חצי מיליון שקל בשנה: הדוחות שחשפו את הזינוק במחירי הדירות

הדוחות הכספיים של חברות בנייה מובילות בישראל מלמדים כי הללו רשמו זינוק חד במספר הדירות שמכרו מתחילת השנה, ואף הצליחו להעלות מחירים. בכירים בחברות מציינים כי לאחר המכירות החלשות יחסית אשתקד, והשבתת אתרי הבנייה בחודשים הראשונים של המלחמה, שוב התמלאו משרדי המכירות בלקוחות.

● הממשלה מקדמת הקלות לשיפוצניקים אבל העובדים הזרים עוד רחוקים מלהגיע 
● הנדל"ן ממשיך לטפס: רוכשי הדירות מחפשים נכסים יקרים יותר 

רבים מבין אלה גם חותמים בפועל על הסכמים לרכישת דירות - בדרך כלל במסגרת מבצעי ה־80/20 של הקבלנים (שלם 20% ממחיר הדירה כעת ואת היתרה בעת המסירה בעוד כמה שנים). המבצעים הללו משקפים הנחה במחיר הריאלי של הדירה, אבל מספקים לחברות היזמיות את האפשרות לדווח על עליית מחירים. עם זאת, לנוכח המחסור החריף בפועלי בניין בשל המלחמה, עדיין לא ברור האם הדירות הללו בכלל יימסרו לקונים במועד.

מה מגלים דוחות של 8 חברות בנייה

גלובס בדק את נתוני המכירות של 8 חברות בולטות בענף: י.ח דמרי , אזורים , אקרו , אפריקה מגורים , שיכון ובינוי , אשדר , פרשקובסקי  וצמח המרמן . הממצאים מעלים כי ברבעון השני מכרו 8 החברות הללו 957 דירות, כמעט פי שניים מהרבעון המקביל אשתקד (500). בסיכום המחצית הראשונה של 2024 מכרו אותן חברות 1,762 דירות, עליה של 75% ביחס למחצית הראשונה אשתקד, אז התנהל מאבק מר בחברה הישראלית סביב הרפורמה המשפטית שקידמה הממשלה ושהובילה רבים להקפיא החלטות של רכישת דירה בישראל.

עוד עולה מהדוחות כי המחיר הממוצע לדירה שמכרו הקבלנים מבין החברות שבדקנו עלה ברבעון השני ב־18% ועמד על כ־3 מיליון שקל לדירה, מול 2.5 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. בסיכום המחצית הראשונה, המחירים הממוצעים של הדירות שנמכרו עלו בשיעור מתון יותר של 8%, ביחס למחצית המקבילה אשתקד. מחיר דירה ממוצעת עלה לכ־2.8 מיליון שקל, מול 2.6 מיליון שקל.

הקבלנים מדגישים כי השינויים במחיר הממוצע תלויים בתמהיל הדירות שמכרו בתקופה, שלא אחת משתנה ביחס למקבילו אשתקד. עם זאת ניתן לציין שנתונים מצרפיים ל־8 חברות מובילות מציגים תמונה רחבה יחסית שממנה ניתן ללמוד על מגמה של עליית מחירים.

החברה שהובילה בשיעור העלייה במספר הדירות שמכרה היתה קבוצת אקרו, שמתמחה בבניית דירות יוקרה בתל אביב - 98 דירות ברבעון השני לעומת 7 דירות בלבד ברבעון המקביל. לכך נלוותה ירידה של 39% במחיר הדירה הממוצע ל־4.5 מיליון שקל, עדיין הגבוה בין החברות שנסקרו, והוא הושפע לדברי ההנהלה מהתמהיל שנמכר ברבעון שחלף.

עוד בלטו בזינוק במספר הדירות שנמכרו צמח המרמן שמכרה 92 דירות (עלייה של 338%) ושיכון ובינוי שמכרה 164 דירות (193%). מחיר הדירה הממוצעת בצמח המרמן נשחק ב־24% ל־2.6 מיליון שקל, אך שיכון ובינוי רשמה גידול של 36% במחיר דירה ממוצעת שמכרה ל־3 מיליון שקל.

