*** הכתבה בשיתוף קבוצת דייברגון

אם החלטתם לבצע השקעה כספית, כעת אתם ודאי בוחנים כיצד להשקיע את הכספים. את המצב בפיקדונות בבנק אתם כבר מכירים, ויודעים שהריבית נמוכה עד אפסית ולא תניב לכם כל תשואה מאפיק זה. אך לסחור בבורסה לא מתאים לכם, כי השוק הפך תנודתי מדי בשנים האחרונות. ודאי נחשפתם גם לאפשרות של השקעה ריאלית - שאינה סחירה והתשואה בה יציבה. בין ההשקעות הריאליות השקעה בשוק הנדל"ן היא מהבטוחות בישראל כיום. זהו שוק לא תנודתי לעומת שווקים אחרים, עם עליית מחירים קבועה בשנים האחרונות, וגם אם מתרחשת בו עצירת מחירים מדובר בעצירת ביניים בלבד.

מאחר שכמעט ואין קרקעות פנויות במרכז הארץ, תמ"א 38 היא הדרך היחידה היום לבנות דירות חדשות באזורי ביקוש בלב ערים מרכזיות. פרויקטים של תמ"א 38 נוטים להסתיים מהר יותר מבנייה חדשה, מכיוון שהבנייה נעשית בבניין בו גרים דיירים, והם מדרבנים את קצב הבניה.

ההשקעה בתמ"א 38 משמעה מתן מימון ליזמים עבור ההון הנדרש להם לביצוע הפרויקטים. הדרך הבטוחה ביותר היא להשקיע באמצעות קרן להשקעות אלטרנטיביות, המתמחה בהשקעות בתמ"א 38.

הכירו את סוגי הקרנות

לקרנות הקיימות בשוק ארבעה מאפיינים מרכזיים הנעים על שני צירים: נקודת הכניסה למימון הפרויקט - טרום היתר או בשלב ההיתר; צורת המימון - חלוקה ברווחים או הלוואה. קרנות רבות משלבות בין כמה מאפיינים, כשהנפוצות ביותר הן קרנות המשלבות בין חלוקה ברווחים לטרום היתר, וקרנות מימוניות בשלב היתר.

קרנות טרום היתר - אלו קרנות המממנות עבור היזם את הפרויקט החל משלב חתימת הסכם עם בעלי הדירות. משך זמן ההשקעה בקרן כזו אינו ידוע, מאחר וישנה תלות גדולה בהליכים הבירוקרטים ברשויות השונות. ישנו סיכון גדול שהפרויקט לא ייצא לפועל, אם הרשות העירונית תיזום לאחר חתימת ההסכם תב"ע חדשה או תאמץ מדיניות שונה שעלולה לפגוע בכדאיות הכלכלית של הפרויקט (כגון תכנית הרובעים בתל אביב). במקרים כאלה עלול הפרויקט להיעצר או להתבטל, כך שתקופת ההשקעה תתארך לזמן בלתי מוגבל, וההשקעה תהפוך ללא נזילה מבלי לדעת מתי ניתן יהיה לקבלה חזרה.

גם אם לא ייעצר לגמרי הפרויקט, קיים סיכון משמעותי שהוא יתארך - כמו במקרים בהם פרויקטים נתקעים בוועדה המקומית לתכנון ובניה (למשל עצירת ההיתרים בעיריית רמת גן בעקבות בג"צ) - וכך יתווספו מספר חודשים בהם ההשקעה סגורה עד שתושב. בנוסף, בקרנות טרום היתר היזמים לוקחים סיכון מינימלי, מכיוון שהם לא מוציאים כמעט כל הון משל עצמם, ומי שלוקחים על עצמם את הסיכון המשמעותי הן הקרנות המממנות - קרי המשקיעים. היתרון בסוג קרן שכזו היא שהתשואה הצפויה גבוהה משמעותית. מאחר שהמשקיע נושא בנטל הסיכון - הוא זכאי לתשואה גבוהה יותר.

