תמ"א 38: סימנים לחוזה מסוכן מול חברה יזמית חוזה לפרויקט התחדשות עירונית בין הדיירים לחברה היזמית הוא עניין מורכב ■ כמה מצבים בהם צריכה להידלק אצל בעלי הדירות נורה אדומה - וכיצד להימנע מהם יובל גמליאל 16/10/2017 15:44

כיצד תיראה מפת ההתחדשות העירונית בארץ? ההתחדשות העירונית הולכת וצוברת תאוצה, וראשי הערים, בעיקר במרכז הארץ, עוברים לפעילות יזומה המקדמת את התחום ■ באיזו עיר תהיה מסת דירות בקו החוף, היכן ייתווספו אלפי יחידת דיור, ומדוע ... יובל גמליאל 23/10/2017 13:05

צפו: תמ"א 38 - האם בעלי המקצוע דואגים לאינטרסים שלכם? על פי רוב בפרויקטי התחדשות עירונית היזם הוא זה שמממן ומגייס את בעלי המקצוע הקריטיים, דוגמת מפקח הבנייה והעו"ד שאמון על החוזה • האם מצב שכזה הוא מיטבי עבור הדיירים? שירות גלובס 16/04/2018 17:54

צפו: פינוי בינוי בגבעתיים - "ערך הדירות יעלה במיליון שקל" בכל הנוגע להתחדשות עירונית, בגבעתיים הוחלט לשים דגש על פרויקטי פינוי בינוי ■ בעתיד הקרוב יפונו כמה בניינים ישנים ברחוב בראשית בעיר ובמקומם ייבנה בניין חדש בן 10 קומות 09/04/2018 17:29

צפו: איך תדעו אם בחרתם ביזם הנכון לפרויקט התחדשות עירונית? שיטת המכרזים, לפיה כמה חברות מעבירות הצעות לביצוע הפרויקט, עשויה להעניק לדיירים תמונה מלאה ומאפשרת בחירה מיטבית ביזם ■ כיצד ניתן להוציא אותה לפועל? שירות גלובס 29/01/2018 15:23

פינוי-בינוי: האם תקן 21 השמאי מציג תמונה כלכלית נכונה? תקן 21 נוצר ע"י מועצת שמאי המקרקעין על מנת לשמש את הוועדות השונות בבואן לבחון היתכנות כלכלית של פרויקטי פינוי-בינוי ■ האם הוא ממלא את מטרתו, או שנדרשת חשיבה מחדש ... יובל ניסני 20/02/2018 13:37

כיצד ישפיע היטל ההשבחה על שוק התמ"א 38? עם אישור תוכנית הרבעים ברובע 3 בת"א, תוכל העיריה לגבות היטלי השבחה בגין זכויות הבנייה המוקנות בו ■ גם בערים נוספות ההיטל המדובר עשוי לשנות את כללי המשחק בשוק התמ"א ... אורי שוסטר 05/02/2018 11:00

כיצד מתווכי נדל"ן יכולים לתרום לפרויקטי התחדשות עירונית? מתווכי נדל"ן המתמחים בשוק ההתחדשות העירונית, יכולים לשמש כעזר לנציגות הדיירים במהלך תהליך התמ"א 38 ■ "סוכן המעורה בתחום זה יוכל לספק לדיירים תמונה כוללת על הפרויקט עוד בתחילתו" יובל ניסני 01/02/2018 11:27

ההתבגרות של תמ"א 38: "לא יאושר יזם שלא מעמיד ליווי פיננסי" ההתחדשות העירונית עברה התבגרות ומיסוד בעשור האחרון ■ המאפיינים המעידים על כך הם התערבות הרשויות בממשק שבין היזם לדיירים, והתנהלות בעלי הדירות, שלמדו את התחום יובל ניסני 20/02/2018 17:40

מהן הסיבות לחילופי יזמים בפרויקטי תמ"א 38? הפופולריות של תמ"א 38 הביאה רבים לנסות מזלם בתחום ■ אולם לעיתים נאלצים יזמי פרויקטים לוותר עליהם מסיבות שונות באמצע הדרך ולהעביר אותם ליזם אחר שיסיים אותם ■ "הסיכוי למימוש ... אורי שוסטר 31/01/2018 14:28

תקן 21 בפינוי-בינוי: היטל ההשבחה נופל בין הכיסאות תקן 21 הוחל במטרה לקבוע האם קיימת התכנות כלכלית לפרויקטי פינוי-בינוי ■ אולם לעתים מושת היטל השבחה על היזם, אשר מעביר את הפרויקט אל מתחת לרף הרווחיות הקבוע בתקן ■ ... יובל ניסני 22/02/2018 14:38

תמ"א 38: סוגיית היטל ההשבחה ברובע 3 בת"א? אישור תוכנית רובע 3 בת"א, המעניקה זכויות בנייה באזור המדובר, מעלה את סוגיית היטל ההשבחה בגין פרויקטי תמ"א 38 ■  האם העירייה תגבה היטל שכזה ממוכרי דירות ברובע בגין זכויות הבנייה ... אורי שוסטר 04/02/2018 15:36

