה מובטחות ברישום כלשהו, בין אם ברישום משכנתה/הערת אזהרה או כל דרך אחרת רלוונטית.

אם קיימים עיקולים, תביעות או בעיות משפטיות, זו עלולה להיות סיבה להימנע מההשקעה כזאת. עוד מומלץ, טרם ההשקעה, לקבל הערכת שווי של נכסים משמאי מוסמך.

סיכון נוסף שיש להביא בחשבון הינו בהיבט הנזילות - השקעה כזאת עשויה להיות פחות נזילה ולכן יש להבין מראש אם קיימת האפשרות למכור את הנכס או לפרוש מההשקעה במקרה של בעיות, מהם תנאי היציאה. כמו כן יש לוודא שההסכם כולל מנגנוני פיצוי והגנה למקרה של כישלון או עיכוב.

עורך דין מטעם המשקיעים, גם אם הוא מוצג כמי שאמור לשמור על כסף בנאמנות עד להתקיימות תנאים מסויימים - נשכר לכך מטעם בעלי המיזם, ותפקידו אינו בהכרח כולל פיקוח על רמת הסיכון של המיזם מבחינה עסקית. הוא גם אינו פועל מטעם המשקיעים.

כלל הזהב: לשכוח מהכסף לזמן הקרוב

הכלל החשוב ביותר, מעבר לכל האמור לעיל ומעבר לאמצעים נוספים שאפשר לנקוט כדי לבדוק את ההשקעה הוא כי כסף שמושקע בהשקעות אלטרנטיביות הינו כסף שצריך "לשכוח ממנו", לפחות לזמן מה. הוא איננו זמין ונזיל כמו השקעה בניירות ערך. לכן לא מומלץ "לשים את כל הביצים בסל אחד" אלא ליחד להשקעות מסוג זה הון מוגבל מתוך סך ההון הזמין למשקיעים.