אנומליה תל אביבית: היצע הדירות בשיא, לאן נעלמו הרוכשים?

היצע הדירות בתל אביב מתנפח, אך הביקושים נותרים נמוכים, והמחיר הממוצע של דירה בעיר גבוה בכ־35% מיכולת הקניה של הרוכשים. כך עולה ממחקר חדש של מכון גיאוקרטוגרפיה, שבוצע לקראת כנס תכנית העתיד של תל אביב־יפו מטעם מרכז הנדל"ן, שיתקיים ביום שלישי. "חברות הבונות בעיר עלולות להיתקע עם מלאי דירות יוקרה גדול והתארכות תקופת השיווק, ואף לעמוד בסכנה, כי היצע הדירות בעיר אינו פוגש את הביקוש", מזהירה ד"ר רינה דגני, מבצעת המחקר.

● ניתוח | הבשורות הרעות: שכר הדירה עולה; הבשורות הרעות יותר: קצב העלייה גובר
● ניתוח | הזכייה במכרז שהפכה את אדלטק לשחקן החזק בשוק האנרגיה, ואיך יושפעו המחירים

מה עובר על תל אביב?

תל אביב עוברת תמורות רבות בשוק הדירות, כאשר העיקרית שבהן: כמות עסקאות נמוכה משמעותית מזו שבוצעה לפני שנים אחדות, וחיפוש אחרי דירות זולות יחסית מצד הרוכשים. לעומתם, היזמים שמקימים פרויקטים מתבססים על מציאות של רגיעה בטחונית, צמיחה כלכלית, אופטימיות וריבית נמוכה, שאפיינו את המדינה בימים שאחרי הקורונה. התוצאה: אי התאמה קיצוני של היצע הדירות למצב הנוכחי.

על פי הניתוח של גיאוקרטוגרפיה, השוק התל אביבי היווה בכל שנה יעד ל־10-12% מכלל מבקשי הדירות בישראל, אך בשנתיים האחרונות ירד הביקוש לכמחצית, בשל רמת המחירים הגבוהה ומה שמכנה ד"ר דגני "חוסר בהיצע מתאים". הבנייה המאסיבית בעיר, היא תולדה של פרויקטים שנהגו לפני מספר שנים, והערכות היזמים היו שמחירי הדירות יוסיפו לעלות - ואולם בגיאוקרטוגרפיה מתקשים להסכים להנחה.

ב־5 השנים האחרונות גדלו מאוד התחלות הבנייה בתל אביב והגיעו לכ־4,500 דירות חדשות בשנה בממוצע. הירידה בביקושים הביאה לכך שנכון לחודש אוקטובר מנתה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בעיר כ־8,600 דירות חדשות לא מכורות. אם נשווה את ההיצע הזה לקצב מכירת דירות חדשות נגיע למסקנה, שהיצע הדירות בתל אביב מספיק ל־3 שנים. מדובר בעודף משמעותי, אך בחישוב תיאורטי, ולהערכת גיאוקרטוגרפיה, המצב גרוע בהרבה.

השאלה שבדקו בגיאוקרטוגרפיה הייתה האם היצע הדירות תואם את הביקושים, והתשובה החד משמעית היתה שלילית. על פי הבדיקות של גיאוקרטוגרפיה, 57% מרוכשי הדירות בעיר מקצים לעצמם תקציב של עד 3.5 מיליון שקל לדירה המבוקשת, נמוך משמעותית ממחיר דירה ממוצעת בעיר שמגיע ל־4.1 מיליון שקל. רק 12% מהרוכשים מחפשים דירות שמחיריהן גבוהים מ־4.5 מיליון שקל.

ההיצע לא תואם ביקושים

ממצאי גיאוקרטוגרפיה נתמכים על ידי פילוח העסקאות שבוצעו השנה, לפי הלמ"ס: מתברר כי 64% מהדירות שנמכרו היו במחירים של עד 4.5 מיליון שקל, כ־24% נמכרו בטווח 4.5־6.5 מיליון שקל ואילו כ־12% בלבד נמכרו במחירים של מעל 6.5 מיליון שקל. בתרגום לעסקאות, רק 350 דירות יוקרתיות בשנה, כולל יד שנייה, נמכרות במחירים כאלה, וכאן מדובר בבעיה חמורה.

