תמ"א 38: מה היתרון של קבלן מבצע כשותף בפרויקט? שכירת קבלן מבצע ע"י חברה יזמית לביצוע תמ"א 38, מייצרת אי-וודאות מסויימת אצל הדיירים לגבי התוצר הסופי שיקבלו ■ מודל של קבלן-שותף ברווח עם היזם מתחילת הדרך עשוי להעניק ערך ... יובל גמליאל 22/08/2017 15:10

תמ"א 38: כיצד ישפיע היטל ההשבחה שיגבו הרשויות על הענף? היטל ההשבחה בגובה 25%, שיתאפשר לרשויות לגבות בגין זכויות תמ"א 38, טורף את הקלפים ועשוי להאיץ פרויקטים שבהקמה ולהפיל אחרים שבתכנון בשל עלויות גבוהות אורי שוסטר 03/04/2017 11:08

כיצד מתמחרים שכירות עתידית בפרויקט תמ"א 38? בפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה נדרשים הדיירים למצוא לעצמם דיור חלופי ■ במסגרת החוזה היזם משלם לדייר את דמי השכירות, אך צריך לקחת בחשבון עלייה במחירי השכירות כדי לא ... אורי שוסטר 25/05/2017 17:10

"לא ניתן להגיע לאיזון מושלם בתמורה לדיירים בתמ"א 38" אחת המשוכות הניצבות בפני יזמי תמ"א 38 היא אופן חלוקת התמורות לדיירים, הגורמת לא מעט פעמים לעיכוב משמעותי בפרויקט ■ "אין דרך להגיע לשיוויוניות מלאה בתמורות, שכן בכל פרויקט נקודת ... אורי שוסטר 04/06/2017 17:17

רוצים לקדם תמ"א 38 בבניין? אלה הפעולות שצריך לעשות כיצד תדעו האם הבניין שבו אתם מתגוררים מתאים לביצוע פרויקט תמ"א 38? מהם הצעדים הראשונים שכדאי לעשות בתהליך? ואיך ניתן להימנע מטעויות קריטיות? דפי הירשפלד-שלם 20/06/2017 12:19

פגיעה אנושה בתחום? אי-הוודאות החדשה שמאיימת על תמ"א 38 יוזמת הרשויות לגביית היטלי השבחה בפרויקטי תמ"א 38 הריסה ובנייה, גורמת לשחקנים בשוק לאבד את הידיים והרגליים ■ "סיימנו כעת 3 שנים של אי-וודאות בקשר לזכויות הבנייה וכעת מתחילים מחזור ... שירות גלובס 14/06/2017 13:47

תמ"א 38: דרוש מנהיג מקרב הדיירים להצלחת הפרויקט יש מי שסבורים כי אחד הגורמים להוצאה לפועל של פרויקט תמ"א 38 הוא דייר מוביל המקדם את המיזם ■ "בכדי להניע את התהליך ולהתגבר על המחלוקות, צריך מנהיג שישכנע את ... יובל גמליאל 06/07/2017 14:58

10 דברים שכדאי לכל יזם פינוי בינוי ליישם בפרויקט פינוי ובינוי הוא אחד התחומים המורכבים ביותר בעולם הנדל"ן ■ הוא מצריך ידע משפטי, מיסויי ובירוקרטי בנוסף להיכרות עם עולם ההתחדשות העירונית ■ איך בכל זאת ניתן לצלוח פרויקטים שכאלה ... אורי שוסטר 09/07/2017 15:55

מה עדיף לפרויקט תמ"א 38 - יזם-מבצע או הפרדה בין השניים? יזמים המשמשים קבלני ביצוע טוענים כי ההתקשרות עימם מקלה על הדיירים בהתנהלות ומשפיעה על התמורות ■ מנגד יזמים שאינם מבצעים מדברים בזכות ההפרדה בשל בעיות תזרימיות העלולות להיווצר בהמשך הדרך ... אורי שוסטר 30/04/2017 16:33

"יש חשש כי דיירים יסתנוורו מיזמי תמ"א 38 שמציעים צ'ופרים" לא רק תמורות בשטח הדירה: בפרויקטי תמ"א 38 הריסה ובנייה בתל-אביב, הדיירים דורשים בנוסף גם מפרט יוקרתי לפנים הבית וסביבתו ■ "הדרישות אינן מביישות פרויקטים במגדל יוקרה" אורי שוסטר 29/03/2017 13:47

"התחדשות עירונית היא מנוע הצמיחה העיקרי של שוק הנדל"ן" עו"ד אלעד אפרגן, בעלי קבוצת ישראל אירופה המתמחה בפינוי-בינוי ותמ"א 38, מסביר מדוע פינוי-בינוי הוא הפתרון המועדף כעת על הרשויות, מה היתרון של חברות קטנות על חברות הענק שגילו את ... יובל גמליאל 29/03/2017 13:46

