כיום לא קיימים מנגנונים שיהוו סף כניסה ראשוני לתחום ההתחדשות העירונית, במיוחד לתמ"א 38, כך שגורמים אינטרסנטיים בלתי מקצועיים בשוק מנצלים זאת על מנת לנסות להשיג רווח קל. שומרי בן דוד, מנכ"ל משותף בחברת הרצל בן דוד מסביר: "כל אדם עם כישורי שכנוע יכול להגיע לבניין ולשכנע את דייריו שבמידה ויחתמו לו על מסמך, שבדיעבד יסתבר ככזה המעניק לו בלעדיות, הוא ימצא להם קבלן שיבנה להם בית חלומות לפי תמורות שהוא מתחייב כלפיהם. לאחר שהיזמים אומרים לו שאין התכנות כלכלית להצעתו, הוא נעלם מהשטח". תוצאות מהלך שכזה מסנדלות אפשרות מעשית גם ליזם אחר לנסות ולקדם פרויקט. "הדיירים תקועים כי חתמו על בלעדיות שלעיתים אין בה הגבלת זמן, ומאחר ולרוב מדובר על אוכלוסיות בעלות יכולת כלכלית חלשה, אין באפשרותם לממן עו"ד שידאג לפעול לביטול החוזה ולתביעת המחתים".

- מאחר ואופי הדיירים לא ישתנה, יהיה קשה מאוד למנוע מקרים שכאלו

"תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מפני רעידות אדמה. אין כל היגיון שלא להגדיר בחוק מיהם השחקנים שיכולים להתעסק בענף שכיום פרוץ לגמרי. אמנם לא יהיה זה נכון לקבוע, שלדיירים אסור לחתום לאדם שהוגדר כבלתי ראוי לשמש כמחתים, אלא לומר כי במידה ואכן חתמו לאחד שכזה, הפרויקט אינו תקף מלכתחילה".

לדברי בן דוד, שהחברה בניהולו פועלת בעיקר בעיר נתניה, קיימת תחושה כי תמ"א 38 היא ביצת זהב, רק מי שבאמת מעורה בתחום מבין עד כמה העניין מסובך. "על פניה תמ"א 38 היא עסקת קומבינציה בין הדיירים לבין היזם, אך למעשה קיים הבדל של שמיים וארץ בין סוגי העסקאות. עסקת קומבינציה עושים לרוב עם בעלים אמיד שחותם עליה, כך שמדובר על הליך פשוט. הדמיון היחיד לתמ"א 38 הוא בכך שלא מדובר על עסקת מזומן, אך יש בה הרבה מעבר לכך - צורת ההתקשרות והפעולות שיש לעבור כדי ליישמה ועיקר הכוונה היא להליך המורכב אל מול הדיירים, והנושאים המיסויים, התכנוניים והמימוניים הלא פתורים. הללו הופכים את העסקה לשונה לחלוטין מעסקת קומבינציה רגילה".

- בהקשר המימוני, האם נכון ליזם לנסות ולהשיג ליווי בנקאי לפרויקט, או לחילופין לנסות לחסוך ולהתבסס על תקבולים מהדיירים?

בסופו של יום, יזם שמנסה להתנהל ללא מימון בנקאי ישלם יותר, לכן במידה וניתן כדאי לשתף בנק בפרויקט. בנק שנותן משכנתא לרוכש דירה בפרויקט בו אין ליזם ליווי בנקאי מתנה קבלתה בהתקדמות הפרויקט. הוא גם מתחיל לשחרר כספים רק משלב מסויים בשלד, כך שזה מצריך מהיזם הון עצמי רב יותר. בנוסף וללא קשר ישיר לנושא הכספי, כאשר בנק מלווה נמצא בתמונה, המפקח מטעמו מהווה שכבת בקרה נוספת על הפרויקט, מה שמגביר את הביטחון".

לקריאת הכתבה המלאה באתר המדד להתחדשות עירונית