כיצד ניתן ליישם ניוד זכויות בפרויקטי התחדשות עירונית? מנגנון הקרקע המשלימה מאפשר הסבת חלק מהזכויות הניתנות בפינוי בינוי אל עבר קרקע אחרת באותה הרשות, על מנת לייצר רווחיות לפרויקט ■ אולם לעיתים אין בנמצא עתודות בנייה מספקות כדי ... אורי שוסטר 31/01/2018 14:14

האם שוק ההתחדשות העירונית ישרוד ירידת מחירים בענף הנדל"ן? מגמת הקיפאון במחירי הדירות עלולה לפגוע באופן מהותי בהתחדשות העירונית ■ "במקרה שהרווח ייחתך, חלק מהיזמים עשויים שלא לזכות בליווי בנקאי; התמורות לדיירים יקטנו, ופרויקטים רבים יהפכו לא כדאיים עבור שני ... 19/02/2018 14:14

התחדשות עירונית: מהו אופי הפעילות המועדף בכל אזור בארץ? מפת ההתחדשות העירונית במדינה מחולקת לשלושה אזורים – תל אביב ורמת גן, ערי המרכז האחרות והפריפריה ■ מהם המאפיינים של כל אזור ואיזה סוג פרויקטים מועדף בו אורי שוסטר 22/01/2018 13:48

איך להוציא לפועל עסקאות התחדשות עירונית בחברות גוש חלקה? יזמים רבים נוטים שלא לקדם פרויקטים בדירות הרשומות כחברות גוש חלקה, שכל נכסיהן הם זכויות במקרקעין ■ מהי הבעייתיות במבנים בעלי סטטוס שכזה וכיצד ניתן להתגבר עליה? אורי שוסטר 31/01/2018 15:52

תוכנית תא 5000: עד כמה היא תשפיע על ת"א? תוכנית המתאר של ת"א, שאושרה לפני כשנה, קובעת את המדיניות התכנונית בעיר ומאפשרת, בין השאר, תוספת של 120 אלף דירות בשנים הקרובות ■ במה עוד היא תשנה את העיר, ומהו ... 25/01/2018 13:05

מהי הדרך לעבוד מול בעלי מקצוע בפרויקט התחדשות עירונית? בכל פרויקט תמ"א 38 עומדים מול הדיירים היזם והקבלן המבצע, אולם בנוסף אליהם נדרשים לפרויקט יועצים שונים, על מנת שייצא לפועל ■ איך לנהל מולם את התהליך באופן מיטבי? אורי שוסטר 29/01/2018 13:45

תוכנית הרבעים בת"א: "כללי המשחק ישתנו וישפיעו על המחירים" שוק ההתחדשות העירונית בת"א עומד לעבור שינוי, בעיקר עקב הכניסה ההולכת וקרבה לתוקף של תוכנית הרבעים ■ "צפויה הצפה ראשונית במתן היתרי בנייה של פרויקטים"; תהיה לכך השפעה מהותית על מלאי ... אורי שוסטר 10/01/2018 17:20

תמ"א 38: מה חשוב להכניס לחוזה כדי לשמור על איכות חיים? בשעה טובה חתמתם על הסכם לפרויקט תמ"א 38 בבניין ■ החוזה מול היזם מאחוריכם, אבל גם בשלבים שלאחריו יש סוגיות רבות שכדאי לשים לב אליהן ולדאוג לפתרונות עבורן בעוד מועד יובל ניסני 07/01/2018 14:58

התחדשות עירונית: הדגש עובר מזכויות הבנייה לתכנון הדירה לאחר שנושא זכויות הבנייה בתמ"א 38 הריסה ובנייה הוסדר כמעט לחלוטין, הדיירים החלו לבחון מי מציע תכנון אופטימלי יותר לבניין החדש ולדירה עצמה, לעיתים עד לרמת מסתורי הכביסה ■ "על ... אורי שוסטר 07/01/2018 13:24

צפו: כיצד חברות התחדשות עירונית יכולות למתג עצמן? הפופולריות של תמ"א 38 גרמה להצפת השוק בחברות הפועלות בתחום ■ איך הן יכולות לבדל עצמן אל מול כל האחרות ועד כמה הדבר נחוץ? שירות גלובס 04/01/2018 16:09

התחדשות עירונית: כיצד משפיעה חבות המס על פרויקטים? נושא המיסוי בעסקאות התחדשות עירונית מהותי לבחינת ההיתכנות והכדאיות של פרויקט ■ לא אחת הוא גורם לסכסוכים וחילוקי דעות, המסכנים את הפרויקט ודורשים פתרון מהיר מחוץ לכתליי בית המשפט דדי פיק 26/12/2017 15:24

תמ"א 38 בת"א: האם הערפל סביב היטל ההשבחה עומד להתפזר? מסמך מדיניות שהוציאה לאור עיריית תל אביב, כולל בתוכו מעין אישור להיקף הזכויות הפטורות מהיטל השבחה בתמ"א 38 הריסה ובנייה אורי שוסטר 28/12/2017 13:41

איך להפוך פרויקטי פינוי בינוי לנגישים יותר עבור הדיירים? רוב בעלי הדירות בבניינים ישנים אינם מעוניינים לעבור תהליך פינוי בינוי ■ החשש נובע לרוב מהיקפו הגדול של הפרויקט, הזמן הרב הכרוך בהקמתו ובשינויים התכנוניים הנכפים עליו לעיתים כתוצאה ממדיניות ... אורי שוסטר 13/12/2017 14:04

