***הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית

תמ"א 38 - תוכנית המיתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, היא תוכנית שגובשה על ידי שורה ארוכה של מומחים ואושרה על ידי ממשלת ישראל באפריל 2005. את התוכנית יזם המוסד התכנוני העליון במדינת ישראל - המועצה הארצית תכנון ובנייה כדי לתת מענה לשורה ארוכה של בנייני מגורים שנבנו לפני שנכנס תקן מספק לעמידות בפני רעידות אדמה.

התוכנית בנויה על בסיס כלכלי שמעניק זכויות בנייה נוספות ליזם או לקבלן שמתקשר עם בעלי הדירות לביצוע החיזוק. בתמורה לחיזוק הבניין יכול היזם או הקבלן לבנות דירות נוספות על המבנה הקיים ולמכור אותן בשוק החופשי. בצורה זו, מממן הקבלן את עלות הפרויקט מה שגם מאפשר לבעלי הדירות לסיים את התהליך ללא תשלום מצידם.

די לבירוקרטיה

אחד השינויים המהותיים שמציעה תמ"א 38 היא קיצור הבירוקרטיה. בעוד תוכניות בניה זקוקות כמעט תמיד לקבל את אישור הועדה המקומית לתכנון ובניה וגם את אישור הועדה המחוזית לתכנון ובניה, תמ"א 38 משאירה את הסמכות לאשר בידי הרשות המקומית בלבד. עובדה זו מקצרת את משך הזמן הדרוש לאישור תוכניות וקבלת היתר בניה.

לצד התמריץ ליזמים או לקבלנים במסגרת תמ"א 38 בדמות זכויות בניה נוספות והאפשרות למכור את הדירות בשוק החופשי, מעניקה תמ"א 38 גם תמריץ לבעלי הדירות הקיימות. מדובר על תוספת אפשרית לדירה הקיימת וזאת במסגרת חיזוק ושיפוץ הבניין הקיים. על פי התוכנית ניתן להוסיף עד 25 מ"ר לכל דירה קיימת. בחלק מהמקרים יכול להתווסף מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) לדירה ובמקרים אחרים מדובר במרפסת, חדר נוסף או מחסן. חשוב לציין שתמ"א 38 איננה מחייבת את היזם להתקין ממ"ד בכל דירה קיימת ולעיתים אילוצים תכנוניים ומדיניות הרשות המקומית יכולים למנוע את תוספת הממ"ד. במקרה הזה יהיה היזם או הקבלן חייב לשפץ את המקלט המשותף של הבניין או למצוא פתרון מיגון מספק במקרה ואין מקלט.

נוחות וקוסמטיקה

לצד תוספת הבנייה האפשרית בתוך הדירות, ומלבד חיזוק הבניין עצמו מפני רעידות אדמה, מתווספת במרבית המקרים מעלית לבניין המגורים והבניין משופץ כלפי חוץ. גם התשתיות המשותפות של הבניין מחודשות ובדרך כלל היזם או הקבלן ידאג גם לפיתוח הגינה ושיפוץ הלובי.

במסגרת התוכנית מחויב הקבלן להתקין מקומות חניה לכל הדירות החדשות שנבנות על הבניין הקיים, אך באותו הזמן, לא קיימת חובה דומה לגבי הדירות הקיימות. המשמעות היא שלעיתים פרויקט תמ"א 38 יכלול רק חניות לדירות החדשות ובעלי הדירות הקיימות יצטרכו להמשיך ולמצוא את החניה ברחוב או בחניה המשותפת כמו לפני שהחליטו על חיזוק הבניין.

חשוב לדעת שאומנם תכלית התוכנית היא לחזק מבנים מפני רעידות אדמה אך בסמכות הועדה המקומית בעיר בה מצוי המבנה גם לדחות בקשה לביצוע פרויקט בשל סיבות שונות. בין היתר יכולה הרשות המקומית לקבוע כי התשתיות הציבוריות או המצב התכנוני הקיים בשכונה מסוימת אינו מאפשר את תוספת הדירות המבוקשת. במקביל, יכולה הועדה המקומית גם לקבוע הקלות נוספות מעבר למה שקובע החוק היבש, כמו חריגה מקו בניין למשל, כדי לאפשר חיזוק מבנה.

המבנה הכלכלי של תמ"א 38 גורם לכך שבערים מרכזיות בהם מחירי הדירות גבוהים, מספיקה תמורה מעטה ליזם או הקבלן כדי שהפרויקט יהיה כלכלי, בעוד ככל שמתרחקים מהמרכז הולכת הכדאיות כלכלית ויורדת. מסיבה זו, מאות פרויקטים של חיזוק מבנה בפני רעידות אדמה יצאו לפועל באזורי הביקוש במרכז הארץ בעוד במרבית יישובי הפריפריה לא קיימת היתכנות כלכלית לחיזוק המבנים והתוכנית לא מיושמת בפועל.