*** הכתבה בשיתוף קבוצת רייק

ככל שחולף לו הזמן, הרגולציה בתחום ההתחדשות העירונית הולכת ונעשית ברורה יותר. יחד עם זאת, סוגיית היטלי ההשבחה, עדין מהווה עננה אפורה על התחום. מאחר ולכל רשות יש את הסמכות להשפיע על ההיטל בשטחה, קשה להניח כי וודאות לגביו תיתכן בקרוב. זאת מאחר ומדובר בכלי מוניציפלי בעזרתו כל רשות יכולה להשפיע, אמנם בעקיפין, על היצע פרויקטי תמ"א 38 בהתאם למדיניותה. בעזרת יוסי רייק, בעליה של קבוצת רייק, המתמחה בייזום פרויקטים של התחדשות עירונית באזורי ביקוש, נביא מספר דוגמאות לעניין זה:

אישורה של תוכנית הרבעים של ת"א ברובע 3 והאישור הקרב ברובע 4, צפויים להשפיע באופן חריג על שוק הנדל"ן למגורים בעיר ולא רק בכל הקשור להתחדשות עירונית. אמנם סביר כי האישור הפורמלי יגביר את היצע הדירות החדשות באמצעות מלאי חדש. אולם תופעות הלוואי של אישור התוכנית עלולות להשפיע באופן חמור על שוק מכירת הדירות מיד השנייה, עד כדי עצירה מוחלטת של עסקאות אלו.

לדברי רייק, "אישור תוכנית הרבעים מאפשר למעשה לעיריית תל אביב לגבות היטלי השבחה ממוכר של כל דירה ברובע 3, שלא ניתן לבניין אליו היא שייכת היתר בנייה בגין תוספת זכויות/פרויקט תמ"א 38. לאור המחירים בשוק, סביר כי היקף ההיטל יעמוד על מאות אלפי שקלים לדירה ממוצעת. נשאלת השאלה האם בכלל תהיינה בשוק דירות יד שניה זמינות למכירה, ואם כן באיזה מחיר. ניקח לדוגמה בעל דירה ברובע 3 אשר טרום אישור תוכנית הרבעים יכול היה למכור אותה ב-3.5 מיליון שקל, על מנת לקבל את אותו הסכום לאחר אישור התוכנית, יהיה עליו לדרוש בעבור אותה דירה 4 מיליון שקל. זאת מאחר והעיריה, לצורך הדוגמה, עשויה לדרוש ממנו כחצי מיליון שקל היטל השבחה.

לדעתו של רייק, גם במידה ולא ניתן יהיה להשית את מלוא גובה ההיטל על הרוכש, עדיין יהיה לחץ לעליית מחירים של נכסי יד שניה, שיתודלק מעצם העובדה שרוב בעלי הנכסים לא ירצו למכור את הדירות נוכח הטלת ההיטל. כך שמלכתחילה המצאי יהיה נמוך מאוד. מצד שני, עצם הדרישה העתידית באשר להיטלי השבחה בגין מכירת דירות, עלולה לדרבן בעלי דירות שבעבר התנגדו לביצוע פרויקטים של תמ"א 38, לשנות דעתם. זאת מכיוון שעל ידי קידום פרויקט, יוכלו ליהנות פעמיים בעת מכירה - גם מדירה בעלת שווי גבוה מנכס המקור וגם מכך שלא יחוייבו לשלם היטל השבחה, מאחר והיה קיים בבניין הסכם תמ"א 38 מחייב לפני המכירה.

ישנם מקרים קיצוניים יותר, בהם עיתוי דרישת התשלום של היטלי ההשבחה עלול להכשיל את הפעילות התמ"א 38 בעיר. רייק מסביר: "השאלה הגדולה היא באיזה שלב רואה הרשות המוניציפלית את הסכם התמ"א 38 כהסכם מכירה מחייב? עיריית גבעתיים, למשל, שלחה לדיירים בבניין מסוים שוברי תשלום בגין היטלי השבחה, שכן על פי הפרשנות שלה מועד החתימה על ההסכם אל מול היזם, הוא המועד המכריע למכירה (כאילו נמכרה הדירה בפועל - א.ש.). מכיוון שבמועד זה טרם ניתן היתר בנייה לבניין - המקנה פטור מהיטל השבחה - הרי שהדיירים מחויבים בהיטל".

למרות שמדובר על פניו במעין פרדוקס של ביצה ותרנגולת, החשש הוא כי במידה ותתקבל עמדתה של עיריית גבעתיים, הרי שהדבר יגרום לחיסול תמ"א 38 בעיר. רייק: "לדיירים ברור כי מדובר בעסקת נטו (עסקה ללא היטלים ומיסים עליהם) ולכן ידרשו מהיזם לשלם את כל ההיטלים בשלב ראשוני כשאין לו אין עוד וודאות לפרויקט. תשלום זה אינו הגיוני ומעמיס על היזם וכך הפרויקט ייקבר".

זאת ועוד, תיקון 3א' לתמ"א 38, שלפיו ככל שהבניין גבוה יותר כך יזכה לזכויות בנייה תמ"איות גדולות יותר הפתורות מהיטל השבחה, עורר התנגדות אקטיבית בקרב מספר רשויות מקומיות בארץ. הללו הלינו על כך שלא יוכלו לגבות היטלי השבחה גבוהים מספיק בגין פרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה. רייק מספר כי בעיריית רמת גן לקחו את ההתנגדות האקטיבית צעד אחד קדימה ולמעשה ביטלו את תיקון 3א'. זאת, על ידי קידום תוכנית מקומית שמאפשרת מקסימום בנייה של 2.5 קומות מעבר למקור. המשמעות של תוכנית זו הפוכה לתכלית תיקון 3א', המקנה זכויות בנייה תמ"איות לפי גובה , בעוד שעל פי התוכנית של רמת גן ההיתכנות למימוש פרויקטים קיימת דווקא בבניינים הנמוכים. מאחר ואם ניתן להוסיף 2.5 קומות, אז ככל שיש פחות דיירים, נדרש היזם לבנות פחות והרווח שלו גדול יותר.

רייק מסכם ואומר כי "אי הוודאות בנוגע להיטלי ההשבחה בתמ"א 38 עלולה לעכב את התחום מלממש את הפוטנציאל הטמון בו. וחבל שכך, מאחר ומדובר בתחום שהלך כברת דרך משמעותית בכל הקשור לוודאות התכנונית שבו והסיר מעליו חסמים רבים. יש ליצור מציאות ברורה שתאפשר לרשויות לגבות היטלים במצבים מסוימים, אך מאידך למנוע מצב שהללו יהפכו כלי בידיהן לצמצום פרויקטים של התחדשות עירונית".

קבוצת רייק מתמחה בבניית פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית.

לכניסה לאתר הקליקו כאן