המשקיעים כבר תמחרו התאוששות

יש לציין כי המשקיעים בבורסה המקומית זיהו מבעוד מועד את המומנטום החיובי בפעילות החברות, ובשנה החולפת עלה מדד ת"א בנייה בכ־14%, למול עליה של 9% במדד ת"א 125. בקרב החברות במדד בלטה מניית אאורה שהכפילה את ערכה בעוד מניית דמרי, בשליטת יגאל דמרי, זינקה ב־34%, ישראל קנדה עלתה ב־57%, אזורים בשליטת ובראשות הרשי פרידמן ב־51%, ואפריקה מגורים ב־33%.

"כפי שניכר בתוצאות הכספיות שלנו, שוק הדיור מתאושש", אומר לגלובס מנכ"ל אזורים, רון אבידן. לדבריו, "הקליינטים חוזרים כאמירה מובהקת, ולהערכתי הם קונים דירות משום שאין להם כבר ציפייה לירידה במחירים או בריבית. לזה לצערי אני יכול להוסיף שנראה גם שאין להם כבר יותר ציפייה גם לסיום המלחמה. אז אנשים יורדים מהגדר ומבינים שהחששות מעליית מחיר שעליהן התרענו כבר לפני למעלה משנה מתממשות, ושכדאי להם למהר ולקנות".

 רון אבידן, מנכ''ל אזורים / צילום: כדיה לוי

אבידן מציין שיש עוד מגמה שמתעצמת מאז פרצה המלחמה והיא של רוכשי דירות יהודים מחו"ל: "אני מזהה התעוררות של רוכשי דירות 'מבחוץ', שמוטרדים מאוד מגילויי האנטישמיות שכמותם לא היו". בנוסף, לדבריו, "בחודשים האחרונים אנחנו רואים גם התעוררות בשוק דירות יד־שנייה".

"קבלנים קטנים-בינוניים בקטסטרופה"

דירות חדשות שנמכרות כיום אמורות להימסר בעוד כשלוש שנים, אבל, כאמור, הקבלנים סובלים ממחסור חמור בפועלי בניין, שכן כניסת הפועלים מיהודה ושומרון נחסמה מאז תחילת המלחמה, והבאת עובדים מיומנים מחו"ל מתארכת.

אבידן מדגיש כי ענף הבנייה נמצא במצב משברי, ועלול להתקשות לספק את הדירות בזמן. עיקר הקושי, לדבריו, הוא אצל קבלנים קטנים ובינוניים יותר מחברות הענק. "נוצר מצב של המשך ביקושים מול היצע דירות פוחת באופן מובהק. קבלנים קטנים־בינוניים נמצאים במצב קטסטרופלי מבחינת זמינות וגם עלות העובדים.

"למזלנו אנחנו בונים בעיקר עם קבלנים גדולים כמו דניה סיבוס, אלקטרה ואשטרום (שלהן כח אדם זר שמועסק אצלן, ח"ש). זה משהו שמוכיח את עצמו בעיתות כאלה.

"במבט ענפי, התחלות הבנייה ילכו ויפחתו מסיבות רבות - הקיצונית ביותר היא מחסור בכח אדם, אבל יש גם את הסלקטיביות של הבנקים במתן משכנתאות, וגם את הריבית שעדיין גבוהה", מוסיף אבידן. "בנוסף, אנחנו בהחלט רואים מגמת התייקרות בעלויות הבנייה".

גורם בכיר בחברת בנייה גדולה אחרת, אומר לגלובס כי המחסור בפועלים כבר מורגש בשוק. לדבריו, המצוקה מורגשת בעיקר במקרים של קבלני משנה שמבצעים באתרי הבנייה עבודות חשמל, אינסטלציה וכיוב', "שם יש לנו יותר קושי, משום שאין עובדים זרים במקצועות האלה. אז אנחנו מסתמכים יותר על עובדים פלסטינים. גם פה אנחנו מצליחים להתגבר, אך מחירי העבודה עלו".

כיצד משפיעה המלחמה על המכירות? הגורם מציין כי "עם כל הטלטלה הענקית שהייתה בדרום הארץ, אמרנו לשוק ההון לפני שנה שאם המציאות בדרום משתנה נראה את זה בצורה של ביקושים לדירות, וזה אכן מתרחש. בערים כמו אופקים ונתיבות יש ביקושים חזקים כיום". מבחינת ביקושים מצד יהודים מחו"ל, הוא מצנן את ההתלהבות, "יש עניין והרבה שיחות, אבל הן לא מתורגמת למכירות משמעותיות בשטח. אנחנו מעריכים שזה יתחזק וכן יהיו יותר עסקאות מחו"ל בהמשך".