איך ניתן ליישב סכסוכים בהתחדשות עירונית ותמ"א 38? מחלוקות בין הצדדים בפרויקטי התחדשות עירונית עלולות לעכב פרויקטים ואף לעצור אותם לגמרי ■ כיצד ניתן להימנע מכך מבלי לערב את בית המשפט דוד פיק 11/12/2017 13:11

צפו: פתרון חנייה לתמ"א 38 במרכזי הערים הצפופות בפרויקט תמ"א 38 בת"א, מוקם מתקן חנייה אוטומטי, המשנע את הרכב ממפלס הרחוב לעמדות חנייה מתחת לפני האדמה שירות גלובס 13/12/2017 15:47

תמ"א 38: "יזם צריך להביא לבעלי הדירות הרבה יותר מתמורות" ההחלטה החשובה ביותר של הדיירים בפרויקט התחדשות עירונית היא זהות היזם שיוביל אותו ■ מהי הדרך הנכונה לבחור יזם לתמ"א 38? מה חשוב לבדוק לגביו? ועל אילו פרמטרים צריך לתת ... אורי שוסטר 07/11/2017 13:56

תמ"א 38: כיצד לבחור ביזם מתאים לפרויקט? עקב הפופולריות הרבה של תמ"א 38, חל גידול בכמות היזמים המחזרים אחר הדיירים ■ אילו פרמטרים כדאי לקחת בחשבון לפני ההחלטה על זהות היזם? אורי שוסטר 06/11/2017 17:10

מלכוד התמורה ההולמת בפרויקטי פינוי-בינוי בפרויקטים של פינוי-בינוי הזכויות אינן מוקנות מראש, כך שבתחילת הדרך אין היזם יודע מהו ההיקף שיקבל מהרשות המוניציפלית ■ אי-הוודאות הזו גורמת לעתים ליזמים להציע לדיירים תמורות גבוהות, המקשות על ... אורי שוסטר 29/10/2017 13:26

פינוי-בינוי: חלק מהרשויות מתחילות להאמין בפוטנציאל אם בעבר היה קושי לאשר פרויקט פינוי-בינוי מחשש לפגיעה בצביונן של ערים, הרי שכיום יש מי שרואים במיזמים אלה בשורה ■ "הפרויקטים מושכים אוכלוסייה חדשה, מסייעים להקמת מבני ציבור לקהילה, ... 28/09/2017 17:29

תמ"א 38: כיצד יכולים הדיירים להגן על עצמם מאי-ודאות כלכלית? פרויקטי תמ"א 38 כפופים לרגולציה ותקנות שמשתנות, במיוחד בתחום המיסוי וההיטלים, שיכולים להעמיד את קיומם בסכנה ■ איך ניתן להימנע ממצב שכזה?

 

 

אורי שוסטר 24/09/2017 15:26

מהו הגשבור ואיך הוא תורם לפתרון סכסוכים בהתחדשות עירונית? מחלוקות בין הצדדים השונים הם תופעה שכיחה בפרויקטי התחדשות עירונית ■ הליך הגשבור (שילוב של גישור ובוררות) מציע דרך נוחה לסיים אותם ■ "המטרה היא לפתור את הבעיה בדרך המהירה ... אורי שוסטר 29/08/2017 15:11

כיצד להבטיח עמידה בלוחות זמנים בפרויקטי תמ"א 38? בפרויקטי נדל"ן מורכבים כגון תמ"א 38, קיימת אי-ודאות לגבי מועד מסירת הדירות לדיירים בשל גורמים חיצוניים כגון תקנות ורגולציה המאלצות לחשב מסלול מחדש ■ איך ניתן להתאים את לוחות הזמנים ... אורי שוסטר 07/09/2017 13:20

"תושבי רמת השרון הפנימו את הפוטנציאל הטמון בתמ"א 38" לאחר אישורה של תוכנית המתאר רש/3838 המסדירה את תחום התמ"א 38 ברמת השרון, פחתה ההתנגדות בקרב תושבי העיר לפרויקטי התחדשות עירונית ■ "רבים הבינו כי זהו מנוף לקידומה של העיר, ... אורי שוסטר 14/09/2017 15:33

איך ישפיע התיקון לחוק התכנון והבנייה על היטל ההשבחה התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה תמנע מהרשויות המקומיות לגבות היטלי השבחה בגין זכויות המוקנות מתוקף תוכניות של התחדשות עירונית ■ "זו בשורה משמחת לדיירים שעננת החיוב תוסר מהם. מנגד, הרשויות ... אורי שוסטר 19/09/2017 13:09

כיצד מתמודדים עם אי-ודאות בפרויקטי התחדשות עירונית? דרישות התכנון המשתנות של הוועדות בתמ"א 38 מקרינות הן על היזמים והן על בעלי הדירות ■ איך פועלים במצב שכזה, וכיצד ניתן בכל זאת למנוע אי-הבנות בנוגע לתמורות שיקבלו הדיירים? יובל גמליאל 13/09/2017 13:13

תמ"א 38: האם הדיירים תמיד יעדיפו פרויקטי הריסה ובנייה? בעולם התמ"א 38 קיימות כמה הנחות יסוד, שלעיתים מתבררות כחסרות כל תוקף ■ האם באמת תמיד הרווח של היזם גבוה יותר במרכז הארץ והתוספות בפרויקטי הריסה ובנייה אטרקטיביות יותר? אורי שוסטר 29/08/2017 17:43

