*** הכתבה בשיתוף משרד עו"ד צבי שוב

עולמו של יזם התחדשות העירונית בכלל, ופינוי בינוי בפרט אינו פשוט בלשון המעטה ויש אף הטוענים כי מדובר בתחום הסבוך ביותר בעולם הנדל"ן למגורים. על היזם להתמודד עם נושאים מורכבים מעבר לסוגיות הנדל"ן המסורתיות ועל כן יש להתאזר לא רק ביכולות מקצועיות מרשימות, אלא גם בסבלנות לתקופת זמן ארוכת טווח ולהיות מוכן להתקלות דינמיות על בסיס יומיומי.

איך בכל זאת ניתן לצלוח פרויקטים של פינוי בינוי ולהגיע למימוש המיוחל? עורכת הדין דניאל גלעדי, ממשרד עורכי הדין צבי שוב, המתמחה בתחומי התכנון, הבנייה והנדל"ן ובכלל זה, בליווי משפטי של יזמי פרויקטים של התחדשות עירונית - מציגה את עשרת הדיברות ליזם בתחום הפינוי בינוי המקומי:

איש קשר - מאחר ומדובר בפרויקט ארוך טווח על היזם למצוא נציג, בן ברית מטעמו, המשוייך למתחם הנכס ועימו לברר את מידת הבשלות להקמת פרויקט. בין היתר, יש לבדוק האם באזור פועל כבר מארגן קיים, או לחילופין חברה יזמית אחרת מנסה לקדם פרויקט כזה ולהימנע מעימותים עתידיים. כך במספר מקרים בעבר, יזמים ניגשו למכרזים לביצוע פרויקט ורק לאחר זכייתם גילו כי בשטח כבר פועלת חברה אחרת.

בדיקת זכויות בעלי הנכסים במתחם - בדיקה באשר לבעלי הזכויות בנכס המדובר, האם בעלי הזכויות הינם בעלי זכות בעלות או חוכרים את הנכס מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י)? במקרה זה יש לבדוק האם זכויותיהם מהוונת, לכמה זמן ומה עמדתה של רמ"י לגבי זכויות אלה - האם היא רואה בבעלי הזכויות כמעין בעלים של הנכס או כחוכרים. עוד יש לבדוק בהקשר זה האם ישנן דירות בבעלות חברות משכנות כגון עמידר וחלמיש, האם מבין הזכאים נמצאים מוסדות ציבור שונים, והאם ישנם פולשים בלתי חוקיים בשטח, ומהם למעשה הדרישות של כל אחד ממרכיבי הפאזל הנ"ל.

הרשות המוניציפאלית - במקביל לבדיקת הקרקע ובעלי הנכסים, יש להבין מהי עמדתה של הרשות המוניציפאלית באשר לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בריבונותה בכלל ובמתחם המיועד בפרט. בין היתר, חובה לברר מהן הזכויות העתידיות שניתן יהיה לבקש, מיהו הגוף המוסמך מטעמה לאשר ולקדם פרויקט שכזה, מהן הדרישות הנוספות מהיזם בעת פיתוח המתחם ועוד.

שטחים פתוחים - על מנת לייעל ולזרז את מלאכת הביצוע, יש לבחון אפשרות לבינוי פינוי וזאת על ידי שטחים פתוחים בגבולות המתחם שיאפשרו בנייה בטרם הריסה. כתוצאה מכך, יפושט ההליך התכנוני, הקטנת ההתנגדויות העתידיות של דיירי המתחם וכמובן חסכון קריטי בעלויות הפרויקט, על כל המשתמע מכך.

היטלים ומיסים - אחד הנושאים ה"אפורים" והלא ברורים בעת בחינת פרויקט פינוי בינוי, הוא נושא המיסוי וההיטלים. על מנת להקטין את חוסר הוודאות בתחום זה יש להבין מהי מדיניות הרשות המקומית באשר להיטלי ההשבחה הצפויים, מהי מדיניות רשות המיסים במקרים שכאלו ובאילו דרכים ניתן יהיה להקטין את נטל המס, לעיתים בשיתוף פעולה מלא אל מול הרשויות.

הכרזה כמתחם פינוי בינוי - בחינת המתחם עצמו ועמידתו בתנאי ההכרזה כמתחם פינוי בינוי וזאת על מנת לזכות בהקלות מיסוייות. יש לבדוק מול הרשות המוניציפאלית ומוסדות קשורים האם ניתן לקדם את הפרויקט במסלול ה"רשויות" שכן מסלול זה מאפשר הכרזה על כלל המתחם מההתחלה ולא מחייב תנאי סף כמו חתימות של בעלי זכויות. כך למשל, בפרויקט פינוי בינוי בקרית אונו, אשר בעניינו קידמה העירייה ההכרזה במסלול רשויות, למרות שהפרויקט נערך בשלבים לא היה צורך להמתין בכל שלב על מנת לעמוד בתנאי הסף המינימאליים לשם הכרזה במסלול מיסוי. כך הדרך בפני החברות הייתה פתוחה לקידום הפרויקט בשלבים, כי המתחם בכללותו היה זכאי להטבות המיסוייות הנובעות מעצם ההכרזה.

כמות בעלי הזכויות לעומת פוטנציאל הבינוי - בטרם יתבצע תחשיב כלכלי, ועל מנת לתעדף בין פרויקטים אפשריים, יש לבחון את פוטנציאל הבינוי ביחס למספר בעלי הזכויות הקיימים. ככל שהיחס בפרויקט בין כמות הדירות החדשות לעומת דירות המקור גבוה יותר (לטובת הדירות החדשות), אז הפרויקט יהיה כדאי יותר לבחינה. 

תחשיב כלכלי - לאחר הכרת המתחם והבנת פוטנציאל הזכויות יש לבחון האם קיימת כדאיות כלכלית-עסקית במתחם והאם הצפיפות הניתנת וכלל העלויות מאפשרים הקמת פרויקט ריווחי. ככל שהדוח הכלכלי אינו מציג רווחיות מספקת יש לבחון אפשרויות להקצאת קרקע נוספת בפטור ממכרז רמ"י, או לחילופין סיפוח נכסים נוספים במתחם, על מנת להפוך את השורה התחתונה לריווחית מספיק.

חוק המארגנים - לאור חוק המארגנים החדש, שבא להסדיר את נושא מארגני הפרויקטים, על היזם לברר מהו מעמדו בפרויקט. האם פעילותו מקנה לו על פי החוק מעמד של יזם, או לחילופין גם מעמד של מארגן ומהן הפעולות שעליו לנקוט בהתאם להוראות חוק זה. בין היתר, יש להקפיד בהקפדה יתרה על לוחות הזמנים, שכן הם מהותיים בבחינת מעמדו של היזם.

צוות מקצועי - מאחר ומדובר בפרויקט מסובך, נמליץ ליזם לצרף לשורותיו כבר מתחילת הדרך נבחרת מקצועית של יועצים שיעזרו לו במטלותיו הרבות. לצד עו"ד מלווה המתמחה בעסקאות של התחדשות עירונית ותכנון ובנייה, מומלץ ליזם להתקשר עם שמאי מנוסה ויועצים נוספים, ככל שידרשו. זאת על מנת שיתרמו לו מהניסיון הנצבר ויחלצו אותו מפינות שקל מאוד להיכנס אליהן בפרויקטים סבוכים מעין אלו.

משרד עו"ד צבי שוב, מוביל בתחום ההתחדשות העירונית והתכנון והבנייה. לכניסה לאתר לחץ כאן