הלמ"ס תשיק מדד חדש למחירי הדירות. אלה השינויים הגדולים

מדד נוסף, ניסיוני, לצד מדד מחירי הדירות, שישקף את שווי הטבות המימון שמציעים הקבלנים לרוכשי דירות חדשות: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מתכוונת ליזום בקרוב צעד חדש ומשמעותי לשיקוף השפעת מבצעי הקבלנים הרבים על שוק הדיור ובעיקר על מחירי הדירות, ולהציע מדד נוסף לצד מדד מחירי הדירות "המסורתי". זאת, על רקע הביקורת שנשמעה לאחרונה ולפיה המדד הקיים אינו מבטא באופן מלא את שווי ההטבות.

● יורשים שקיבלו 22 דירות ותושב החוץ עם 12 נכסים: כמה מס הם צריכים לשלם?
● ראיון | "חשבתי שהודו היא אלופת העולם ברגולציה. עד שהגעתי לישראל"

מבצעי המימון מאתגרים את הלמ"ס

זה כשנתיים ששוק הדירות החדשות מתאפיין במבצעי קבלנים רבים ואף אגרסיביים למדי, המתרכזים בעיקר בהטבות מימון לרוכשים: העמדת הון עצמי נמוך מאוד (לעיתים סביב 5% בלבד ממחיר הדירה) במעמד הרכישה, מתן הלוואות קבלן משמעותיות, היעדר הצמדת המחירים למדד ועוד. מבצעים אלו הפכו שכיחים כל כך, עד שתפסו נתח גדול משוק הדירות החדשות, ויש האומרים שהם אף האפילו על שוק הדירות מיד שנייה, שחווה פעילות נמוכה יחסית מאז אותם מבצעים על דירות חדשות הפכו לסטנדרט.

אותם מבצעים התרבו עד כדי כך שיצרו חששות בשוק לגבי יכולת השלמת העסקאות מצד הרוכשים, שנדרשים לשלם סכום נמוך מאוד במעמד הרכישה - אך ייפגשו עם דרישה לתשלום הסכום ה"כבד" באמת בעוד כמה שנים.

אך זו לא הייתה הבעיה היחידה שגרמה הסיטואציה הייחודית בשוק הדירות החדשות: גורמים רבים טענו כי מדד מחירי הדירות של הלמ"ס, המפורסם מדי חודש ומציג עד כה עליית מחירים משמעותית למדי (קצב שנתי של 6.6%, נכון לחודש נובמבר), אינו משקף בצורה מספקת את אותן הטבות משמעותיות מצד הקבלנים. צעד חדש שיצא לפועל בקרוב אמור לעשות סדר בעניין.

 ירון פלוס, ראש הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה / צילום: ויקיפדיה

"מדד ניסיוני נוסף לצד המדד הרשמי"

לאורך השנה חשפנו כאן בגלובס בכמה מקרים כי בלמ"ס, כמו גם ברשות המסים, מתכננים צעדים שונים כדי לגשר על הפער ולתת ביטוי משמעותי יותר לאותן הטבות קבלנים. במציאות שבה יש הטוענים כי אותן הטבות מגיעות עד להנחה של 10% ממחיר דירה חדשה, יש לכך חשיבות עצומה.

החשיבות רבה עוד יותר כאשר לוקחים בחשבון שאותו מדד מחירי דירות שמפרסמת הלמ"ס הוא אשר גורם לרוכשים פוטנציאליים למהר ולרכוש דירה, בשל העלייה המתמשכת המשתקפת ממנו.

עוד במרץ השנה פרסמנו כאן על שיחות משותפות שמנהלות רשות המסים והלמ"ס כדי לשפר ולשדרג את הדרך שבה מדווחות עסקאות רכישה מצד קונים ומוכרים. שם נולד הרעיון לכלול בטופס הדיווח הקיים גם דיווח על הטבת מימון שניתנה במסגרת הרכישה, אם ניתנה, כולל דחיית תשלומים, היעדר הצמדה למדד, סבסוד חלק מהמשכנתה ועוד. לאחר מכן נודע כי יתווסף גם סעיף בטופס שיעיד על קיומו של ממ"ד בדירה.