תמ"א 38: מה היתרון של קבלן מבצע כשותף בפרויקט? שכירת קבלן מבצע ע"י חברה יזמית לביצוע תמ"א 38, מייצרת אי-וודאות מסויימת אצל הדיירים לגבי התוצר הסופי שיקבלו ■ מודל של קבלן-שותף ברווח עם היזם מתחילת הדרך עשוי להעניק ערך ... יובל גמליאל 22/08/2017 15:10

יחסינו לאן : מתי כדאי להחליף יזם בפרויקט תמ"א 38? ההתקשרות בין הדיירים ליזם בפרויקט תמ"א 38 אינה חתונה קתולית ▪ ישנם מקרים לאורך הדרך בהם נדלקות נורות אדומות, שחלקן עשויות להוביל למסקנה שהיזם אינו מתפקד כראוי ויש להחליפו, עם ... אורי שוסטר 03/08/2017 17:51

מהם הכישורים הדרושים לעורך דין העוסק בפינוי-בינוי ותמ"א 38? פינוי-בינוי ותמ"א 38 כוללים חוקים, דינים ותיקונים שעשויים לגרום לבלבול בקרב היזמים והדיירים ■ עורך דין המתמחה בתחום צריך לדעת מה נדרש כדי להניע את הפרויקט, כיצד לטפל בהתנגדויות וכיצד ... יובל גמליאל 15/08/2017 13:49

האם יש בכלל דבר כזה תמ"א 38/1? במהלך השנים ועם הפיכת תמ"א 38 לנושא חם בענף הנדל"ן, השתנתה מטרת התוכנית (לא באופן מוצהר) ובעקבות תיקונים שונים בה, מונחים נפוצים שלה איבדו תוקף 03/08/2017 14:20

למרות הצורך, מדוע לא מתרחש פינוי-בינוי בפריפריה? מעבר לכדאיות כלכלית המוטלת בספק, ישנן סיבות נוספות להיעדר פרויקטי פינוי-בינוי בצפון ודרום הארץ, ביניהן חוסר במידע, חשש מהלא נודע ותוספת עלויות לאחזקת הבית החדש ■ כיצד ניתן להביא להיתכנותם ... אורי שוסטר 07/08/2017 17:32

לממש את הפוטנציאל: מה צופן העתיד לתמ"א 38? בשנת 2005, כאשר תמ"א 38 יצאה לדרך, השוק לא ידע כיצד לקבל אותה ■ עם הזמן עלתה המודעות לתוכנית, וכעת היא הפכה למדוברת ביותר בענף הנדל"ן ■ כיצד השתנתה תמ"א ... אורי שוסטר 02/08/2017 13:06

תמ"א 38: דרוש מנהיג מקרב הדיירים להצלחת הפרויקט יש מי שסבורים כי אחד הגורמים להוצאה לפועל של פרויקט תמ"א 38 הוא דייר מוביל המקדם את המיזם ■ "בכדי להניע את התהליך ולהתגבר על המחלוקות, צריך מנהיג שישכנע את ... יובל גמליאל 06/07/2017 14:58

המחלוקת על תקנות כיבוי אש בתמ"א 38: הצדדים נשלחו להידברות בדיון מקדמי בעתירה בנושא רוחב הדרך המינמאלי הנדרש באזורים בהן מבוצעת תמ"א 38, בחר ביהמ"ש שלא להתערב מאחר ואינו גוף מקצועי שיכול לפסוק בנושא ■ האדריכל אסף שאול: "חייבים להגיע ... אורי שוסטר 27/06/2017 16:32

10 דברים שכדאי לכל יזם פינוי בינוי ליישם בפרויקט פינוי ובינוי הוא אחד התחומים המורכבים ביותר בעולם הנדל"ן ■ הוא מצריך ידע משפטי, מיסויי ובירוקרטי בנוסף להיכרות עם עולם ההתחדשות העירונית ■ איך בכל זאת ניתן לצלוח פרויקטים שכאלה ... אורי שוסטר 09/07/2017 15:55

פגיעה אנושה בתחום? אי-הוודאות החדשה שמאיימת על תמ"א 38 יוזמת הרשויות לגביית היטלי השבחה בפרויקטי תמ"א 38 הריסה ובנייה, גורמת לשחקנים בשוק לאבד את הידיים והרגליים ■ "סיימנו כעת 3 שנים של אי-וודאות בקשר לזכויות הבנייה וכעת מתחילים מחזור ... שירות גלובס 14/06/2017 13:47

האם רמת-גן תשוב להיות בירת התמ"א 38 של ישראל? תיקון 3 א' לתמ"א 38 הפך פרויקטים רבים ללא כדאיים לרשות, כיוון שאינה יכולה לגבות היטלי השבחה מספקים ■ תנופת ההתחדשות העירונית בעיר נעצרה - כיצד ניתן יהיה לקדם בה ... אורי שוסטר 13/06/2017 15:41

רוצים לקדם תמ"א 38 בבניין? אלה הפעולות שצריך לעשות כיצד תדעו האם הבניין שבו אתם מתגוררים מתאים לביצוע פרויקט תמ"א 38? מהם הצעדים הראשונים שכדאי לעשות בתהליך? ואיך ניתן להימנע מטעויות קריטיות? דפי הירשפלד-שלם 20/06/2017 12:19

