*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

במהלך חודש דצמבר האחרון הגיש בנק הפועלים בקשה לבית המשפט המחוזי למינוי כונס נכסים לפרויקט תמ"א 38 בשכונת גני צהלה בתל אביב. מדובר בפרויקט בהליך של תמ"א 38 חיזוק מבנים לבניית 4 יחידות חדשות בבניין שבו 16 דירות קיימות, אשר החוזה המקורי שלו נחתם אל מול הדיירים, המיוצגים על ידי משרד עו"ד שובל יושע, בשנת 2009. לדברי עו"ד רועי שובל, שותף במשרד שובל יושע, המתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית, "החל מתחילת הדרך חלו עיכובים בלוחות הזמנים של הפרויקט, אשר הפכו למשמעותיים עד אשר העבודות נפסקו לחלוטין, למעט פעולות אחדות של מראית עין מטעם היזם".

עו"ד שובל ממשיך בתיאור הפרשיה, "לאורך התקופה נשלחו מכתבי התראה מטעמנו ובשלב מסוים טרם תחילת העבודות אף נחתם נספח שבו התחייבות חדשה מטעם היזם ללוחות זמנים ובצדם פיצוי מוסכם לדיירים למקרה של איחור בסיום העבודות, כמו גם כללים לתנאי הפרה מהותית שלפיה יש לדיירים זכות יסודית לביטול החוזה ולסעדים כספיים נוספים". אולם לפי עו"ד שובל הניסיון הנוסף לשיתוף פעולה לא צלח, "גם בתנאים החדשים היזם לא עמד והדיירים הבינו לבסוף כי הם צריכים לקחת את הפרויקט על עצמם והודיעו על חילוט הערבות האוטונומית שעמדה על למעלה מ-2 מיליון שקל".

מאותו שלב, כך על פי עו"ד שובל, השתנו חוקי המשחק בין כל הצדדים, "היזם ניסה לבקש מבית המשפט צו מניעה בטענה שאין מדובר בערבות אוטונומית ולכן לא ניתן לחלטה, אך בית המשפט דחה את הבקשה ואפשר את חילוט הערבות. הבנק המלווה מצידו, הפועלים, לא פתח בתחילה בהליך של כינוס נכסים לפרויקט, אך לאחר חילוט הערבות הגיש בקשה לכינוס הנכסים".

"המסקנה הראשית מסיפור המעשה שלפנינו, שעדיין רחוק מסיומו, היא שבפרויקטים עם ליווי בנקאי הערבות הבנקאית האוטונומית היא למעשה הכלי המשמעותי היחיד שיש לדיירים על מנת שיקחו אותם בחשבון. לכן יש להתעקש ולהילחם על כך במהלך המו"מ על החוזה", מסביר שובל ומוסיף כי "בפרויקטים בהם קיים ליווי בנקאי, הדיירים משעבדים לבנק המלווה את כל הזכויות בממכר ועל כן באותו מעמד הם אמורים לקבל ערבות בנקאית אוטונומית שתבטיח את התמורה. מאחר וחולפות להן מספר שנים ממועד החתימה ואין לדעת בתחילת הדרך מה יהיו בסופו של תהליך הזכויות הסופיות ומה יהיו העלויות בפרויקט, יש להקפיד כי הערבות האוטונומית תוגדר באחוזים מתוך עלות העבודות, ולא לנקוב במספר אבסולוטי שעלול שלא להספיק ביום פקודה".

עו"ד שובל מדגיש נקודה נוספת בקשר לעניין זה, "ניתן להפחית את הערבות לאורך הדרך בכפוף להתקדמות הבנייה, אך תמיד יש להשאיר מרווח בין גובה הערבות לבין עלות העבודות הנותרות. זאת משום שבמידה ויצטרכו לממש את הערבות הרי שתהיינה עלויות נוספות (עו"ד, מפקח, קבלן חדש וכו' - א.ש.) ומכאן שגובה הערבות המופחתת חייב להיות מעל תחזית העלויות. "בזכות העובדה שאנו כמשרד עמדנו על כך שגובה הערבות ישקף באופן מלא את היקף עלות העבודות, מצבם של הדיירים היום איתן, שכן סכום הערבות שחולטה גבוה מיתרת העלויות להשלמת הפרויקט ולכן ניתן יהיה לסיים את העבודות עבור בעלי הדירות לשביעות רצונם ", אומר שובל.

"הערבות עצמה", מוסיף עו"ד שובל, "חייבת להיות מוגדרת בחוזה כערבות אוטונומית, לפיה החתום מטה (קרי הבנק) מתחייב לשלם אותה לנאמן הדיירים תוך תקופה שמוגדרת בחוזה באופן אוטומטי. כמו כן יש להקפיד שיהיו עילות ברורות לחילוטה של הערבות האוטונומית בניסוחים ברורים - לפיהם הנאמן יהיה רשאי לחלט את הערבות לפי רשימה מוסדרת של תנאים שיובאו בפירוט ובאופן ברור בחוזה".

מסקנה נוספת מהסיפור נוגעת לגוף המייצג. עו"ד שובל אומר כי "על הדיירים למנות עו"ד מנוסה בסכסוכים ובהליכים של עימות אל מול היזם, שכן לא מספיק עו"ד שמבין רק בהסכמי תמ"א 38 היבשים. ברגע שהבנו שהפרויקט הולך לכיוון לא טוב, אנו בתור עורכי הדין של הדיירים לא נרתענו מלהיכנס לעימות משפטי מול היזם. במקרה שלנו, למרות שאנו מייצגים דיירים בפרויקטים נוספים מול היזם, ברגע שהבנו שצריך להיכנס לעימות משפטי מולו, לא נרתענו לרגע ולא היססנו לחלט את הערבות הבנקאית".

עו"ד שובל מסיים בעצה לקולגות, "על בעלי מקצוע להבטיח בשלב החוזה המקורי, שכר טרחה נוסף למקרים של כניסה לסכסוכים משפטיים ממושכים. מקרים כאלו מצריכים מעו"ד ומבעלי מקצוע נוספים שעות של עבודה ולכן יש לדאוג למקור תשלום עבור שכר טרחתם למקרים של עימות חזיתי עם היזם ובאופן עקיף גם להיטיב עקב כך את השירות לדיירים".

לאתר החברה