קרנות בשלב קבלת היתר הן קרנות שנכנסות למימון היזם בשלב בו ניתן כבר שובר אגרות להיתר בניה, כך שמיד לאחר התשלום שלו יוצא היתר הבניה וניתן יהיה להתחיל את בניית הפרויקט באופן מידי. במקרה זה לא יכולים לצוץ עיכובים בירוקרטים וההשקעה סגורה למשך זמן ידוע מראש, עד להשבת הקרן והתשואה למשקיעים. בנוסף, אין כלל חשש שהפרויקט לא ייצא לפועל או יתגלה כלא כלכלי - מאחר והיתר הבניה כבר קיים. ההשקעה כאן יותר בטוחה מאחר והיא כבר לא השקעה על הנייר - אלא בדמות זכויות בנייה קיימות ומאושרות על ידי הועדה לתכנון ובניה. החיסרון בהשקעה כזו הוא שהתשואה נמוכה יותר מקרן טרום היתר מאחר וקיים פחות סיכון, אך יחד עם זאת התשואה גבוהה למדי בשוק של ריבית אפסית.

קרנות חלוקה ברווחים הן קרנות שנכנסות כשותפות עם היזם בפרויקט כך שנעשית חלוקת רווחים בין היזם לקרן. השותפות הזו חושפת את המשקיעים בקרן להשפעה של שינויים במחירי הדירות או עלויות הבנייה. המשקיע בקרן כזו עלול להיחשף גם לכל הסיכונים היזמיים החלים על יזם נדל"ן - כגון נשיאה בנטל תביעת דיירים בגין ליקוי בנייה -מאחר והמשקיע הוא שותף לכל דבר. מאחר שהמשקיע הוא שותף ברווחיות הפרויקט, המיסוי בהשקעה מסוג זה גבוה יותר ועשוי להגיע לגובה המס השולי.

חיסרון נוסף הוא שההשקעה הינה בפרויקט ספציפי, לעומת מתן הלוואה ליזם, ולכן התשואה קשורה בקשר הדוק ברווחיות הפרויקט. בעקבות השותפות ברווחים, התשואה בהשקעה כזו גבוהה יותר - במקרה והפרויקט יצליח המשקיע יקבל תשואה גבוהה עוד יותר. אך אם הפרויקט לא יצליח או עלויות הבניה והפרויקט כולו יגדלו, המשקיע עלול להפסיד.

קרנות מימוניות הן קרנות בהן מתבצעת הלוואה ליזם לביצוע הפרויקט, ובהתאם לכך על היזם להחזיר את ההלוואה בתום הפרויקט ללא קשר לרווחיות שלו. בהשקעה כזו אין השתתפות עם היזם בסיכוני הפרויקט ונחסכת החשיפה להשפעות כמו עליית עלויות הבנייה או ירידת מחירי הדירות. מהצד השני מאחר ואין השתתפות עם היזם בפרויקט, לא קיימת השתתפות ברווחים. התשואה אמנם נמוכה יותר מקרן של השתתפות ברווחים אך לא תלויה בהצלחת הפרויקט - בעקבות כך היא תשואה בטוחה יותר. גם המיסוי בהשקעה שכזו נמוך יותר מאחר שמדובר בהלוואה.

איך לבחור את הקרן המתאימה לכם?

כצעד ראשון בחן את עצמך - איזה סוג משקיע/ה את/ה? האם את/ה משקיע/ה לראשונה בחייך וחושש/ת מסיכון או שיש לך התנסות עם השקעות ואתה חובב סיכונים, או אולי להיפך. בכל מקרה ברר האם בתור משקיע חשובה לך תשואה גבוהה או חשובות לך בטוחות, והאם חשוב לך לדעת בדיוק את משך הזמן שההשקעה תהיה סגורה עד להשבתה, או שיש לך "מרווח נשימה" כלכלי.

למי שמעוניין בתשואה גבוהה, חובבי סיכונים ובעלי אורך רוח, תתאים קרן טרום היתר. התשואה הצפויה בקרן כזו גבוהה יותר, והמשקיע חובב הסיכונים אינו חושש מהסיכון הכרוך בה. כמו כן תתאים למשקיע כזה קרן חלוקת רווחים, גם כן מאחר והתשואה בה גבוהה יותר ותלויה בהצלחת הפרויקט - סיכון שהוא אינו חושש לקחת. למשקיע שונא הסיכונים המעוניין במשך זמן ידוע מראש להשבת ההשקעה, תתאים קרן מימונית בקבלת היתר, שמבטיחה לו משך השקעה ידוע מראש, בטוחות אמיתיות ולא זכויות בנייה על הנייר.

