***הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית

בעלי דירות בבניינים ישנים שנבנו לפני שנת 1980 ולא עומדים בתקן המחודש לעמידה בפני רעידות אדמה יכולים להתאגד יחד ולקדם פרויקט תמ"א 38 בבניין בו הם גרים. השלב הראשוני ביותר הוא מינוי ועד בבניין שיהיה אחראי על התהליך ומציאת קבלן או יזם שיקדם את הפרויקט. מדובר בשלב קריטי להמשך הדרך וכבר בשלב זה יש לשים לב לכמה דברים שיוכלו לפתור בעיות בהמשך הדרך.

כדאי לשבת יחד

כבר בשלב הראשון בו יש היענות מצד חלק מבעלי הדירות כדאי לערוך ישיבות ועד מסודרות עם כל בעלי הדירות כדי לנסות ולהשיג הסכמה כמה שיותר רחבה לביצוע הפרויקט. עוד לפני שנכנסים לנושא התמורות האפשריות לבעלי הדירות כדאי להחליט האם לקדם פרויקט במסגרת תמ"א 38 בדרך של תוספת קומות על המבנה הקיים או שמא להתקדם למסלול של הריסה ובנייה מחדש. לכל מסלול היתרונות והחסרונות שלו וקביעה מראש לאיזה כיוון רוצים בעלי הדירות לקדם חשוב גם כדי לדעת לאיזה יזמים או קבלנים לפנות. כדאי גם להציג לכל בעלי הדירות את התמונה המלאה כדי להציף חששות שאיתם ניתן להתמודד מאוחר יותר.

מה קורה בעירייה?

שלב מקדים נוסף מצד בעלי הדירות יכול להיות פניה למחלקת ההנדסה ברשות המקומית כדי לברר האם הבניין זכאי לתמ"א 38, מה מדיניות העירייה בכל הנוגע לביצוע פרויקט באזור ובשכונה בו הבניין ממוקם. חלק מהעריות קידמו תוכנית משלהן לביצוע חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה שלעיתים מאפשרת תוספת זכויות מעבר לזכויות הבסיסיות של התמ"א עצמה. בנוסף, בירור במחלקת ההנדסה יכול לעזור לבעלי הדירות להבין מה משמעות הפרויקט והאם בכלל יש היתכנות לביצועו. גם הבחירה בין שני מסלולי התמ"א עשויה להיות קלה יותר לאחר קבלת תמונה מלאה מהעירייה אודות התשתית הקיימת או מדיניותה בתחום זה. לא פחות חשוב =ברגע שבעלי הדירות מקבלים מידע הנדסי מידי העירייה יהיה להם קל יותר לאמת אותו מול הצעות שיקבלו מיזמים וקבלנים בהמשך הדרך.

הסינון חשוב

דבר נוסף שיש להתייחס אליו הוא סינון מקדמי של הצעות לביצוע פרויקט בבניין. ייתכן וגורמים שונים יפנו לבעלי הדירות ויציעו לקדם בשמם את הפרויקט. חשוב לבדוק מי הם אותם גורמים ומי עומד מאחוריהם. במקרים רבים מצאו עצמם בעלי דירות חותמים על הסכם לביצוע תמ"א 38 לאחר שקיבלו הבטחות שונות על היתכנות כלכלית, לוחות זמנים או תמורות כאלו ואחרות שהתבררו כלא מציאותיים. חשוב להבחין בין חברה קבלנית עם ניסיון שמציעה לקדם פרויקט לבין גורם מתווך שמציע לקדם את הפרויקט אך אינו בעל ניסיון. חתימה על מסמך כל שהוא, גם אם הוא נראה חסר משמעות, חייבת להיעשות לאחר התייעצות עם בעלי מקצוע כמו עורכי דין הבקיאים בתחום. במקרים שונים, חתימה שכזו עשויה לחייב את בעלי הדירות להמשיך תהליך עם גורם אחד ויחיד מה שעשוי גם לטרפד את הפרויקט בשלב מאוחר יותר.

לא להתעלם מהמציאות

גם לפני שבוחרים קבלן או יזם, יש לוודא שהצעתו תואמת את המציאות בשטח. ועדים רבים של בניינים בוחרים לערוך מכרז כדי לקבל מספר הצעות שונות כדי לנסות ולקבל את התמורה המקסימלית. אבל תמיד חשוב לזכור שלפעמים עדיף גורם בעל ניסיון מוכח ואיתנות כלכלית על פני עוד 5 מ"ר מרפסת או חניה. מומלץ לבעלי הדירות לבדוק כל הצעה לעומק בעזרת אנשי מקצוע וגם לבחון בעצמם את הניסיון של המציע. ניתן לבקר בפרויקטים אחרים אותם ביצע ואף לדבר עם בעלי דירות שנמצאים בתוך תהליך דומה או שכבר סיימו אותו. תמיד מי שכבר נמצא בשלב מתקדם יותר יידע לתת לבעלי דירות שנמצאים בשלב התחלתי עצות ונקודות למחשבה.