התחדשות עירונית: התוכנית שתשנה פניה של רמת השרון תוכנית רש/3838 שנכנסה לתוקף, מסדירה את תחום תמ"א 38 ברמת השרון ■ החידוש בה: הקצאה של מכסת יח"ד לפי אזורים, שתתמלא בשיטת "כל הקודם זוכה" אורי שוסטר 15/06/2017 17:41

התיקון לערבות חוק המכר: מה חשוב לדעת? על פי התיקון לחוק מכר דירות, יזמים יוכלו שלא להפקיד כבטוחה את מרכיב המע"מ בעסקה וכך יקטן הסכום המופקד על ידם ■ האם יש כאן פתח לפגיעה ברוכשי הדירות ובדיירים ... יובל גמליאל 22/06/2017 17:59

"לא ניתן להגיע לאיזון מושלם בתמורה לדיירים בתמ"א 38" אחת המשוכות הניצבות בפני יזמי תמ"א 38 היא אופן חלוקת התמורות לדיירים, הגורמת לא מעט פעמים לעיכוב משמעותי בפרויקט ■ "אין דרך להגיע לשיוויוניות מלאה בתמורות, שכן בכל פרויקט נקודת ... אורי שוסטר 04/06/2017 17:17

כיצד תתמודדו עם קשיים ועיכובים בפרויקטי תמ"א 38? הקשיים בהם נתקלים פרויקטים של התחדשות עירונית, כגון דחיות בשל רגולציה, או בעיות ביצוע, לא מוכרחים להיות "גזירות משמיים" הנוחתות על הדיירים ■ איך ניתן למזער אותם למינימום? יובל גמליאל 24/05/2017 17:26

מה דורשות העיריות מהיזמים בתוכניות מתאר? בתמורה לקבלת זכויות בנייה, בערים רבות על היזם להקצות שטחים ומבנים ציבוריים לטובת הכלל ■ "הדרישה משתנה מפרויקט לפרויקט ולעיתים לא מדובר על בניית מבני ציבור, אלא על מטלות אחרות כגון ... יובל גמליאל 24/05/2017 16:57

לפני שחותמים: 7 מיתוסים על תמ"א 38 מול המציאות בשטח האם באמת עם הסכמה של שני שליש מהדיירים ניתן לצאת לדרך? האם כל בניין שקיבל היתר לפני 1980 יאושר לפרויקט התחדשות עירונית? ועד כמה כוח יש לדיירים מול היזמים? כמה ... יובל גמליאל 18/05/2017 17:49

בכמה תמ"א 38/1 תעלה את ערך הדירה שלכם? בפרויקט תמ"א 38 חיזוק מבנים משודרגים הבניין והדירות בתוספות שונות כגון חדר וממ"ד, מרפסת, חנייה ומחסן ■ בכמה כל אחת מהן מעלה את שווי הדירה? נדב כהן 04/05/2017 16:23

מהם פתרונות החניה בפרויקטי התחדשות עירונית? כחלק מעסקת החבילה של פרויקטי תמ"א 38 מגיעה לרוב גם חניה צמודה לדיירים ■ מהם פתרונות החניה המוצעים בשוק - היתרונות והחסרונות שלהם ■ וגם למה רוב הדיירים יעדיפו את ... אורי שוסטר 24/05/2017 17:24

כיצד מתמחרים שכירות עתידית בפרויקט תמ"א 38? בפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה נדרשים הדיירים למצוא לעצמם דיור חלופי ■ במסגרת החוזה היזם משלם לדייר את דמי השכירות, אך צריך לקחת בחשבון עלייה במחירי השכירות כדי לא ... אורי שוסטר 25/05/2017 17:10

כיצד תראה ת"א ביום שלאחר אישור תוכנית הרבעים? יזמים רבים מחכים לאישור תוכנית הרבעים של ת"א, המעניקה זכויות בנייה נרחבות להתחדשות עירונית ברבעים 3 ו-4 ■ האם העיר תהפוך בגללה לאתר בנייה? האם יהיה כוח-אדם מספיק למימוש הפרויקטים ... אורי שוסטר 04/05/2017 16:35

מה כולל תפקיד מנהל פרויקט במיזמי התחדשות עירונית? בעת האחרונה נוספו כמה וכמה בעלי מקצוע לפרויקטי התחדשות עירונית, המרכזי שבהם הוא מנהל פרויקט שעובד בצמוד לדיירים, בקיא בזכויותיהם ותומך ובהם לאורך התהליך ■ "מנהל-מלווה יכול לקחת על עצמו ... אורי שוסטר 03/05/2017 13:42

תמ"א 38: עשרה צעדים שיקדמו אתכם לעבר פרויקט מוצלח לפני כניסה לתמ"א 38 על בעלי הדירות לעשות מספר צעדים בכדי להוציא לפועל את פרויקט מיטבי ■ על מה אסור להתפשר ואיך לעשות זאת נכון?