מצאת את סוג הקרן המתאים לך? כעת יש לבדוק את הרקורד של הקרנות המתאימות.

בדיקת הרקורד של הקרן הוא הדבר החשוב ביותר בבחירת הקרן להשקעה. לב ליבה של השקעה בתמ"א 38 היא בבחירת היזם אתו מתקשרת הקרן, לכן חשוב להתקשר עם קרן שבוחרת יזמים ופרויקטים בקפידה, תוך הקפדה על הבטחת כספי המשקיעים. מידע זה ניתן לבדוק ראשית באתר הקרן - שם נברר האם הקרן מימנה פרויקטים בעבר וכמה, עם אילו יזמים התקשרה הקרן, מהו הניסיון של מנהלי הקרן בנדל"ן בכלל וביזמות נדל"ן בפרט, ומהו ניסיון מנהלי הקרן בתחום התמ"א 38.

חשוב שמנהלי הקרן יהיו בעלי ניסיון בתחום ספציפי זה כדי להבין טוב את עולם היזם ולהימנע מהתקשרות עם יזמים שאינם מתאימים. בעת איסוף המידע על הקרן או בפגישה הראשונית עמה, חשוב לראות פרויקטים בפועל שהקרן מימנה, ולא רק הבטחות על פרויקטים עתידיים. זאת כדי להימנע מסיטואציה בה הקרן לא מסוגלת להתקשר עם יזם וכספי המשקיעים יושבים ללא שימוש ואינם צוברים תשואה בפועל.

למה לצפות וממה להיזהר

תשואה גבוהה מדי המובטחת אמורה להדליק נורה אדומה - יתכן שמדובר בקרן טרום היתר במסווה של קרן היתר, ויש לבדוק זאת לפני ההשקעה.

על פי המקובל בשוק, הקרן אמורה לספק דוחות שוטפים/רבעוניים עם פירוט הפרויקטים בהם הושקעו כספי המשקיע. מומלץ לבקש מהקרן לפני ההתקשרות דוח לדוגמה של השקעות קודמות. אי הצגת דו"חות מעידה על בעיה בהתקשרות עם יזמים ועלולה להצביע על קרן אשר כספי המשקיעים שלה אינם מושקעים בפרויקטים בפועל.

חשוב להבין שהמיסוי קשור לסוג ההשקעה - מימונית או השתתפות ברווחים - ויש לקבל מהקרן לפני ההתקשרות נתונים מבוססים לגבי גובה המיסוי בהתאם לסוג ההשקעה.

חשוב לבדוק שהקרן מתמחה בתמ"א 38 ושההשקעה היא בפרויקטים מסוג זה בלבד, ולא בפרויקטים מסוגים דומים כמו פרויקטים של בניינים לשימור, שהם מסובכים יותר לביצוע ובעלי דרישות בירוקרטיות מחמירות.

יש להיזהר מקרנות שמבטיחות תשואה חודשית/רבעונית - מאחר שיתכן שמדובר בהשקעת פירמידה. משך פרויקטים של תמ"א 38 הוא כשנתיים, במהלכן הכספים מושקעים בבנייה ואינם נזילים כלל, ולכן לא ניתן לספק הבטחה שכזו אלא ממקור חיצוני.

חשוב לשים לב כי כספי המשקיעים מופקדים אצל נאמן חיצוני לקרן, המפקח על העברת הכספים ליזמים בהתאם להתקדמות הבניה.

*** הכותבת היא עו"ד, דירקטורית, חברת ועדת ההשקעות ומנהלת התפעול בקבוצת דייברגון השקעות ריאליות

*** פרסום המידע אין בו משום המלצה או חוות דעת בקשר לביצוע כל עסקה או השקעה. על כל אדם לבצע בדיקה ואימות תוך התחשבות בנתונים ובצרכים המיוחדים שלו. אין במידע המופיע בפרסום זה כדי להוות הצעה והוא נועד לשם מתן אינפורמציה כללית בלבד.