נמחיש את הבעיה בסקר מחירים שערכנו בגלובס: בפרויקטים החדשים בשדה דב מחירי הדירות נעים בסביבות ה־80 אלף שקל למ"ר, דירות חדשות ויד שנייה שעברו תהליכי תמ"א 38 בצפון העיר (רובעים 3 ו־4 שבין רחובות השופטים, בוגרשוב ומרמורק לנחל הירקון) נמכרות במחירים ממוצעים של 65־70 אלף שקל למ"ר. דירות יד שנייה ישנות שלא עברו תמ"א 38 נמכרות בכ־50 אלף שקל למ"ר. כלומר, גם אם ניקח דירה חדשה ולא גדולה של 80 מ"ר, מחירה עולה על 5 מיליון שקל - הרבה מעבר ליכולת הרוכשים.

המחירים הללו, מסיקים בגיאוקרטוגפיה, מעבירים ביקושים לחלקים הדרומיים של העיר. "ככל שהמחירים יאמירו, כך גם ציבור 'אמיד' יותר שהיה רוכש דירות בצפון ומרכז העיר, ינוע לחפש דירות גדולות בדרום", נכתב בניתוח.

ואכן, על פי הבדיקה שלנו, מחירי הדירות החדשות בפרויקטים באזור לה גווארדיה מגיעים לרמות מחיר של 43 אלף שקל למ"ר בממוצע, ודרומית לשם הם יכולים לנוע בסביבות ה־35 אלף שקל למ"ר, מה שמתאים יותר לאופי הביקושים, אותם מצא המחקר.

 רון חולדאי, ראש עיריית תל אביב-יפו / צילום: שלומי יוסף

הדיסוננס בין הבנייה לביקושים גדול באופן משמעותי. כ־52% מהבנייה בעיר מבוצעים בשכונות הצפון והמרכז והיקרות; בחלק הדרומי והמזרחי מבוצעים כ־35% מהבנייה הפעילה וכ־14% מצפון לירקון. כלומר רק כשליש מהבנייה הנוכחית תואם את הביקושים.

למציאות זו נכנסים הפרויקטים בשדה דב, שם יוקמו כ־16 אלף יחידות דיור, ומחיר דירה ממוצע יהיה גבוה מ־6.5 מיליון שקל - רחוק מאוד מהמחירים שרוב הרוכשים מייעדים לדירות שהם מחפשים. "חשוב לציין כי רובע שדה דב יוצף בטווח הבינוני בדירות סמוכות במחירים קצת יותר נמוכים ברמת השרון ובאזור פי גלילות", נכתב בניתוח. "מול שדה דב עומדת גם הבנייה של אלפי דירות בצפון תל אביב".

במצב כזה, שבו קיימת תחרות קשה בצפון העיר, עודף היצע ואי התאמה בינו לבין הדירות שמחפשים הרוכשים, יש סכנה שיזמים שפועלים בשדה דב יסבלו מקצב מכירות איטי במיוחד, ויהיו נתונים לסיכונים עקב הליווי הבנקאי הגדול שנטלו על עצמם. שדה דב נמצא במוקד, אם כי גם חברות תמ"א 38 קטנות שפועלות בצפון העיר נתונות לבעיות לא פשוטות.

"ייאלצו להוריד מחירים"

הסיכוי שחוסר התאמה כה חמור בין היצעים לביקושים יביא לירידות מחירים או לפחות למבצעי מימון אגרסיביים נוסח 20/80 (תשלום מרבית הסכום רק קרוב לאכלוס), נראה משמעותי ביותר.

דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלים של מרכז הנדל"ן, אמר כי המצב הנוכחי מחייב את היזמים להיאזר בסבלנות. "עם זאת, בהנחה כי לא לכולם תהיה היכולת לעשות זאת עקב אילוצי המימון והריבית הגבוהה, חלק מהיזמים ייאלצו להוריד מחירים, מה שעשוי להוביל לתיקון של מספר אחוזים במחירי הדירות באזור. האפקט של הצפת השוק בדירות חדשות יורגש גם בשכונות הסמוכות, כשרוכשי הדירות החדשות יפנו דירות ותיקות, מה שיוביל להורדת מחירים מסוימת גם בשוק היד השנייה".