 

 

דוד זהבי 27/04/2017 15:51

מה חשוב לדרוש מהיזם לפני חתימת הסכם תמ"א 38? בבואם של דיירים לחתום על הסכם תמ"א 38, יש מספר נקודות חשובות שראוי מבחינתם לבדוק על מנת שהפרויקט יתנהל באופן מיטבי ■ אילו בטחונות לדרוש מהיזם, מי אנשי המקצוע שרצוי ... יובל גמליאל 27/04/2017 13:46

מה עדיף לפרויקט תמ"א 38 - יזם-מבצע או הפרדה בין השניים? יזמים המשמשים קבלני ביצוע טוענים כי ההתקשרות עימם מקלה על הדיירים בהתנהלות ומשפיעה על התמורות ■ מנגד יזמים שאינם מבצעים מדברים בזכות ההפרדה בשל בעיות תזרימיות העלולות להיווצר בהמשך הדרך ... אורי שוסטר 30/04/2017 16:33

"היטל השבחה בתמ"א 38 מוצדק רק אם יתנו זכויות עודפות" כך סבורים עוה"ד אלון סמואל ואלון אברהמוב ■ לדבריהם, "זכויות תמ"א 38 הוקנו לצורך מיגון מפני רעידות אדמה וטילים, ולא למטרות של הקמה וחידוש תשתיות קיימות" אורי שוסטר 19/04/2017 15:25

תמ"א 38: כיצד ישפיע היטל ההשבחה שיגבו הרשויות על הענף? היטל ההשבחה בגובה 25%, שיתאפשר לרשויות לגבות בגין זכויות תמ"א 38, טורף את הקלפים ועשוי להאיץ פרויקטים שבהקמה ולהפיל אחרים שבתכנון בשל עלויות גבוהות אורי שוסטר 03/04/2017 11:08

מדוע הגופים המוסדיים מדירים רגליים מתחום מימון המגורים? בתחום האשראי למגורים קיימת כיום הגמוניה של הבנקים, שאחראים ל-90% מהשוק ■ מהן הסיבות לכך, וכיצד יכול המצב להשתנות? דוד ברוך 03/04/2017 11:16

עד כמה חשובה ערבות השכירות בפרויקטי תמ"א 38? בפרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי ערבות השכירות מבטיחה את תשלום דמי השכירות לדיירים בתקופה בה הם נאלצים לצאת מביתם שנהרס עד להקמתו מחדש ■ "מדובר על מוצר משלים לערבות חוק ... אורי שוסטר 03/04/2017 13:17

"פרויקטים בהם היזם הוא גם המבצע מתנהלים באיכות נמוכה יותר" בפרויקטים של התחדשות עירונית, גוף זהה שיוזם ומבצע מייצר תחושה נוחה אצל הדיירים ■ עם זאת, בענף טוענים כי ברגע שהיזם הוא גם הקבלן המבצע נוצר ניגוד אינטרסים, שעלול לפגוע ... אורי שוסטר 03/04/2017 11:08

"הביצוע הוא לב ההתחדשות העירונית והמשתנה החשוב בתהליך" בפרויקטי תמ"א 38 ופינוי-בינוי יש מי שטוענים כי על החברה היזמית לשמש גם כמבצעת לשם הצלחת הפרויקט ■ "יזם שאין לו ניסיון בבנייה לא יבין את הדקויות הקשורות לתכנון הביצועי ... יובל גמליאל 06/04/2017 14:40

כיצד התחדשות עירונית עשויה לפתור את בעיית החניה בת"א? מצוקת החניה בת"א מתמרצת עסקאות של התחדשות עירונית ■ עבור חלק מהתושבים פתרון חניה קריטי אף יותר מתוספת של חדר נוסף, שדרוג המבנה או פתרון לבעיית המיגון ורעידות האדמה ■ ... בן קרני 12/04/2017 12:24

תמ"א 38: מה על הדיירים לדרוש מבעלי המקצוע המייצגים אותם? בכל פרויקט התחדשות עירונית נעזרים הדיירים בכמה וכמה אנשי מקצוע - עורך דין, מפקח ועוד ■ באילו שלבים של הפרויקט חיוני להשתמש בכל אחד מהם (אם בכלל), ומה כולל תפקידם? אורי שוסטר 10/08/2017 15:54

מדוע תמ"א 2/38 לא תופסת תאוצה בצפון הארץ? בשונה מאזור המרכז, בו מחיר הקרקע גבוה, וכך גם התמורה המוצעת לדיירים, מחיפה צפונה השוק מתנהג אחרת לתמ"א 38 ■ "גם לאחר עליית מחירי הדיור בשנים האחרונות ותוספת הזכויות, רוב ... אורי שוסטר 29/03/2017 13:43

תמ"א 38: הדיירים חייבים להיות שותפים מלאים בפרויקט לפני שאתם יוצאים לפרויקט תמ"א 38, ראוי לבדוק היטב את רמת השיתוף שלכם כדיירים בפרויקט עצמו דורון עובד 29/03/2017 13:44

"התחדשות עירונית היא מקצוע, המצריך התמקדות והתמחות" תחום התמ"א 38 דורש מהפעילים בו התמחות על מנת להגיע לתוצאות מיטביות ■ "יש לכוון את כלל הפעילות העסקית לתחום ולהתכוונן גם במישור הארגוני וגם במישור התפישתי לעשייה ספציפית זו" אורי שוסטר 29/03/2017 13:44