"התחדשות עירונית היא מקצוע, המצריך התמקדות והתמחות" תחום התמ"א 38 דורש מהפעילים בו התמחות על מנת להגיע לתוצאות מיטביות ■ "יש לכוון את כלל הפעילות העסקית לתחום ולהתכוונן גם במישור הארגוני וגם במישור התפישתי לעשייה ספציפית זו" אורי שוסטר 29/03/2017 13:44

מדוע תמ"א 2/38 לא תופסת תאוצה בצפון הארץ? בשונה מאזור המרכז, בו מחיר הקרקע גבוה, וכך גם התמורה המוצעת לדיירים, מחיפה צפונה השוק מתנהג אחרת לתמ"א 38 ■ "גם לאחר עליית מחירי הדיור בשנים האחרונות ותוספת הזכויות, רוב ... אורי שוסטר 29/03/2017 13:43

"הביצוע הוא לב ההתחדשות העירונית והמשתנה החשוב בתהליך" בפרויקטי תמ"א 38 ופינוי-בינוי יש מי שטוענים כי על החברה היזמית לשמש גם כמבצעת לשם הצלחת הפרויקט ■ "יזם שאין לו ניסיון בבנייה לא יבין את הדקויות הקשורות לתכנון הביצועי ... יובל גמליאל 06/04/2017 14:40

"פרויקטים בהם היזם הוא גם המבצע מתנהלים באיכות נמוכה יותר" בפרויקטים של התחדשות עירונית, גוף זהה שיוזם ומבצע מייצר תחושה נוחה אצל הדיירים ■ עם זאת, בענף טוענים כי ברגע שהיזם הוא גם הקבלן המבצע נוצר ניגוד אינטרסים, שעלול לפגוע ... אורי שוסטר 03/04/2017 11:08

תמ"א 38: הנספחים המרכזיים המצורפים לתוכנית? כיוון שתמ"א 38 נמצאת תחת קטגוריית התפתחות עירונית, הרשויות והיזמים נדרשים להתייחס לסביבת הבניין ולדאוג להשתלבותו במרחב הציבורי ■ באמצעות נספחים לתוכנית הבנייה ניתן מענה לסוגיות כמו חניה, מדרכות, עצים ... אורי שוסטר 05/06/2016 12:59

תמ"א 38: ההיבטים שצריך להביא בחשבון לפני שנכנסים לתחום תמ"א 38 הפכה בשנים האחרונות לפופולרית בקרב יזמים וחברות בשל מבנה העסקה הפשוט כביכול שלה, אולם מדובר בפרויקטים מורכבים הדורשים לימוד והתמקצעות אורי שוסטר 28/03/2016 13:40

המחיר הוא לא חזות הכל: כיצד משווקים פרויקטי תמ"א 38 בניגוד לפרויקטי נדל"ן רגילים המשווקים נמרצות לקהל הרחב באמצעות מבצעים שונים, תחום התמ"א 38 מתאפיין בשיטות מכירה אישיות מפה לאוזן ■ מדוע היזמים מעדיפים לעבוד בדרך זו, מי קהלי היעד ... אורי שוסטר 18/08/2015 16:25

מדוע חברות הנדל"ן הגדולות נכנסות לתחום התמ"א 38 בתקופה האחרונה חברות הנדל"ן הגדולות החלו לפזול לתחום ההתחדשות העירונית, בו היו פעילים עד כה יזמים קטנים ובינוניים ■ כיצד תשפיע כניסתן על הענף, ומה ההבדלים בינן לבין שאר העוסקים ... בן קרני 16/08/2015 13:28

"בעתיד השוק יתפכח ויבין את חשיבות הבנייה הירוקה והקיימות" הבנייה הירוקה בתחום התמ"א 38 שמה לה מטרה להתמקד בשיפור את איכות החיים של הדיירים, ובשאלה האם בשימוש בה נחסכו לדיירים הוצאות אנרגיה דוגמת חשמל ומים ■ "המודעות לתחום גוברת, ... אורי שוסטר 30/07/2015 14:35

תמ"א 38: שיקולי כדאיות כלכלית ולא בטיחות מנחים את הדייר כך על פי מחקר שהוצג בוועידת השיווק להתחדשות עירונית ■ "בתחום ההתחדשות העירונית אין לממשלה איזושהי דרך להתערב ולהשפיע ולכן עליית הערך גדולה מאד" 16/07/2015 14:32