בהמשך דיווחנו על "מקצה שיפורים" בצורת המדידה של מגמות המחירים הריאליות בשוק הנדל"ן - וכעת מתברר כי בלמ"ס מכוונים למהלך משמעותי עוד יותר.

"אנחנו רוצים לספק את האינפורמציה של השתנות מחירי הדירות כאשר שווי ההטבות נלקח בחשבון, לכן הכוונה שלנו היא לייצר מדד ניסיוני נוסף לצד המדד הרשמי", אמר דורון סייג, מנהל מדד הדיור בלמ"ס, בכנס בנושא מבצעי הקבלנים ומשמעויותיהם שנערך לאחרונה באוניברסיטת רייכמן.

"כדי לאמוד את סך ההשפעה של ההטבות הללו, אנחנו שוקלים לבחון את הנתונים שיתקבלו בחודשים הבאים, שאז כבר יהיו לנו דיווחים על הטבות מימון (בעקבות הדרישה לכלול גם הטבות מימון בדיווח לרשות המסים - י"נ) ולאמוד את שינוי המחירים ביחס לתקופה רגילה, לפני שהתופעה של מתן הטבות מימון הפכה להיות נפוצה. למשל, לאמוד את אחוז השינוי בשנתיים האחרונות, ולהשוות אותו לשינוי המחירים שדיווחנו באותה תקופה על סמך שיטת חישוב המדד הנוכחית. זה יאפשר לתת הערכה לסך השפעה של אותן הטבות מימון על מדד הדירות החדשות".

סייג הדגיש כי מדד מחירי הדיור הקיים ימשיך להתפרסם כרגיל: "אנחנו רוצים להיות אחידים עם המתודולוגיה העולמית, ולכן אנחנו נמשיך לחשב את המדד לפי המתודולוגיה הנוכחית. המדד הניסיוני שנשיק הוא לא משהו מקובל במדדי מחירים. הטבות מימון קיימות בכל העולם, והן לא משהו שייחודי לישראל, ועדיין למיטב ידיעתי אין מדינות שמשקללות את ההטבות הללו".

סייג אמר עוד כי על אף השכיחות הגבוהה של מבצעי הקבלנים כיום, הם לא מהווים חלק גדול מאוד מהשוק ולכן משפיעים פחות ממה שרבים נוטים לחשוב: "מרבית העסקאות שנמכרו עם הטבות מימון הן עסקאות פריסייל, מדובר על מספרים קטנים יחסית של דירות חדשות שנמכרו בכל חודש, ביחס למלאי הקיים. המשקל שלהן מאוד קטן, ולכן גם ההשפעה שלהן על המדד הכללי תהיה מאוד קטנה. במדד הדירות החדשות בהחלט צפויה השפעה להכללת ההטבות הממוניות. לחשש שההטבות מגיעות עד לפער של 10% במחירים להערכתי אין אחיזה במציאות".

הביצוע בפועל: לאחר איסוף הנתונים

נכון לעכשיו, עדיין לא ידוע מתי יפורסם המדד הניסיוני לראשונה, אך ברור כי הוא יפורסם על סמך אותם נתונים שיתקבלו ברשות המסים באשר להטבות המימון בעסקאות השונות, נתונים שישמשו גם את הלמ"ס.

בסביבת הלשכה מציינים כי השלב הראשון במימוש הצעד הוא באיסוף המידע, שלאחר מכן ינותח ויעובד על ידי אנשי הלמ"ס. לאחר מכן יוחלט מהי הדרך הנכונה להשתמש במידע ולהציג אותו. המהלך נעשה בשיתוף הוועדה המייעצת בנושא במועצה הציבורית לסטטיסטיקה.

על רקע כל זה נציין כי השינויים ביחס להטבות המימון של הקבלנים אינם היחידים שמתכוונת לבצע הלמ"ס בזמן הקרוב. כפי שפרסמנו כאן לפני כחודש, אנשי הלשכה דנים גם בשינויים שיתבצעו במדד תשומות הבנייה, כדי שישקף בצורה נאמנה יותר את עלויות התשומות בענף הבנייה, אשר עלו משמעותית מאז פרצה מלחמת "חרבות ברזל" לפני יותר משנה.