תמ"א 38: אילו תנאים מתלים כדאי להכניס לחוזה? מהם התנאים שרצוי שהתקיימו בפרויקט תמ"א 38, וכיצד מומלץ לערוך הסכם שכזה על מנת לשמור על זכויות הצדדים ולהובילם לעסקה בסוף התהליך? אורי שוסטר 29/03/2017 13:45

"התחדשות עירונית היא מנוע הצמיחה העיקרי של שוק הנדל"ן" עו"ד אלעד אפרגן, בעלי קבוצת ישראל אירופה המתמחה בפינוי-בינוי ותמ"א 38, מסביר מדוע פינוי-בינוי הוא הפתרון המועדף כעת על הרשויות, מה היתרון של חברות קטנות על חברות הענק שגילו את ... יובל גמליאל 29/03/2017 13:46

"יש חשש כי דיירים יסתנוורו מיזמי תמ"א 38 שמציעים צ'ופרים" לא רק תמורות בשטח הדירה: בפרויקטי תמ"א 38 הריסה ובנייה בתל-אביב, הדיירים דורשים בנוסף גם מפרט יוקרתי לפנים הבית וסביבתו ■ "הדרישות אינן מביישות פרויקטים במגדל יוקרה" אורי שוסטר 29/03/2017 13:47

האם ניתן לגבות היטל השבחה מדירה נמוכה בשל זכויות בגג? השאלה עלתה לדיון בכמה ועדות ערר בשל גבייה שכזו ■ עמדת היועמ"ש שמה קץ לאי-הוודאות בנושא עו"ד כפיר גורן 29/03/2017 13:47

תמ"א 38: מה מבטיח לנו ליווי בנקאי של הפרויקט? לליווי בנקאי בפרויקטי תמ"א 38 יתרונות רבים בדמות מנגנוני הגנה על הדייר ■ אולם בכל מקרה אין לחשוב כי מדובר בתעודת ביטוח לפרויקט אורי שוסטר 29/03/2017 13:54

תמ"א 38: "מכרזי היזמים במתכונתם הנוכחית הלכו רחוק מדי" עם התמסדות והשתכללות תחום התמ"א 38 וההבנה של הדיירים כי הם נדרשים להגן על עצמם, מתבקשים יזמים למלא שאלוני מכרז עבי קרס היורדים לפרטי פרטים של הפרויקט כבר בשלב מוקדם ... אורי שוסטר 24/01/2017 15:27

"יש להגדיר בחוק מי רשאי להתעסק בתמ"א 38" לדברי שומרי בן דוד, מנכ"ל משותף בחברת הרצל בן דוד, "כל אדם יכול להגיע לבניין ולשכנע את דייריו להעניק לו בלעדיות על פרויקט תמ"א ולהעלם במידה ואין התכנות כלכלית להצעתו" אורי שוסטר 15/12/2016 16:10

תמ"א 38: כיצד ניתן להתמודד מול דייר סרבן? לכל פרויקט תמ"א 38 קיימים מתנגדים מקרב בדיירים מסיבות שונות ומגוונות ■ אילו סוגי דיירים סרבנים קיימים? מה ניתן לעשות מולם? ואיך מתפתחת הפסיקה בתחום? אורי שוסטר 15/01/2017 13:07

"פרויקטי התחדשות עירונית יכולים לפתור את בעיית הדיור" כך אומר הרצל קרן, המשנה לראש עיריית נתניה, בהתייחס לפרויקט פינוי בינוי רחב היקף בעיר בשכונת נאות שקד ■ "באמצעות פרויקטים של התחדשות עירונית עתידה נתניה להוסיף לאוכלוסייתה עשרות אלפי ... בן קרני 29/12/2016 17:24

מה חשיבות ערבות אוטונומית בפרויקט תמ"א 38? דיירי בניין בגני צהלה בת"א, שחתמו חוזה לתמ"א 38, חילטו ערבות אוטונומית שניתנה לפרויקט בשל הפסקת העבודות בו ■ עו"ד רועי שובל: "בפרויקטים עם ליווי בנקאי הערבות הבנקאית האוטונומית היא הכלי ... אורי שוסטר 09/01/2017 13:03

"קשה למצוא בניין ברובע 4 בת"א שדייריו לא נמצאים במגעים מול יזמים" בחודשים הקרובים תאושר תוכנית הרבעים של ת"א, וזכויות הבנייה ברובע 4 בעיר יגדלו משמעותית ■ ברובע הנחשק בצפון העיר יתאפשרו פרויקטי תמ"א 38 הריסה ובנייה של עד 8 קומות ■ ... אורי שוסטר 09/01/2017 16:26

"מבחינת הדייר הצפוני תמ"א 38 היא צורך בטיחותי של ממש" עליית מחירי הנדל"ן הפכה את צפון הארץ לאזור בו קיימת היתכנות לפרויקטי תמ"א 38 ■ מהם מאפייני שוק ההתחדשות העירונית בחיפה ומעבר לה, כיצד מתייחסים ראשי הערים לנושא, והאם קיים ... עו"ד משה יונאי 11/01/2017 13:38

"קל יותר להרים בניין בן 40 קומות מאשר פרויקט של תמ"א 38" לדברי ירון בלנק, בעלי חברת הבנייה גלים, העוסקת בהתחדשות עירונית: "יש לחנך את השוק כולו - הדיירים והיזמים - בנושא תמ"א 38" אורי שוסטר 15/12/2016 16:38