האם אי הוודאות התכנונית פוגעת בתחום התמ"א 38? עו"ד מיכה גדרון, לשעבר ראש ועדת הערר המחוזית ת"א, טוען כי בוועדות המקומיות קיימת חוסר אחידות תכנונית בכל הנוגע לפרוייקטים של תמ"א 38 ■ "אם היזם לא יוכל לדעת מהן ... אורי שוסטר 13/07/2015 11:06

"ב-20 השנים הקרובות כל בניין בבת-ים יעבור התחדשות עירונית" בת-ים הגדירה לעצמה יעד של תוספת מעל 20 אלף יחידות דיור בשני העשורים הקרובים ■ תחום ההתחדשות העירונית צפוי לשאת ברוב נטל הבנייה ■ מנכ"ל העירייה: "כיום אין כמעט מקום ... אורי שוסטר 06/07/2015 10:51

פוטנציאל השבחה: כך תשקיעו נכון בפרויקט תמ"א 38 דירות רבות בבניינים בהם קיימת התכנות לביצוע פרוייקט תמ"א 38 הפכו למבוקשות בשנים האחרונות על ידי המשקיעים ■ אילו גורמים יש לקחת בחשבון לפני שרוכשים דירה שכזו אורי שוסטר 02/07/2015 11:17

תחום פרוץ: ההתייחסות המוניצפלית לפרויקטי תמ"א 38/2 בחלק מהרשויות המקומיות טרם אושרה תכנית מתאר מקומית בה מוסדר תחום התמ"א 38/2 ■ מצב זה מביא להתייחסות שונה של כל רשות ורשות לתחום ■ "דיירים אינם מבינים מדוע העירייה ... אורי שוסטר 28/06/2015 11:39

"תכנית הרבעים של ת"א תקבע את האופי של פרויקטי תמ"א 38" על פי הוראות התכנית ניתן להעריך באילו אזורים בעיר יתכנו כלכלית פרויקטים של הריסה בנייה מחדש ובאילו כאלו של חיזוק מבנים ■ כיצד היא תשפיע על פני העיר אורי שוסטר 03/12/2015 14:36

תמ"א 38: עד כמה חשובה הסינרגיה בין הגורמים המקצועיים בפרויקטי תמ"א 38 היזמים נתקלים לא אחת במהמורות לא צפויות, העלולות לסכן את המיזם ■ על מנת למנוע זאת נדרשים כל אנשי המקצוע הנוטלים חלק בפרויקט לשתף פעולה ולהבין את ... אורי שוסטר 24/06/2015 10:05

"ירידה במחירי הנדל"ן תפיל פרויקטים של תמ"א 38" הטענה היא כי במקרה ששיעורי הרווח של היזמים יירדו, ורמת הסיכון תיוותר כפי שהיא, יחדלו הבנקים לממן פרויקטים ■ העלויות יעמדו בעינן: "הדיירים ודאי שלא יסכימו לוותר על תוספות שונות ... אורי שוסטר 13/05/2015 14:58

מדוע אין מעבר גורף לפרוייקטים של תמ"א 2/38? המדינה והרשויות המקומיות מעדיפות בבירור פתרון של הריסת במבנים ובנייתם מחדש על פני חיזוק בלבד ■ קושי תכנוני ונטיות לב של הדיירים מקשים הוצאה לפועל של פרוייקטים שכאלו אייל אוכמן 12/05/2015 17:12

תמ"א 38 ובעיית תקנות כיבוי אש הרשות הארצית לכבאות קבעה כי על "החניות המכניות", המהוות פתרון נפוץ בפרוייקטים של תמ"א 38/1, להיות נגישות וגדולות מספיק למעבר כבאי בכל נקודה בהן ■ הוראה זו קשה ליישום בבנייה ... אורי שוסטר 05/05/2015 12:26

אלה האתגרים והסיכונים שכל יזם תמ"א 38 צריך להכיר לדברי אילי בר מחברת אקו סיטי, הסיכון המרכזי בפרויקטי נדל"ן סטנדרטיים הוא עליה וירידה במחירי הדירות ■ בתחום ההתחדשות העירונית, בנוסף לסיכוני השוק, יש מגוון רב נוסף של סיכונים בכל ... אורי שוסטר 27/04/2015 14:22

"יזמים חייבים כלים לחישוב מס כדי להבין אם תמ"א 38 כדאית" עו"ד אורית קוך, רכזת קורס "מיסוי בהתחדשות עירונית", מסבירה כיצד הבנה במיסוי נדל"ן תסייע ליזמי תמ"א 38 ■ איך לא מבזבזים כספים על עסקה בשל מס גבוה ואיך מנהלים מו"מ ... יואב כהן 20/04/2015 10:25