תמ"א 38: כיצד להפחית סיכונים בבחירת היזם? הבחירה ביזם הנכון לפרויקט תמ"א 38 היא ההחלטה המהותית ביותר בפניה ניצבים הדיירים ■ למה חשוב לשים לב בתהליך זה על מנת להגיע בסופו של הפרויקט לתוצאה מיטבית? אורי שוסטר 10/01/2017 13:13

תמ"א 38: כל מה שרציתם לדעת על התיקון לחוק הוודאות התכנונית תגדל בעקבות אישור התיקון לתמ"א 38/2, אשר מסדיר את נושא זכויות הבנייה ■ אולם מעבר לכך נותרו שאלות רבות פתוחות כגון מה הדין לגבי פרויקטים שכבר נמצאים בעשייה ... אורי שוסטר 18/12/2016 13:24

איך לחלק זכויות בין בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38/2? מהן זכויות בעלי הדירות ביחס לדירות החדשות שיקבלו בפרויקט תמ"א 38 הריסה ובנייה? האם כולם זכאים לתמורה זהה? מתי יש להתחשב בגודל הדירות ובפרמטרים נוספים כגון הקומה בה מצויה הדירה ... עו"ד גיא יקותיאל 08/12/2016 16:02

תמ"א 38: הנספחים המרכזיים המצורפים לתוכנית? כיוון שתמ"א 38 נמצאת תחת קטגוריית התפתחות עירונית, הרשויות והיזמים נדרשים להתייחס לסביבת הבניין ולדאוג להשתלבותו במרחב הציבורי ■ באמצעות נספחים לתוכנית הבנייה ניתן מענה לסוגיות כמו חניה, מדרכות, עצים ... אורי שוסטר 05/06/2016 12:59

"בשנים הקרובות נלווה יותר הון לפרויקטים של התחדשות עירונית" איילת רוסק, מנהלת סקטור נדל"ן בבנק ירושלים, סבורה כי לפני ההגעה לבנק לשם קבלת אשראי לפרויקט על היזם להכיר את התחום המימוני של תמ"א 38 ■ "יש נושאים כגון ערבויות, ... אורי שוסטר 20/03/2016 16:17

"נושא המס מכריע לבחינת הכדאיות של פרויקט תמ"א 38" כיוון שמדובר בתחום צעיר בענף הנדל"ן, נושא המיסוי בפרוייקטי תמ"א 38 אינו ברור וודאי ■ בנוסף, הוא מושת כולו על היזם ולכן מהווה גורם מהותי לביצוע עסקאות אורי שוסטר 30/03/2016 13:02

תמ"א 38: ההיבטים שצריך להביא בחשבון לפני שנכנסים לתחום תמ"א 38 הפכה בשנים האחרונות לפופולרית בקרב יזמים וחברות בשל מבנה העסקה הפשוט כביכול שלה, אולם מדובר בפרויקטים מורכבים הדורשים לימוד והתמקצעות אורי שוסטר 28/03/2016 13:40

המחיר הוא לא חזות הכל: כיצד משווקים פרויקטי תמ"א 38 בניגוד לפרויקטי נדל"ן רגילים המשווקים נמרצות לקהל הרחב באמצעות מבצעים שונים, תחום התמ"א 38 מתאפיין בשיטות מכירה אישיות מפה לאוזן ■ מדוע היזמים מעדיפים לעבוד בדרך זו, מי קהלי היעד ... אורי שוסטר 18/08/2015 16:25

מדוע חברות הנדל"ן הגדולות נכנסות לתחום התמ"א 38 בתקופה האחרונה חברות הנדל"ן הגדולות החלו לפזול לתחום ההתחדשות העירונית, בו היו פעילים עד כה יזמים קטנים ובינוניים ■ כיצד תשפיע כניסתן על הענף, ומה ההבדלים בינן לבין שאר העוסקים ... בן קרני 16/08/2015 13:28

כיצד ישפיע התיקון הרביעי לתוכנית תמ"א 38 על ענף הנדל"ן התיקון הרביעי לתוכנית תמ"א 38 עתיד להיות משמעותי ביותר עבור היזמים כמו גם בעלי הדירות והנכסים ■ הוא כולל בתוכו בין השאר הכנסה למעגל הפעילות דירות שנבנו בין 1980 ל-1992, ... אסף לוי 20/08/2015 15:05

איך תדעו אם השכן שלכם הוא סרבן תמ"א 38 לפי חוק? לאחרונה נתגבשו בפסיקה להגדרת דייר סרבן בפרויקטי תמ"א 38 ארבע נסיבות מרכזיות שעשויות להפחית מספרם של המתנגדים לתהליך זה ■ "הפסיקה הפכה לליברלית יותר, ויש שינוי בגישה" אורי שוסטר 25/08/2015 13:49

"בעתיד השוק יתפכח ויבין את חשיבות הבנייה הירוקה והקיימות" הבנייה הירוקה בתחום התמ"א 38 שמה לה מטרה להתמקד בשיפור את איכות החיים של הדיירים, ובשאלה האם בשימוש בה נחסכו לדיירים הוצאות אנרגיה דוגמת חשמל ומים ■ "המודעות לתחום גוברת, ... אורי שוסטר 30/07/2015 14:35