"החיזוק והבנייה מחדש מורכבים; מי שלא מתמקצע יכול ליפול" עו"ד מיכה גדרון, המעביר קורס בנושא ההיבטים התכנוניים בהתחדשות העירונית, טוען: "אנו רק בתחילת הדרך, ולכן חשוב מאוד שהעוסקים בתחום יתמקצעו בו לעומק" ■ "תמ"א 38 היא תוכנית מדבקת" אורי שוסטר 13/04/2015 11:15

יזמים ותושבים ברמת-גן זועמים על תקיעת מיזמי תמ"א 38 קידום מיזמי תמ"א 38 בעיר רמת גן תקוע, כך טוענים יזמים ותושבים ■ בכנס שארגנו לאחרונה הם מחו על כך שהעירייה גוררת רגליים במקום לסייע להם אורי חודי 07/04/2015 07:05

כך צריך לשלב בין תקני בנייה ירוקה לתמ"א 38 בנייה בתקן ירוק אפשרית לשילוב בפרויקטים של תמ"א 38, ומועילה, מעבר לשמירה על המשאבים העולמיים, לא רק לדיירים אלא גם ליזם רועי לויאן 30/03/2015 13:29

מה משמעותם של סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבנייה? סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבנייה, נותנים אפשרות למחליטים ברשויות לשנות מהותית פעילויות משיקולי מדיניות כזו או אחרת ■ מה זה אומר? אורי שוסטר 24/03/2015 17:21

תמ"א 38 - כך נמצא פתרון לבעלי דירות הגג עם הסרתו של חסם משמעותי שמנע קידומם של פרויקטי תמ"א 38 בבניינים בהם קיימות דירות גג - כדאיות הפרויקטים גדלה עו"ד רן ברא"ז ויוני כהן 18/02/2015 14:02

תוספות בנייה בתמ"א 38 - חשיבותן של הבדיקות המקדימות כשמדובר בתמ"א 38 תוספות בנייה, חשוב מאוד לעצור לרגע את ההליך, ולוודא שיבוצעו בבנין בדיקות מקדימות ליאור ויימן VML השקעות בע"מ 16/02/2015 09:41

כך תבחרו את הקבלן והיזם המתאים לפרויקט תמ"א 38 ליזם ולקבלן תפקיד קריטי בתהליך, החל מההתנהלות מול בעלי הדירות, דרך קבלת האישורים המתאימים ועד לביצוע הפרויקט ■ כל מה שחשוב לדעת וכל מה שחשוב להבהיר, לפני הבחירה אסף לוי 29/01/2015 14:43

תמ"א 38: האם דייר זכאי להגיש התנגדות לאחר שלב החתימה? עו"ד רן ברא"ז מדגים את אחת הסוגיות והמחלקות העלולות לצוץ לאחר שלב החתימה על הסכם תמ"א 38 ■ המחלוקת הגיעה לביהמ"ש ■ סיפורו של הסכם עו"ד רן ברא"ז לוי טילר ושות' 27/01/2015 15:46

הוועדות המקומיות ממשיכות להקשות על מיזמי תמ"א 38 החלטות ועדות הערר חושפות טפח מהתירוצים המגוונים שהן מספקות ■ "הוועדה המקומית עושה ככל אשר ביכולתה על מנת למנוע את הוצאת היתר הבנייה המבוקש" אורי חודי 19/01/2015 07:35

תמ"א 38 - כך תקיימו מו"מ מוצלח וענייני לטובת כל הצדדים משא ומתן לסגירת עסקה תמ"א 38 מוצלחת הוא אתגר לא פשוט ■ הוא מצריך מרווחי תימרון שבעסקה כזו לא תמיד קל למצוא ■ איך בכל זאת משיגים את המקסימום? אייל אוכמן תל דן 13/01/2015 10:46

זה החסם המרכזי שמגביל פרויקטים של תמ"א 38 עו"ד ברא"ז: "בניגוד לציפיות ולתחזיות, במשך 9 שנים מאז אושרה התכנית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, ניתנו היתרים לביצוע כ- 1,600 פרויקטים בלבד ■ טרם נמצא פתרון להסרת החסם המרכזי ... עו"ד רן ברא"ז לוי טילר ושות' 11/01/2015 09:42

אלה הכללים ליצירת מנהיגות יעילה בפרויקט תמ"א 38 יש 6 כללים פשוטים אותם כדאי לשנן וליישם בכדי לקדם נציגות יעילה בבניין ■ להלן הכללים - עשו ואל תעשו אייל אוכמן תל דן 28/12/2014 14:55

תמ"א - כך תיזהרו ותמנעו מטעויות מיותרות במהלך הדרך התהליך או ארוך, ובדרך עלולות לצוץ מחלוקות שונות ■ כך תוכלו לחסוך כאבי ראש ולהגיע בשלום למטרה הנכספת אסף לוי 09/11/2014 13:04